Nepřipravte se o levnější úvěr na bydlení

Bere-li si poplatník úvěr na bydlení, pak má v případě splnění určitých podmínek nárok na snížení základu daně o zaplacené úroky. Praxe ovšem přináší pestrou škálu situací, které řeší poplatníci špatně. Buď si snižují základ daně o zaplacené úroky nesprávně nebo naopak volí opatrnější způsob a zaplacené úroky si ze základu daně neodečtou. Víte, jaké mantinely vám dává platná legislativa?

Klíč ke správné aplikaci uplatňování odpočtu úroků z úvěrů na bydlení u poplatníků lze najít v paragrafu 15, odst. 10 zákona o daních z příjmů. V praxi jde o následující úvěry:

• Ze stavebního spoření
• Z hypotečního úvěru poskytnutého bankou nebo pobočkou zahraniční banky (v případě poskytování státního příspěvku je objem úroků za zdaňovací období snížen o poskytnutý státní příspěvek)
• Z úvěrů poskytnutých stavební spořitelnou, bankou nebo pobočkou zahraniční banky v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotékou (může jít v praxi o překlenovací úvěr, předhypoteční úvěr či kupříkladu doplňkový úvěr k hypotéce)

Půjčujete peníze? Nezapomeňte zdanit úroky! Čtěte ZDE.

V této souvislosti je ovšem zdůraznit podmínku, že prostředky získané z úvěru jsou prokazatelně použity na financování bytových potřeb. Přestože se může termín bytové potřeby zdát naprosto jasný a srozumitelný, tak není na škodu si detailně přečíst jejich výčet v paragrafu 15, odst.10 ZDP. Následující přehled nabízí tento výčet ve zkrácené verzi:

• Výstavba bytového domu, rodinného domu nebo bytu
• Koupě pozemku, pokud na něm bude postavena stavba dle předcházejícího bodu)
• Koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu do vlastnictví
• Splacení členského vkladu za účelem získání práva k užívání bytu či RD (např splacení členského vkladu družstvu)
• Údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví
• Vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců (pokud je předmětem vypořádání úhrada podílu spojeného se získáním bytu rodinného domu nebo bytového domu)
• Úhrada za převod členských práv a povinností družstva nebo podílu na obchodní společnosti uskutečněná v souvislosti  s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu
• Splacení úvěru nebo půjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb ve všech výše uvedených případech

Základní pravidla v uplatňování odpočtu úroků z úvěrů na bydlení od základu daně tedy máme dané. Nyní se zaměřme na základní chyby v aplikaci těchto pravidel:

Pokud poplatník použije bytovou potřebu k podnikání, odpočet nelze uplatnit

Úvěry na bytové potřeby mají dlouhodobý charakter a vždy lze snižovat základ daně pouze o úroky skutečně zaplacené věřiteli v rámci sledovaného zdaňovacího období. Představme si poplatníka, který si pořídí vlastní byt financovaný částečně  úvěrem ze stavebního spoření. Při pořizování tohoto bytu bylo jeho záměrem jej používat pouze k bydlení. Po několika letech se ovšem rozhodne používat jej částečně  pro podnikání, popřípadě hodlá jednu místnost někomu pronajmout.

V takovém případě platí, že si může odečíst buď pouze část ze zaplacených úroků v rámci zdaňovacího období, popřípadě žádné. To ovšem pouze v případě, že mu slouží k výdělečné činnosti celý byt. Zákon detailně nestanoví, jak vypočítat onu poměrnou část, pokud je byt využíván k výdělečné činnosti z části. Zde se aplikuje pravidlo poměru podlahové plochy v metrech čtverečních.

Úvěry na bydlení lze použít i pro refinancování ostatních půjček

Velmi častým dotazem a problémem je uplatnění úroku z jiných půjček než od vyjmenovaných peněžních ústavů. Představme si situaci, kdy si poplatník koupí byt do osobního vlastnictví a z důvodu časové tísně na jeho financování použije půjčku od svých rodičů. V této smlouvě o půjčce má stanoven konkrétní splátkový kalendář, včetně úroků. Poplatník neví, zda si o zaplacené úroky z půjčky od rodičů může snížit daňový základ.

Chcete mít důchod jako Švýcaři? Více ZDE.

Přestože pořízení bytu do osobního vlastnictví je jednoznačně bytovou potřebou dle zákona o daních z příjmů, tak nejde o úvěr poskytnutý ze strany v úvodu článku vyjmenovaných institucí. Odpověď je tedy jednoznačná a negativní. Cesta k možnosti snížení daňového základu o zaplacené úroky vede přes refinancování této půjčky úvěrem ze stavebního spoření. Po vyřízení všech formalit u stavební spořitelny získá tento poplatník úvěr (může jít o řádný či překlenovací úvěr) a z něj placené úroky ve prospěch stavební spořitelny již může uplatnit na snížení základu daně.

Obdobná situace platí i v případě, že někdo financuje bytovou potřebu prostřednictvím nějakého komerčního bankovního úvěru. V této souvislosti podobně jako u půjčky od rodičů nejde o specializovanou instituci, a tudíž by musel tento úvěr být refinancován ze strany stavební spořitelny nebo hypoteční banky.

Charakter zajištění úvěru na bytové potřeby neovlivňuje možnost odpočtu úroků

Představme si situaci, kdy si poplatník bere miliónovou hypotéku na nákup bytu. Hypoteční úvěr je pro účely zajištění zastaven jinou nemovitostí oceněnou na 900 tisíc. Zbývajících sto tisíc je pokryto ručitelským prohlášením třetí osoby. Způsob zajištění úvěru nikterak neovlivňuje možnost uplatnění odpočtu úroků z předmětných úvěrů a poplatník si bez ohledu na druh zajištění může uplatnit zaplacené úroky v plné výši.

Prodlevy vkladu vlastnického práva na katastru poplatníka nelimitují

Stavební spoření ponese méně. Co změní nový zákon o stavebním spoření? Vice ZDE.

Prodlevy zápisů na katastrálních úřadech jsou velkým problémem obchodů s nemovitostmi. Ovlivňují tyto prodlevy uplatňování odpočtu ze zaplacených úroků? Stručná odpověď zní nikoliv, avšak do hry vstupuje hned několik dalších faktorů. Představme si situaci, že poplatník zakoupí v březnu 2003 do osobního vlastnictví byt, který zafinancuje úvěrem ze stavebního spoření. Katastr ovšem provede zápis vlastnického práva na kupujícího až v říjnu 2003.

Daná situace nepřináší pro poplatníka žádný problém z hlediska uplatnění odpočtu všech úroků ze stavebního spoření. Pro poplatníka je rozhodující, aby předmětnou nemovitost vlastnil nejpozději ke konci zdaňovacího období (výpisem z listu vlastnictví), tedy k 31.12.2003. Zároveň musí prokázat, že předmětný byt ve vlastnictví používal k trvalému bydlení buď on sám anebo příbuzné osoby v přímé linii (rodiče, prarodiče či děti). Není v této souvislosti nutné, aby zde měl poplatník trvalé bydliště. Jeho povinností je pouze prokázat, že zde on nebo příbuzné osoby trvale bydlely.

Měli jste problémy s uplatňováním úroků z úvěrů na bydlení? Podělte se s námi o vaše názory. 

reklama