Až do současnosti mohli drobní investoři investovat do nemovitostí jen nepřímo, prostřednictvím fondů nemovitostních akcií (například ČSOB Realitní Mix, nově také ČPI nemovitostní akcie). Ty ale (jak je zřejmé již z názvu) investují pouze do akcií firem působících v odvětví realit a developmentu.
Prvním, kdo se odhodlal nabídnout drobným domácím investorům novou formu investování v podobě nemovitostního fondu vedeného v koruně, je Česká spořitelna. Ta v současné době zakládá 100% dceřinou společnost REICO, která bude od čtvrtého kvartálu spravovat realitní fondy, určené kromě velkých investorů (jakých je u nás v současnosti už několik) také drobným investorům.
Koncem roku tak investoři budou moci konečně začít prostřednictvím fondů vydělávat také na pohybu cen nemovitostí a nebudou k tomu muset disponovat miliony korun. Podle představitelů České spořitelny by mohl být o realitní fondy velký zájem. Ten by měl být podporován očekávaným stabilním růstem cen nemovitostí a nájmů, zejména v těch sektorech realitního trhu, které tvoří základ portfolií realitních fondů. Jde především o kancelářské administrativní budovy, hotely a rezidenční objekty nebo logistické areály a nemovitosti na maloobchod.
Podle Kamila Kosmana, ředitele úseku financování nemovitostí a hypoték ČS, jsou „ceny nemovitostí v ČR a ostatních zemích střední a východní Evropy stále výhodné. Investice do podílových listů v realitních fondech poskytují relativně stabilní výnos nad úrovní dluhopisových fondů. Proto je novela zákona o kolektivním investování, která umožnila investovat do realitních fondů i malým investorům, dobrou zprávou pro nás i drobné investory.“
Základ portfolia fondu budou tvořit především nemovitosti z Čech a Slovenska. Do úvahy však přicházejí také projekty v Maďarsku, Chorvatsku, Ukrajině nebo Rumunsku, kde je potenciál budoucího růstu cen nemovitostí velmi vysoký. Poplatky fondu by se měly pohybovat na úrovni akciových fondů a minimální investice by se měla pohybovat v řádu tisíců korun.
Na co si dát pozor
Investoři, zejména ti nezkušení, by však neměli podléhat přílišnému optimismu. Jako každá forma investice (a podílové fondy nevyjímaje), nesou i nemovitostní fondy určitou nezanedbatelnou míru rizika. Také čeští „investoři“ se mohli v nedávné minulosti přesvědčit o tom, že přílišná očekávání růstu cen nemovitostí se nemusí vyplatit a optimistické předpovědi nemusí znamenat zisk. Mnoho nemovitostí nakoupených těsně před vstupem do EU tak po květnu 2005 měnilo majitele za nižší cenu, než byla původně.
INVESTOVÁNÍ PRO CHUDÉJe tedy velmi důležité, v kterých regionech bude fond investovat. Ceny nemovitostí u nás sice již nenabízejí do budoucna takový růst, jako tomu bylo před pár lety, nicméně orientace fondu na střední a východní Evropu by mohla přinést zajímavé výnosy. V případě kvalitního výběru by neměl mít problém překonat výnosy řekněme dluhopisových fondů.
Určitým uklidněním pro investory by mohla být také skutečnost, že ceny nemovitostí v dlouhém horizontu vytrvale stoupají a nevyznačují se tak výraznou volatilitou, jako například fondy akciové. Ani to ale nemusí být zárukou uspokojivých výnosů, o čemž se mohli přesvědčit také podílníci Credit Suisse Realitního fondu fondů, který investuje do jiných nemovitostních fondů. Fond od založení dosahuje výkonnost v přepočtu pouze 2,4 %, což určitě nesplňuje představy investorů. Nově tak může investovat až 30 % prostředků do akcií nemovitostních společností.
S cenami nemovitostí souvisí také další riziko, což je problémové oceňování nemovitostí, které stálo také za krachem několika realitních fondů v sousedním Německu. Dlouhodobé nadhodnocování nemovitostí v portfoliu způsobilo velký jednorázový propad a úprk investorů z těchto fondů. U nás by na oceňování jednotlivých nemovitostí měl dozírat výbor nezávislých odborníků, který bude schvalovat ČNB.
Dalším rizikem, zejména u nově založených fondů, je velmi nízká (nebo téměř žádná) diverzifikace, jelikož jeden fond bude stěží schopen nakoupit do portfolia desítky nebo stovky nemovitostí v různých regionech. To na druhé straně může být výhodné pro ty investory, kteří mají rádi přehled o tom, kde jejich prostředky fond investuje. Investiční společnost navíc bude mít plnou kontrolu nad pořízenou nemovitostí. Bude tedy hodně záviset na kvalitě managementu stojícího za výběrem jednotlivých nemovitostí do portfolia.
Neposledním rizikem, které investoři musí u nemovitostních fondů akceptovat, je poměrně nízká likvidita související s vysokými transakčními náklady u nemovitostí. Investiční společnosti spravující nemovitostní fondy mají možnost omezit prodej a nákup podílových listů a investoři se tak k prostředkům budou moci dostat například jen několikrát do roka (odkupování podílových listů může být pozastaveno až na 2 roky). I proto je tento typ fondu určen investorům s dlouhým investičním horizontem kolem sedmi let, nebo delším.
PODNIKANI.IDNES.CZJe dále velmi pravděpodobné, že si investiční společnosti určí maximální vstupní investici v řádu několika milionů korun. Nemělo by tak dojít k tomu, že pokud se jeden investor rozhodne vystoupit z fondu, přijde společnost o příliš velkou část prostředků v portfoliu a v extrémním případě se bude muset zbavit některé nemovitosti za nevýhodných podmínek, což by se odrazilo na výkonnosti fondu. Všechny tyto problémy pak může vyřešit možnost investovat určité procento (minimálně 20 %, maximálně 49 %) prostředků do likvidnějších cenných papírů, jako jsou dluhopisy nebo akcie.
Doufejme tedy, že manažeři chystaných nemovitostních fondů (a to se týká nejen fondu České spořitelny) budou mít šťastnou ruku při výběru vhodných investičních příležitostí, domácí legislativa pomůže k předcházení podobným chybám, které se staly v zahraničí a domácí investoři budou brzy moci využít další zajímavou možnost z nabídky investičních příležitostí.
