Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Z převodu nemovitosti je „nabytí“, výpočet daně se zkomplikoval

aktualizováno 
I když se sazba daně z převodu nemovitosti nezměnila, zůstala na čtyřech procentech, změnil se způsob stanovení základu daně, který nově vychází z takzvané nabývací hodnoty.
Převod nemovitosti se změnil na nabytí nemovitosti, změna zákona přináší kromě jiných pojmů i změnu ve výpočtu základu daně. Ilustrační snímek

Převod nemovitosti se změnil na nabytí nemovitosti, změna zákona přináší kromě jiných pojmů i změnu ve výpočtu základu daně. Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

V minulém roce se daň počítala buď z kupní ceny nebo z ceny podle znaleckého posudku, vždy ovšem z té z nich, která byla vyšší. Té se říkalo "základ daně".

Nabývací hodnota, srovnávací hodnota, směrná hodnota ...

Od ledna se změnila terminologie, nově se místo daně z převodu nemovitosti používá "daň z nabytí nemovitých věcí". A také způsob určení základu daně, čili hodnoty, ze které se daň zaplatí. Ta se nyní nazývá "nabývací hodnota". A aby toho nebylo málo, nabývací hodnota je opět buď kupní cena (sjednaná), nebo takzvaná srovnávací daňová hodnota.

A nové pojmy nekončí. "Srovnávací daňová hodnota je buď částka odpovídající 75 procentům takzvané směrné hodnoty, což je obvyklá cena nemovitosti stanovená správcem daně, nebo částka odpovídající 75 procentům zjištěné ceny, tedy té podle znaleckého posudku," vysvětluje nelehké pojmy Petr Frisch ze společnosti Pro Factum Consulting a myslí si, že většina poplatníků odhodí daňové zákony a vydá se na finanční úřad poprosit správce daně o pomoc. 

Kterou hodnotu použít k výpočtu daně? Opět tu vyšší.

PříkladKupní cena je 2,5 milionu, odhad 3,5 milionu korun

Poplatník (neboli občan, který platí daně) prodal rodinný dům v Berouně. Kupní cena je 2,5 milionu korun. Znalecký odhad na tento dům by byl na hodnotu 3,5 milionu korun. 

S odhadem: Pokud má k dispozici znalecký odhad, nejdřív zjistí, kolik jsou tři čtvrtiny tohoto odhadu (0,75 x 3 500 000) a vyjde mu 2 625 000. To znamená, že pokud v tuto chvíli podá daňové přiznání, bude základem daně 75 procent znaleckého odhadu, což je ta vyšší cena, a daň bude 105 tisíc korun (2 625 000 x 0,04). Znalecký posudek pak přiloží k přiznání a odměnu i náklady, které prokazatelně zaplatil znalci, si může jako uznatelný výdaj od nabývací hodnoty odečíst. 

Bez odhadu: Pokud znalecký posudek nemá (nebo si myslí, že je příliš vysoký), může zvolit jinou cestu. Finančnímu úřadu podá daňové přiznání, kde si vypočte zálohu ve výši čtyř procent z kupní ceny (0,04 x 2 500 000), což je 100 tisíc korun. Tady to ale nekončí. Musí finančnímu úřadu sdělit (vyplnit do příloh) o jakou nemovitost přesně jde, jaké má parametry (terasa, garáž, bazén, cihlová nebo panelová stavba, podsklepená nebo ne, umístění, občanská vybavenost v okolí, atd.). A správce daně pak vypočte obvyklou cenu takové nemovitosti pomocí cenových map. Tato správcem daně "odhadnutá" cena se nazývá směrná hodnota. Z ní teprve vypočte srovnávací daňovou hodnotu (75 procent směrné hodnoty) a porovnáním s cenou sjednanou stanoví základ daně. Daň vyměří platebním výměrem. "Pokud by se vyměřená daň rovnala přiznané záloze, platební výměr se nedoručuje. Je-li vyměřená daň vyšší než záloha, rozdíl mezi daní a zálohou je splatný ve lhůtě do 30 dnů od doručení platebního výměru," upozorňuje mluvčí Generálního finančního ředitelství Petra Petlachová.

Daně 2014

Může se však stát, že ve dvou stavebně podobných případech dojde správce daně vzhledem k rozdílnému umístění nemovitosti (centrum – periferie) ke dvěma odlišným odhadům. Jeden ocení na tři a druhý na čtyři miliony korun. V prvním případě je 75 procent směrné hodnoty (odhadu správce) 2,25 milionu korun a daň by se tak zaplatila z vyšší kupní ceny, která byla 2,5 milionu. Ve druhém případě, se ale 75 procent směrné hodnoty rovná třem milionům, což je více než kupní cena, daň bude 120 tisíc a poplatník bude muset původně vypočtenou zálohu doplatit.

PřiznáníKdo platí, kdy a komu

Do kdy? Podat daňové přiznání musíte nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl proveden vklad práva do katastru nemovitostí (katastru evidovaných nemovitých věcí). Například pokud katastrální úřad rozhodl o povolení vkladu 15. ledna, je nutné podat daňové přiznání nejpozději do 30. dubna.

