Nerozbijte si hlavu s úroky z úvěrů na bydlení

Jednou z mála situací, kdy můžeme od státu něco dostat, je možnost snížení daňového základu o úroky zaplacené peněžnímu ústavu z úvěru plynoucího na bytové potřeby. Jak už to při komunikaci s berními úředníky bývá, tak pouze přesné předložení všech dokumentů a postupů ze strany poplatníka může vyústit v dosažení zamýšlené daňové úspory. Co tedy nejčastěji berní úředníci zpochybňují v těchto případech?

Klíčem k bezproblémové realizaci daňových úspor prostřednictvím úroků z hypotečního úvěru či úvěru ze stavebního spoření je zákon o daních z příjmů, konkrétně paragraf 15, odstavec 10 a 11. Horní hranicí, o kterou si může poplatník snížit daňový základ, činí 300 tisíc korun za zdaňovací období. V případě stavebního spoření jde o souhrn všech zaplacených úroků z úvěru ze stavebního spoření a v případě hypotéky jde o souhrn zaplacených úroků snížený o státní příspěvek.

Hodnota tří set tisíc korun na úrocích za zdaňovací období je přitom dostatečně vysoká a plně postačí i pro financování poměrně honosných objektů. Pojďme se ovšem zaměřit na nejčastější chyby poplatníků, které umožní správci daně nesnížit daňový základ o zaplacené úroky.

Vymezení bytových potřeb podle zákona o daních z příjmů

Častým problémem některých poplatníků bývá fakt, že automaticky předpokládají shodnou účelovost úvěru z pohledu zákona o stavebním spoření a zákona o daních z příjmů. Poskytnutí úvěru ze stavebního spoření je vázáno na účelovost a stavební spořitelny zkoumají u žadatele o úvěr vlastní využití prostředků. Může se ovšem stát, že stavební spořitelna uzná požadavek poplatníka jako bytovou potřebu a poskytne úvěr. Ten ovšem nemusí vyhovovat dikci bytové potřeby z hlediska zákona o daních z příjmů a v takovém případě by nemusely být zaplacené úroky uznány jako položka snižující daňový základ poplatníka. V drtivě většině případů tomu tak sice není, avšak v případě méně obvyklých situací lze poplatníkům doporučit konzultaci se správcem daně.

Při koupi nemovitosti je rozhodující vlastnictví poplatníka

Hledáte podrobné informace o hypotékách? Pak určitě nahlédněte do této SPECIÁLNÍ SEKCE.

Pokud poplatník použije úvěr na výstavbu či koupi bytového domu, rodinného domu či bytu, popřípadě koupi pozemku (přesné vymezení těchto potřeb v paragrafu 15, odst.10, písm.a,b,c), pak si může snížit daňový základ pouze v případě, že zmiňovanou nemovitost vlastní. Jde dokonce o podmínku, že musí nemovitost vlastnit po celou dobu trvání zdaňovacího období.

To bývá dost často problémem v případech, kdy rodič chce uplatnit zaplacené úroky z úvěru, avšak byt či rodinný dům má v úmyslu převést na svého potomka. Takovou možnost zákon vylučuje a ošetřuje ji doložkou, že v případě zájmu o uplatnění snížení daňového základu musí být nemovitost výlučně ve vlastnictví osoby splácející úvěr.

Bydlet mohou i příbuzní

Podmínka vlastnictví je tedy z hlediska dikce zákona nezpochybnitelná. Poplatník uplatňující odpočet ovšem nemusí povinně v nemovitosti bydlet on sám. Má možnost jej nechat k bydlení nejbližším příbuzným – svým potomkům, rodičům a prarodičům, popřípadě manželovi či manželce. Není ovšem možné (z pohledu uplatnitelnosti úroků jako položky snižující základ daně) nechat nemovitost k užívání ostatním osobám, které nejsou příbuzné v přímé linii, byť by to bylo zadarmo. Pokud tedy chce rodič již dospělému potomkovi přenechat byt či dům k bydlení,  pak je to možné za předpokladu, že nedojde k přechodu vlastnictví.

Zajímá vás, jaké budou letos hypotéky? Odpověď naleznete v TOMTO ČLÁNKU.

Pronájmy si s odpočty netykají

Bylo by naivní se domnívat, že poplatník může realizovat snížení daňového základu o úroky a ještě zmiňovanou nemovitost pronajímat, popřípadě ji využívat k podnikatelským účelům. Pokud by pronajímal, popřípadě využíval, k podnikatelským účelům pouze část nemovitosti, pak by mohl uplatňovat odpovídající, poměrnou část úroků. Obě varianty jsou poměrně těžko prokazatelné a je otázkou, zda by se do těchto aktivit měl poplatník vůbec pouštět. Zákon tedy tyto možnosti umožňuje, avšak asi nejsou příliš obvyklé a říkají si o daňovou kontrolu.

Tři sta tisíc za domácnost, nikoli za poplatníka

Mnoho lidí se domnívá, že mezní částka tři sta tisíc korun je určena na poplatníka. Není tomu tak a platí, že úhrnná částka úroků snižovaných ze základu daně nesmí překročit tuto hodnotu za domácnost, nikoli za poplatníka. V dnešní době tento problém asi nebude příliš aktuální, neboť mnohočetných domácností ubývá.

Úroky z doplňkových a překlenovacích úvěrů také snižují základ

Většina lidí spojuje financování bydlení s úvěry ze stavebního spoření a hypotéky. Z hlediska možnosti snížení daňového základu poplatníků však nemusí přímo jít pouze o ně. Zcela bez problémů jsou aplikovatelné z pohledu daní i doplňkové produkty obou forem – tedy překlenovací úvěry stavebních spořitelen i doplňkové úvěry hypotečních bank. Opět ovšem musí dojít k naplnění výše uvedených podmínek.

Jak s uplatněním úroků v praxi

Klesne podpora hypoték, nebo je to trik ze strany bank a úřadů?

Čtěte ZDE

Pokud tedy poplatník skutečně vyhovuje několika podmínkám zákona o dani z příjmů, pak má následující možnosti. V případě uplatnění úroků z hypotečního úvěru by měl poplatník podávat daňové přiznání vždy. To i v případě, že má příjmy pouze ze závislé činnosti a je této povinnosti zproštěn. V případě uplatnění úroků ze stavebního spoření, pak může požádat svého zaměstnavatele o uplatnění odpočtu v ročním zúčtování daně.

Od věřitelského ústavu bude bez ohledu na formu uplatnění snížení daňového základu muset získat potvrzení o poskytnutém úvěru a zejména zaplacených úrocích za dané zdaňovací období. Dále bude finanční úřad vyžadovat výpis z katastru nemovitostí, kterým poplatník potvrdí podmínku vlastnictví objektu.

Jaké máte zkušenosti se snižováním základu o úroky z hypoték či stavebních spoření? Měli jste s tím problémy, nebo komunikace s finančním úřadem proběhla bezproblémově? Těšíme se na vaše názory.