Neprodávejte nemovitost, vyměňte ji!

Je obvyklé, že průměrný člověk řeší otázku vlastního bydlení několikrát za život. Buď se stěhujeme za prací, měníme způsob bydlení nebo na začátku dospělosti pořizujeme první nemovitost. Každý z nás si zřejmě při jakékoli transakci s nemovitostí uvědomil, jak administrativně komplikované tyto převody jsou a navíc, jak nákladné jsou poplatky, provize a daně. Za určitých okolností lze toto zatížení snížit. Takovým prostředkem je výměna nemovitostí.

Převody nemovitostí bývají pro běžného občana poměrně komplikovanou záležitostí a jen někteří si celou transakci dokáží administrativně sami zorganizovat. Nezřídka tedy musíme navštívit odborníka z určité oblasti. Může jít kupříkladu o realitní kancelář (zprostředkuje střet poptávky a nabídky), právníka (připraví smluvní dokumentaci), notáře (uloží finanční prostředky do notářské úschovy) či finančního poradce (navrhne model financování a pomůže při jednání s finanční institucí). Jenom z tohoto výčtu odborníků z oblasti nemovitostí je patrné, že půjde o poměrně drahou službu v případě, že si celou transakci nejsme schopni vyřídit sami.

Výměna nemovitostí odstraní většinu problematických bodů

Dochází-li k úplatnému převodu nemovitosti, pak si automaticky vybavíme nutnou existenci kupní smlouvy jako základního dokumentu celé transakce. Za určitých okolností ovšem může být kupní smlouva nahrazena smlouvou směnnou. Tento smluvní typ je sice upraven v Občanském zákoníku (paragraf 611), avšak jde pouze o několikařádkovou vágní úpravu. V tomto smluvním vztahu si strany směňují věc za věc, přičemž každá ze smluvních stran je považována ohledně věci, kterou směnou dává, za stranu prodávající, a ohledně věci, kterou směnou přijímá, za stranu kupující. Je samozřejmě možné směňovat i nemovitosti, a tudíž platí následující výčet situací.

Směňovat můžeme:

NENECHTE SI UJÍT

Jak vytěžíte z leasingu co nejvíce?
Problematika DPH je s účinností od 1. 5. 2004 upravena zákonem č. 235/2004 Sb., o DPH. Zákon vnesl do systému výpočtu a uplatňování DPH celou řadu změn,

Řešením je často nejjednodušší cesta
Jiří Matula je generálním ředitelem a předsedou představenstva společnosti Transfinance. Dále je předsedou Asociace faktoringových společností.

Polévky v prášku chutnají lépe než před lety
Polévky v prášku sice nenahradí ty domácí, zase ušetří čas a mohou vylepšit jídelníček na dovolené. Některé ale chutnají jen jako obarvená voda.

• Byt za byt
• Byt za dům a naopak
• Byt za pozemek a naopak
• Dům za dům
• Dům za pozemek a naopak
• Pozemek za pozemek

Představme si situaci, že obyvatel Plzně získá zajímavé uplatnění v Brně a řeší otázku bydlení. Bytovou otázku si vyhodnotí způsobem, že je pro něho nejvhodnější svůj plzeňský byt prodat a koupit nějaký řekněme podobný byt v Brně. Jaké má možnosti?

V první řadě může jít tou cestou, že nejdříve prodá byt v Plzni a po zinkasování peněz si koupí byt v Brně. Půjde tedy cestou dvou kupních smluv a u obou transakcí obdobné administrativy (u jednoho smluvního vztahu jako kupující a u druhého jako prodávající). Nevýhodou této transakce je fakt, že po určitou dobu pozbývá střechu nad hlavou a navíc bude muset řešit otázku, kam dočasně umístí svoje osobní věci.

Další z možností je tento krok časově otočit a nejprve koupit byt v Brně a po vyřízení této záležitosti prodat plzeňský byt. Po určitou dobu tedy bude vlastnit byty dva. U této varianty odpadá problém absence střechy nad hlavou, avšak zase zde narážíme na problém financování této transakce. Za běžných podmínek asi tento člověk nebude mít dostatek volných prostředků na nákup dalšího bytu a bude si muset půjčit (nezbytná návštěva banky – vyřizování úvěru atd.)

