Řadové rodinné domky v Květnici v okrese Praha-východ se před čtyřmi lety nabízely za základní cenu okolo jednoho a půl milionu korun včetně zhruba stotřicetimetrového pozemku. Dnes je lze prodat za cenu přesahující tři miliony korun. Tedy částku, za kterou je možné ve stejné lokalitě postavit individuální domek stojící na několikanásobně větší parcele. Několik majitelů již takovou transakci provedlo.
Pro zajímavost: řadovky se stavějí pořád dál, ale jejich základní cena již překročila dva miliony korun. Druhý příklad zajímavé investice: v bance se divili požadavku klienta na úvěr k financování nákupu několika garsonek v Ústí nad Labem. Proč zrovna v lokalitě, kde jsou ceny bytů na jedné z nejnižších úrovní v Česku, ptali se? Brzy se ukázalo, že to byl dobrý nápad.
Za málo peněz pořídil zájemce nemovitosti, které začal pronajímat. Měl dobré informace, po poklesu a stagnaci cen nemovitostí se v této lokalitě očekává jejich nárůst. A podle údajů vyplývajících z cenové mapy nemovitostí, kterou zpracovala Hypoteční banka, tu lze koupit na okraji města byt o rozloze bezmála sedmdesát metrů čtverečních za 612 tisíc korun. Pronajmout ho však můžete za šest tisíc korun měsíčně. Ročně z něj získáte 72 tisíc korun. I když započítáte náklady nutné na jeho údržbu a daně, zůstává výnos stále mnohem zajímavější než bankovní úroky.
FINCENTRUM HYPOINDEXZájem je o kvalitu na dobré adrese
O které nemovitosti a kde je dnes největší zájem a naopak, které upadly v nemilost případných investorů? Realitní makléře v poslední době překvapil zvýšený zájem o byty v panelových domech, a to zejména v Praze, což způsobilo i mírný nárůst jejich cen. Obecně platí, že přetrvává poptávka po kvalitních nemovitostech v atraktivních lokalitách, a to jak k bydlení, tak i k trávení volného času. Dobře se prodávají například domy nebo chaty v zimních střediscích.
„Největší zájem registrujeme u pozemků na zajímavých místech, poptávka je i po klasických i moderních vilách, opět v odpovídajících lokalitách,“ říká Pavel Bedrna. Doplňuje, že v současné době jdou velmi dobře na odbyt také činžovní domy, o které se před několika lety zajímali pouze velmi prozíraví investoři. „V této oblasti není výjimečné, když se domy prodávají za několikanásobky pořizovací ceny,“ dodává.
Naopak není zájem o nekvalitní domky, ať už z hlediska architektonického či stavebního. Stejný osud potkává i stavby v některých satelitních městečkách neorganicky přilepených k původním obcím, kde časti chybí i infrastruktura. Kupce špatně nacházejí také velké domy na malých pozemcích. „Neprodejné jsou nemovitosti postavené s komerčním záměrem v naprosto nevhodné lokalitě. Mohou to být obchodní jednotky či hotely a penziony,“ říká Jaroslav Novotný.
CENYBYTU.IDNES.CZVýhodu má ten, kdo ví
O tom, zda bude vaše investice do nemovitosti – ať už k bydlení, nebo jako způsob uložení peněz – skutečně výhodná, rozhodují především dobré informace. Záleží totiž zejména na lokalitě a typu stavby. Nelze tvrdit, že pokud se na jednom konci republiky hodnota novostavby zdvojnásobila, bude totéž platit i na druhém. Pavel Bedrna z realitní kanceláře Lexxus například považuje stavbu domu za účelem následného prodeje za poměrně riskantní. Přestože ve zmiňované lokalitě Květnice tato „sázka“ vyšla.
„Na současném trhu je poměrně dost nemovitostí s podobnou charakteristikou, o které zájem není, i když většinou ve vyšší cenové kategorii, než je popsaný případ. Pokud bychom chtěli stanovit nějaké volné doporučení pro investory s podobným záměrem, znělo by: stavte v kvalitě a velikosti, jež odpovídá lokalitě. Příliš velké a luxusní domy v druhořadých lokalitách jsou velmi těžko prodejné, často i za ceny nižší, než je pořizovací cena,“ říká.
Jaroslav Novotný ze společnosti RAK potvrzuje, že po dostavění ke zhodnocení automaticky nedochází. „Někdy je to jako s novým automobilem. Jen vyjede z autosalonu, je o 10 procent levnější. Ke zhodnocení dochází především v atraktivních místech, kde je nedostatek dalších příležitostí k pořízení rodinných domů,“ doplňuje. Na případný růst celkových cen má podle něj vliv zejména růst ceny pozemků.
Hypotéku splatí pronájem
Kdo kupuje nemovitost pro bydlení, vybírá obvykle s ohledem na cenu a kvalitu podle místa svého zaměstnání. Mnohdy nezjišťuje, za kolik by dům či byt v budoucnu prodal, protože takový krok neplánuje. Jestliže přemýšlíte o investici, která by se měla vrátit, je nutné dobře počítat.
Pro příklad: jak uvedl Jaroslav Novotný, značný zájem je dnes o rekreační objekty zejména v atraktivních turistických lokalitách, především na horách. Byt, apartmán nebo chalupu lze totiž pronajímat, a vydělat tak peníze na splátky hypotéky.
Například v Deštném v Orlických horách se nabízejí nové apartmány v ceně od 28 tisíc korun za metr čtvereční.
Pokud byste si tu pořídili padesátimetrový byt za 1,4 milionu korun a vybavili ho čtyřmi lůžky, můžete ho pronajímat zhruba za 800 až 1200 korun na den podle sezony. Vložíte-li 400 tisíc vlastních a vezmete si milionovou hypotéku na dvacet let s pětiprocentním úrokem, budete měsíčně splácet 6600 korun.
Pokud apartmán pronajmete čtyři měsíce v roce, získáte 112 tisíc korun. Od nich odečtete náklady na provoz apartmánu. Pokud vám zbude čistého 80 tisíc korun ročně, máte na splátky bance. To, zda se investice vyplatí, bude záležet na tom, jak atraktivní lokalitu vyberete a nakolik šikovný podnikatel-pronajímatel budete. Stejně můžete uvažovat a počítat i v případě bytů či rodinných domků.
