Zákonné předkupní právo bylo do občanského zákoníku navráceno s účinností od 1. 1. 2018 (předtím bylo upraveno pouze ve starém občanském zákoníku, který 1. 1. 2014 nahradil nový občanský zákoník). Dosud platilo, že spoluvlastníci mají vždy právo vykoupit spoluvlastnický podíl poměrně podle velikosti svých spoluvlastnických podílů, nedomluví-li se jinak, přičemž bez omezení bylo možné spoluvlastnické podíly převádět na osoby blízké.
Novela tedy v podstatě navrací právní stav, který platil od přijetí občanského zákoníku v roce 2014 až do 31. 12. 2017. Podle novely bude platit, že předkupní právo vznikne ze zákona pouze tehdy, bylo-li spoluvlastnictví založeno pořízením pro případ smrti (typicky závětí nebo dědickou smlouvou) nebo jinou právní skutečností (jinak než smlouvou mezi spoluvlastníky) tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit (lze si představit například dědění na základě zákonné posloupnosti). Tím novela předkupní právo omezuje co do předmětu a osob, kterým zákonné předkupní právo vznikne.
Novela však zákonné předkupní právo omezuje i časově, když stanoví, že v případě zákonem předpokládaného vzniku předkupního práva mají ostatní spoluvlastníci k spoluvlastnickému podílu předkupní právo pouze po dobu šesti měsíců ode dne vzniku jejich spoluvlastnictví (typicky od právní moci rozhodnutí o vypořádání dědictví), poté předkupní právo uplynutím času zanikne (s výjimkou zemědělského závodu, rodinného závodu a práva stavby, u kterých předkupní právo trvá bez časového omezení).
Předkupní právo se však neuplatní při převodu spoluvlastnického podílu na manžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé, zde jsou převody mezi těmito osobami možné bez omezení. Zachována zůstává právní úprava, podle které předkupní právo existuje i tehdy, kdy je spoluvlastnický podíl převáděn bezúplatně, tj. na základě darovací smlouvy – v takovém případě mají ostatní spoluvlastníci právo vykoupit spoluvlastnický podíl za obvyklou cenu.
Soumrak zákonného předkupního práva?
Adam Stawaritsch
|
Novelizace je reakcí na praktické problémy, které znovuzavedení předkupního práva do českého právního řádu přineslo, typicky v situacích, kdy vlastník bytové jednotky vlastnil také spoluvlastnický podíl na jiné, nebytové jednotce (garážové stání, příjezdová cesta či sklep), přičemž právě uplatňování předkupního práva k těmto spoluvlastnickým podílům se ukázalo jako problematické, zejména v rámci projektů, kde jsou desítky či stovky bytů. Poslanci přitom (bohužel) opustili možnost přijmout výjimku z předkupního práva, spočívající v tom, že garážová stání, příjezdové cesty či sklepy by z předkupního práva byly vyjmuty a rozhodli se pro faktické zrušení institutu zákonného předkupního práva jako celku. Zda to byl krok správným směrem, zřejmě ukáže až čas.
Osobně se v této souvislosti domnívám, že zrušení zákonného předkupního práva, respektive jeho omezení, je určitě rozumné ve vztahu ke všem, kteří byli nuceni až doposud obesílat desítky až stovky spoluvlastníků s nabídkou předkupního práva, což bylo nejen administrativně, ale i finančně náročné, mnohdy navíc i nereálné.
Na druhou stranu jsem ale přesvědčen, že institut zákonného předkupního práva má mít v českém právním prostředí své místo, neboť jeho zrušení zkomplikuje postavení ostatních spoluvlastníků až do té míry, že nebudou mít žádnou možnost ovlivnit, komu bude podíl prodán, což se zejména v rámci rodinného majetku jeví jako problematické.