Co přiložit? Povinnou přílohou daňového přiznání je písemnost (postačí kopie), na jejímž základě došlo k nabytí nemovité věci (například kupní smlouva, rozhodnutí soudu apod.) a vyrozumění katastrálního úřadu o provedení vkladu, jestliže se jedná o nemovitou věc evidovanou v katastru nemovitostí. Znalecký posudek je povinnou přílohou jen tehdy, pokud se základ daně odvozuje od zjištěné ceny.

Vše platí přiměřeně i pro poplatníky, kteří podávají daňové přiznání při změně vlastnického práva k nemovité věci neevidované v katastru nemovitostí (například zahradní chatka v zahrádkářské kolonii).

Komu? Daňové přiznání poplatník nadále podává u toho správce daně, v jehož obvodu územní působnosti se nachází převáděná nemovitá věc.

Kdo platí daň? Změnu se nepodařilo schválit, a tak u kupních a směnných smluv zůstává poplatníkem prodávající (převodce). V takovém případě je kupující (nabyvatel) ručitelem. Účastníci smlouvy se však mohou v kupní či směnné smlouvě výslovně dohodnout, že poplatníkem daně bude nabyvatel. "Tento způsob je pro kupujícího ve svých důsledcích výhodnější, protože je od začátku aktivním účastníkem daňového řízení, platí daň přímo a nemusí tak zajišťovat částku na úhradu daně například v úschově u notáře či advokáta tak, jak to řada kupujících dělá, aby předešla komplikacím, pokud by prodávající daň neuhradil," říká Petra Petlachová a dodává, že ve smlouvě musí být výslovně uvedeno, že nabyvatel je poplatníkem, nepostačí například klauzule, že nabyvatel uhradí daň.

V případech, kdy se nejedná o nabytí nemovité věci kupní či směnnou smlouvou, je poplatníkem vždy nabyvatel (například rozhodnutí soudu, dražba).

Jak je to u manželů? Při převodu nemovité věci ze společného jmění manželů či nabytí nemovité věci do jejich společného jmění budou manželé nově poplatníky daně společně a nerozdílně. To znamená, že podávají jedno daňové přiznání a v daňovém řízení vystupuje jeden z nich jako společný zmocněnec.

"Nový systém výpočtu daně z nabytí nemovitých věcí je velmi složitý a klade na finanční úřady další požadavky, nehledě na očekávatelné spory o to, zda finanční úřad správně ocenil nemovitost," zamýšlí se nad efektivitou změny daňový poradce Petr Frisch a dodává, že poměr mezi vybranou daní a náklady na její správu (finanční úředník, systém na vyhodnocování cen nemovitostí, náklady na spory s poplatníky, apod.) se tím ještě sníží a je otázka, zda tato jediná převodní daň má v českém daňovém systému ještě své oprávněné místo.




Nejčtenější

Podnikat začal s 50 tisíci, dnes má světový zvuk a obrat 400 milionů

Tomáš Juřík podniká od svých 26 let.

Tomáš Juřík patří k lidem, kteří umí držet slovo a na tom postavil i své podnikání. První firmu založil před rokem 1989...

Daňové přiznání 2017: jak snížit daňový základ a ušetřit na daních

Ilustrační snímek

Uzávěrka daňového přiznání se neúprosně blíží. Máte sjednané životní pojištění, penzijní připojištění, doplňkové...



Hypotéky dál zdražují, a ne málo. Zájem klesá

Ilustrační snímek

Hypoteční rok 2017 byl zakončen průměrnou úrokovou sazbou 2,19 procenta. Leden 2018 potvrdil zdražování hypoték....

Trh pracovních nabídek se mění. Kde hledat práci snů za dobré peníze

Ilustrační snímek

Ekonomika je v kondici. V lednu bylo bez práce 289 tisíc lidí, což je méně, než je obyvatel Ostravy. Práce je dost,...

Překlenovací úvěr versus hypotéka. Rozdíl skoro čtvrt milionu korun

Překlenovací úvěr je určen k překlenutí doby, po kterou smlouva nesplňuje...

Stavební spoření má v České republice díky státní podpoře dlouhou tradici. Ale financovat vlastní bydlení plně ze...

Další z rubriky

Přehledně: Kdy jako zaměstnanci musíte sami řešit daně

Ilustarční snímek

Zaměstnanci mají výhodu. Obvykle si nemusí zatěžovat hlavu daňovými zákony, stačí jim, když do 15. února zaměstnavatele...

Novinky 2018: V čem si polepší a v čem pohorší Češi s vysokými příjmy

Ilustrační snímek

Někteří Češi mají královské příjmy. Z vysokých příjmů nad limit ovšem platí solidární daň. A není to jediný výdaj,...

Stále víc lidí si přivydělává pronájmem. Jenomže daně neplatí

Ilustrační snímek

Pronájem bytů v Česku kvete, obzvlášť v hlavním městě. Ostatně, proč nepronajmout byt několika studentům, aby se...

Vytěžit 1 bitcoin v Jižní Koreji stojí 26 000 USD, ve Venezuele jen 530 USD

Vytěžit 1 bitcoin v Jižní Koreji stojí 26 000 USD, ve Venezuele jen 530 USD

Kurzy.cz Podle statistik a odhadů společnosti Elite Fixtures stojí vytěžení jednoho bitcoinu v Jižní Koreji 26 170 USD, což řadí...

Najdete na iDNES.cz