Růst cen nemovitostí od roku 1989 – a zvláště během posledních několika let – vyvolává otázku, zdali náhodou neprobíhá nafukování velké cenové bubliny, která pak s nepříjemnými důsledky splaskne.
Jedním z nejoblíbenějších forem investování mezi českou populací jsou nemovitosti. Má to své dobré důvody. Prvním z nich je bezprostřední užitek. V domě lze bydlet, zatímco akciemi nelze dnes – v době nematerializovaných cenných papírů – ani vytapetovat.
Do nemovitostí bylo možno investovat i během tzv. reálného socialismu, a to zpravidla s velmi dobrou mírou výnosu (určitě vyšší, než jakou nabízela tehdejší Česká státní spořitelna).
Rodinný domek postavený začátkem 80. let nákladem zhruba 300 tisíc korun československých má dnes o řád větší hodnotu v Kč.
Růst cen nemovitostí od roku 1989 – a zvláště během posledních několika let – vyvolává otázku, zdali náhodou neprobíhá nafukování velké cenové bubliny, která pak s nepříjemnými důsledky splaskne. V této souvislosti stojí za to podívat se na podobnosti a rozdíly trhu akcií a trhu nemovitostí.
Akciový trh je obecně velmi volatilní. Burzovní bubliny proto mohou snadno vzniknout jen díky pouhé spekulativní poptávce tažené „vybičovanou“ psychologií.
Praskne-li akciová bublina, zpravidla nenásledují žádné závažné makroekonomické dopady. Krize v roce 1929 byla spíše výjimkou, podobně jako japonská krize, která začala koncem prosince 1989.
Trh nemovitostí je mnohem méně volatilní, protože spekulovat s nemovitostmi chce hodně času a peněz. Zatímco s akciemi si může hrát každý čistič bot, nemovitosti jsou jen pro vyvolené.
Člověk s běžnými příjmy (což se, bohužel, týká i většiny českých ekonomů) se neobejde bez hypotéky.
Trh nemovitostí se proto nemůže „nafouknout“ tak rychle jako akciový trh, neboť tvorba úvěrů a schvalování hypoték má svá pravidla a procesy.
KDY ODEJÍT DO DŮCHODUNe snad, že by psychologie a davové chování na trhu nemovitostí zcela absentovaly, ale projevují se přece jen decentněji než na akciových trzích. Ceny nemovitostí jsou tedy v mnohem větší míře než akcie tažené růstem objemu peněz v ekonomice a tvorbou úvěrů. Proto platí, že splasknutí bubliny nemovitostí mívá pro hospodářství mnohem dramatičtější dopady než propad akciového trhu.
Zatímco u akcií jde jen o „papírové peníze“, nemovitosti jsou s reálnou ekonomikou svázány mnohem úžeji a pokles jejich cen bývá doprovázen bankovní krizí a hospodářskou recesí.
Mimochodem, obě výše uvedené bubliny (USA 1929 a Japonsko 1989) byly též doprovázeny propadem cen nemovitostí a prudkým poklesem měnové zásoby. Zásadním hybatelem cen nemovitostí na straně poptávky je tedy růst objemu peněz a růst objemu úvěrů. Na straně nabídky hýbá cenami samozřejmě objem nově postavených nebo rekonstruovaných bytů a domů.
Proč jsou ceny vysoké v prestižních lokalitách? Protože Ořechovka, Bubeneč, Staré Město nebo Vinohrady jsou pojmy proslulé nejen v rámci Prahy, ale i České republiky a dokonce i zahraničí. Objem peněz, který teče do těchto lokalit, je proto teoreticky neomezený. V rámci celostátního průměru však agregátní finanční a ekonomické veličiny popisují vývoj cen velice dobře.
Lze sestavit rovnovážný index cen nemovitostí, který udává hladinu, na jaké by ceny měly být, aby odpovídaly „normálním“ podmínkám. Vybočení z rovnováhy signalizuje nadhodnocení či podcenění trhu.
Rovnovážný index lze pěkně demonstrovat na příkladě ekonomiky, pro kterou jsou k dispozici dostatečně dlouhé a kvalitní časové řady. Jde o Norsko:
Index možná naznačuje, že Norsko právě prochází fází nadhodnoceného trhu – bez podrobnější analýzy trhu by však mohlo jít o předčasný závěr.
Norský index je zde ostatně prezentován jen pro demonstrační účely. Ukazuje totiž, že podíl poptávky ku nabídce v dlouhodobém horizontu skutečně dobře odpovídá růstu cen.
V plném znění najdete článek na serveru www.investujeme.cz.