Výměna bytů by byla ideální

Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti IRI. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

V situaci tohoto člověka by byla nejlevnější varianta spočívající ve výměně bytů s protistranou hledající bydlení naopak v Plzni. Nutným předpokladem pro takovou transakci opřenou o směnnou smlouvu je ovšem existence vhodného smluvního partnera. Najít takového člověka může být problém, avšak kvalitní realitní kancelář by v tomto měla pomoci.

Představme si tedy situaci, že zmiňovaný Plzeňák najde protistranu v Brně a po vzájemné prohlídce bytů se rozhodnou, že si byty vymění a rozdíl v cenách bytů bude finančně dorovnán. Celou transakci by samozřejmě mohli opřít o dvě na sobě nezávislé kupní smlouvy, avšak takový postup by byl časově, daňově i poplatkově výrazně dražší.

Obě strany se tedy dohodly, že si byty vymění na základě směnné smlouvy. Plzeňský občan směnnou získává brněnský byt v hodnotě 1,5 miliónu a brněnský občan získává plzeňský byt v hodnotě 1,2 miliónu.

Daňový dopad směnné smlouvy

Převody nemovitostí jsou zatíženy daní z převodu nemovitostí, jejíž sazba činí tři procenta ze základu daně (základem je buď cena kupní nebo odhadní – vždy ta vyšší). Zde ovšem platí důležitá zásada zákona o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitosti: „Vyměňují-li se nemovitosti, považují se jejich vzájemné převody za jeden převod. Daň se vybere z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je daň vyšší.“

V případě aplikace směnné smlouvy bude odvedena státu daň z převodu nemovitosti 45 tisíc (tři procenta z 1,5 miliónu). Pokud by se tato transakce řešila dvěma kupními smlouvami, pak by byla tato daň vyšší ještě o 36 tisíc (tři procenta z 1,2 miliónu).

Nižší náklady na zajištění úhrady kupní ceny

Exekutorský zápis? Nůž na krku i druhá šance. Více ZDE.

Velkou výhodou směnných smluv je výrazně nižší potřeba na finanční prostředky než u dvou oddělených transakcí. V praxi je obvyklé, že se na základě směnné smlouvy doplácí pouze rozdíl mezi hodnotou obou nemovitostí. Jen zřídka se ovšem strany dohodnou na stejných cenách a v takovém případě by finanční transfer dokonce odpadl. V našem případě činí rozdíl rovných tři sta tisíc, které musí plzeňský občan doplatit brněnskému smluvnímu partnerovi. Pro klidný spánek se obě strany dohodly, že tato suma bude složena do notářské úschovy, která tuto částku vyplatí brněnskému občanovi až v okamžiku, kdy budou splněny obě rozhodné podmínky. Jenom připomínám, že odměna za notářskou úschovu se odvíjí od výše uložené částky, a tudíž zde obě strany opět realizují výraznou úsporu při užití směnné smlouvy.

Nižší nároky na financování transakce

Z výše uvedených čísel vyplývá, že rozdíl hodnot obou nemovitostí činí tři sta tisíc korun. V takovém případě lze očekávat, že tuto částku již bude plzeňský občan schopen zaplatit buď z vlastních zdrojů nebo nějakým běžným úvěrem ze stavebního spoření. Odpadne, zde tedy otázka financování transakce většího rozsahu.

Výhoda logistiky

V případě ochotné spolupráce obou smluvních stran lze navíc předpokládat, že organizace stěhování by mohla proběhnout naráz a stěhovací vozidlo by mohlo být vytíženo cestou tam i zpět. Tím by došlo k výrazné redukci ostatních nákladů se změnou bydlení.

Chcete hned bydlet ve svém? Která banka vám poskytne nejvýhodnější hypotéku? Čtěte speciální přílohu iDNES Hypotéky.

Podařilo se vám vyměnit nemovitosti? Řešili jste to směnnou smlouvou a víte, kolik jste díky ní ušetřili? Těšíme se na vaše názory.