Jaké budou hlavní přínosy nového zákona pro běžné spotřebitele?
Nový zákon přináší mnoho plusů. Mezi ty, o kterých se dnes hodně mluví, patří možnost splatit hypoteční úvěr i v době fixace buď zdarma, nebo s minimální sankcí. Velkým tématem a také určitou neznámou je právo spotřebitele napadnout u soudu posouzení úvěruschopnosti, které banka provedla. Zákon totiž chce, aby banky přísněji posuzovaly možnosti klientova splácení. Na první pohled jde o pozitivní zprávu, přináší však mnohá ale. Banky budou při schvalování úvěru přísnější. To dosud nejvíce postihlo tzv. hypotéky bez dokládání příjmu, které už nabízí jen minimum bank a které byly možností, jak dostat hypotéku, zejména pro podnikatele. Banky tak méně akceptují výši jejich obratu v daňovém přiznání při rozhodování o hypotéce.
Kde si vzít hypotéku?Vyberte si tu nejvýhodnější hypotéku v přehledném srovnávači cen. |
Jak se zákon projeví v praxi? Je třeba si změny pohlídat ve smlouvě? A dotkne se novinka i těch, kteří už hypotéku mají?
Není třeba uzavírat extra smlouvu, vše bude garantovat zákon, a bude tedy automaticky platit pro všechny, kteří si vezmou hypotéku po 1. prosinci 2016. Těch, kteří už hypotéku mají, se změna nedotkne. Nové podmínky pro ně ale začnou platit po tzv. refixaci, tedy jakmile jim skončí fixace na stávající hypotéce. Lidé získají nové podmínky podpisem dodatku ke smlouvě. Jedinou výjimkou, kdy zákon začne platit ihned, jsou hypotéky s variabilní čili float sazbou.
Banky mají také důkladněji prověřovat finanční situaci žadatelů o hypotéku. Na co se mají lidé připravit?
Banky budou detailněji zkoumat příjmy a výdaje rodiny. Už jim například nebude stačit jen čestné prohlášení při dokládání příjmu. Dokladování příjmu se zcela změní, především přístup k tzv. doplňkovým příjmům, jako jsou diety, důchody, rodičovský příspěvek. Velké změny nastanou také u podnikatelů, zejména těch, kteří daní paušálem.
Čtěte také |
Jak hodnotíte jednotný formulář, který má lidem usnadnit srovnání jednotlivých hypoték?
Informační dokument ESIP je jednotný a obsahuje například údaje o úrokové sazbě, měsíčních splátkách, celkově splacené částce a také RPSN. Má sloužit k tomu, aby si lidé porovnali nabídku u jednotlivých bank, nově také u hypoték. Ale v praxi to tak jednoduché nebude. Banky budou dokument předávat až po schválení hypotéky v konkrétní výši a s konkrétní úrokovou sazbou, jinak by nebyly schopny ho vůbec vystavit. Každý dostane jiné podmínky podle své kredibility, délky fixace, délky splácení, kvality nemovitosti a dalších kritérií. Normální člověk je ale málokdy schopen požádat o nabídku hypotéky u více bank najednou. Při žádosti o hypotéku totiž musí doložit bance řadu dokladů, což je velmi časově a administrativně náročné. Pokud je žádost o hypoteční úvěr posouzena kladně, klient se zpravidla „třese“ na to úvěr uzavřít.
Ale to není jediný problém.
Ano, požádat postupně více bank o nabídku hypotéky, tu neuzavřít a podat si další žádost je poměrně rizikové. Banky do úvěrových registrů zanášejí také informaci, že se u nich klient ucházel o úvěr a že k uzavření úvěrové smlouvy již nedošlo. Pro další banku to může představovat negativní informaci a klient si tak sníží svoji kredibilitu. Z tohoto pohledu se vyplatí nechat zjišťování podmínek úvěru na profesionálech, kteří spolupracují s více bankami, informace zjistí za klienta a šetří tak lidem čas i nervy.
Budou mít tyto novinky, které mají chránit spotřebitele, vliv na cenu hypoték?
Možnost předčasně splatit zdarma či s minimální sankcí povede k tomu, že banky budou v průběhu času zvyšovat úroky. Aktuálně očekáváme růst v rozmezí 0,2 až 0,5 procentního bodu. Lze počítat také s tím, že si současnou sazbu nezafixujete na tak dlouho jako dnes. Sazby na fixacích delších než pět let se patrně zvýší ještě o víc. Makroekonomicky není úplně důvod k rapidnímu zdražování, spíše je zde mírná panika a nejistota, co vlastně nový zákon přinese, a většina bank se proto v tomto duchu nechala strhnout k navýšení.
Ubude kvůli novému zákonu lidí, kteří si budou hypotéky brát?
To ukáže až čas. Může se naopak stát, že klienti, kteří začali řešit své hypotéky v říjnu či listopadu si naopak na nové podmínky počkají, protože to pro ně může znamenat větší variabilitu v případě předčasného splacení. Vydržet může být výhodné například v situaci, kdy člověk plánuje koupit nemovitost na omezenou dobu, protože ji chce po čase prodat.
Ceny nemovitostí jsou vysoké a stále rostou. Nevyplatí se počkat na jejich pokles?
Ceny nemovitostí jsou v některých regionech opravdu poměrně vysoké. Nicméně pořád jsou zde regiony, kde je smysluplné koupit nemovitost na pronájem, protože ten výrazně převyšuje náklady s hypotékou. Stejně tak existuje mnoho příležitostí na zajímavou koupi například v podobě nákupu v dražbě atd.
Nezačíná být trh hypoték nasycený a nemá už úvěr na bydlení skoro každý, kdo o něj má zájem?
Nevidím to tak. Velkou roli v úvěrech hrálo a hraje refinancování. To dává smysl i nadále. Klíčové je, jak se stávající banka zachová ke klientovi v období refixace. Pokud ho odmění nejlepší možnou nabídkou, nemá důvod refinancovat. Vše má tedy v rukou domácí banka. Navíc poptávka po vlastním bydlení hned tak nezmizí. Stále zde bude plno nových mladých párů, kteří si budou chtít pořídit svůj první „startovací“ byt například 1+1. Ti za pár let zjistí, že jim bydlení s rozrůstající se rodinou nestačí a budou chtít do většího. Je to nekončící koloběh.
Jak na optimální nastavení hypotéky |
České národní bance se zadlužování Čechů moc nelíbí. Od října proto na její doporučení přestaly banky nabízet stoprocentní hypotéku a od dubna už nebudou moci nabízet ani tu 90%. Berou si Češi opravdu hypotéky nad své možnosti?
Z pohledu financujících subjektů se vždy řešení najde. Stále lze například nakombinovat hypotéku a úvěr ze stavebního spoření. Z pohledu poradenského je ale stoprocentní hypotéka opravdu velký risk, protože znamená, že lidé nemají rezervy. V případě poklesu příjmu či zvýšení sazeb po skončení fixace by lidé mohli mít velké problémy se splácením. Klienti často vidí jen pořízení hypotéky na nemovitost a jsou ochotni jít tzv. na krev. Často si neuvědomují, že jedna věc je pořídit si nemovitost, ale druhá je ji vybavit, což představuje dalších několik set tisíc korun. Dále musí zvládnout i chod domácnosti. Určitě není rozumné vydat se úplně z rezervy. Stačí porucha auta, lidé sáhnou po rychlé, ale nevýhodné půjčce a mohou se dostat do problémů. Naštěstí stoprocentních hypoték bylo minimum, většina se pohybuje kolem 80 % LTV (Loan To Value - poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti).
