Nemovitostní fondy - investice do jistoty?

Nová legislativa týkající se kolektivního investování platná od vstupu ČR do Evropy umožnila zřizovat mimo jiné i speciální fondy, mezi které patří i speciální fond nemovitostí. Vzhledem k zájmu o investování do nemovitostí u nás a potenciální výnosy těchto fondů se tento produkt může stát vyhledávanou alternativou k uložení peněz.

Investice do nemovitosti se považuje za atraktivní a vcelku bezpečnou možnost uložení finančních prostředků a vzhledem k předpovědím o budoucím vývoji cenové hladiny se dá předpokládat, že to tak v nejbližší době zůstane. Fakt, že počet zájemců o tento typ investic rychle roste, slibuje živnou půdu pro cenový růst.

Na jedné straně stojí ti, kteří si pořizují nemovitost k bydlení (o jejich množství vypovídá tempo růstu hypotečních úvěrů poskytnutých za poslední rok), na té druhé pak ti, kteří kupují nemovitosti s cílem zhodnocení prostředků a dosažení výnosu. (výnosy z nemovitostí by se podle mínění některých odborníků mohly pohybovat až kolem hranice 10 %).

Se vstupem do Evropské unie u nás vešlo v platnost několik zákonů týkajících se podnikání na kapitálovém trhu, obchodování s cennými papíry a také kolektivního investování. Právě zákon o kolektivním investování přinesl řadu změn a novinek, které doposud na domácím trhu investorům chyběly. Patří k nim i zřizování speciálních fondů kolektivního investování. Tyto fondy se rozlišují podle majetku, do kterého investují prostředky podílníků.

Co je to nemovitostní fond?

Mezi těmito fondy by měl být největší zájem právě o speciální fondy nemovitostí, které jak název napovídá investují převážně do nemovitostí. Investicí do nemovitostí je podle zákona koupě pozemku, výstavba budovy za účelem správy, koupě budovy za účelem rekonstrukce nebo správy nebo nabytí účasti na právnické osobě, která uvedené činnosti provádí (ve světě se navíc tyto fondy rozdělují do dvou skupin: na nemovitostní akciové fondy, které investují prostředky do akcií společností, které podnikají v oblasti nemovitostí a „pravé“ nemovitostní fondy, které nakupují nemovitosti).

Nemovitostní fond může investovat i do cenných papírů, jako jsou akcie, dluhopisy,

Chcete investovat do fondů? Víme jak vydělat. Více čtěte ZDE

státní dluhopisy, nebo hypoteční zástavní listy. Je také oprávněn používat veškerých technik a nástrojů sloužících k ochraně vůči riziku z vývoje měn, měnových kurzů, kurzů cenných papírů, cen komodit apod. a k zajištění efektivní správy majetku fondu. Fond naopak nesmí používat svůj majetek k poskytování půjček, darů, úvěrů, popřípadě k zajištění závazku třetí osoby. Důležitým omezením je pak možnost investovat do jedné nemovitosti maximálně 20 % majetku fondu. Jelikož by však toto omezení znemožnilo nemovitostnímu fondu v počátku jeho existence nabytí významnější nemovitosti vyšší hodnoty, tuto povinnost je nutné splnit až po dvou letech existence fondu.

V čem je problém?

Nemovitostní fondy by potenciál růstu nemovitostních trhů mohly přiblížit širšímu okruhu investorů, kteří mají zájem profitovat na tomto růstu, nemají však možnosti ani prostředky na to, aby se do takové investice pustili sami. A tu právě vězí první háček a největší nevýhoda, která v současnosti omezuje rozšíření nemovitostních fondů. Zákonodárce totiž v obavě před vysokou rizikovostí fondu ve spojení s nízkou informovaností drobných investorů ustanovil minimální investici do těchto fondů na 2 miliony korun, přičemž minimální hodnota jednoho podílového listu je stanovena na 1 milion Kč.

Tím se prakticky možnost investovat v těchto fondech vzdálila právě malým střadatelům, kteří nemají možnost nakupovat nemovitosti jednotlivě. V současnosti je schopna využít tuto možnost zhodnocení prostředků pouze malá skupina institucionálních investorů. Důsledkem toho je, že ačkoli mají investiční společnosti velký zájem na zakládání nemovitostních fondů, nemovitostní fondy u nás nevznikají takovým tempem, jak se očekávalo.

Příkladem je i první tuzemský realitní fond, CEE Property Development Portfolio, který na náš trh vstoupil koncem září a jeho správcem je SG Asset Management ze skupiny Sekyra Group. Jedním z akcionářů je sice Česká spořitelna, fond byl ale založen v

Výběr fondu se konečně zjednoduší. Čtěte ZDE

Nizozemsku a je to vlastně uzavřená společnost několika podílníků. Podobně je na tom i nejnovější přírůstek, česko-slovenský nemovitostní fond Czech and Slovak Property Fund B.V. (“CSPF”) spravován společností Czech and Slovak Investment Advisors, s.r.o.

Další velikou nevýhodu spatřují odborníci v tom, že u nás si tyto fondy, na rozdíl od zahraničí kde fondům k nakupování nemovitostí stačí čtvrtina vlastních prostředků, prakticky nemůžou půjčovat peníze potřebné k nákupu nemovitostí. Společně s ostatními věcnými i formálními nedostatky spojenými s výkladovými nedokonalostmi je znění zákona o kolektivním investování poněkud vzdáleno optimálnímu stavu a novelizace je nevyhnutná. V současné se už na nápravě pracuje, platnost novely se však očekává nejdřív v druhé polovině roku, popřípadě začátkem roku budoucího.

A jaká jsou rizika?

Kromě těchto nevýhod, vyplývajících z nedostatků v naší legislativní úpravě, je nutno připomenout, že ačkoli jsou investice do nemovitostí a tím pádem i nemovitostních fondů považovány za bezpečné, určitá rizika s tím spojena jsou. Velkou nevýhodou nemovitostí je totiž jejich velice nízká likvidita v porovnání s např. akciemi. Neexistence organizovaného trhu s nemovitostmi přináší problém v jejich oceňování na základě poptávky a nabídky. Nízká likvidita také nutí manažery fondů udržovat v portfoliu větší objem peněžních prostředků, které nepřinášejí požadované zhodnocení. K tomu se pak můžou přičíst třeba klesající komerční nájmy kancelářských budov, tak jak se to stalo například v Německu v letech 2002 a 2003 a výkonnost může rapidně klesnout.

Peníze v bankách nevydělávají. Zhodnoťte je ve fondech. Přečtěte si naší speciální přílohu Podílové fondy 2005

S určitým rizikem je však nutné počítat v každé investici a to platí i pro nemovitostní fondy. Svoje místo v diverzifikovaném portfoliu určitě mají, podobně jako i jiné možnosti zhodnocování peněz, i když není vhodné to s podílem v nemovitostních fondech přehánět. V každém případě, v současnosti ještě legislativa nedovoluje drobným investorům tuto formu investice využít, v budoucnu si ale své příznivce určitě najde.

Myslíte si, že mají u nás nemovitostní fondy budoucnost? Investovali by jste část prostředků do takového fondu? Těšíme se na vaše odpovědi.