Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

On-line rozhovor

Odborník odpovídal na otázky o hypotékách

Martin Vašek z Hypoteční banky
velikost textu:
vydáno 11.10.2010 10:00
Úrokové sazby hypoték klesají. Je to poznat na hypotečním trhu, ovlivňují nízké sazby ceny nemovitostí? Na podobné otázky jste se ptali v on-line rozhovoru odborníka Martina Vaška z Hypoteční banky.

Konec rozhovoru

Osobnost již neodpovídá. Čtenáři se ptali do 11. října 2010 do 10:50

OTÁZKA: Dobrý den, chtěla jsem se zeptat, jak se podle vás budou pohybovat ceny nemovitostí a zda budou úrokové sazby ještě klesat. Děkuji za odpověď
Martin Vašek z Hypoteční banky ODPOVĚĎ: Dobrý den, budoucí pohybu nemovitostí lze jen težko předpovědět, ale jedním z možných indikátorů je jejich dosavadní cenový vývoj. Po určité pozvolné korekci cen nemovitostí v průběhu krize v minulém a předminulém roce pozorujeme již tři čtvrtletí jejich cenovou stabilitu, což může indikovat zajímavou nákupní úroveň. Nárůst množství obchodů a objemu hypoték v posledních cca 5 měsících je jedním z dalších indikátorů návratu důvěry na trh nemovitostí. Co se vývoje úrokových sazeb týče, za poslední půlrok došlo taktéž ke zajímavému snížení jejich hladiny, což koresponduje s určitým zlepšením na trhu dostupných zdrojů a taktéž se zlepšeným vývojem nezaměnanosti v ČR oproti původním očekáváním. Další vývoj sazbe je však složité předpovědět, protože stále existuje velké množství neznámých, které mohou mít významý vliv na jejich výši. 11.10.2010 10:14
OTÁZKA: Dobrý den, co si myslíte o hypotékách s variabilní úrokovou sazbou, která je odvislá od PRIBOR? Jsou tyto hypotéky výhodné oproti hypoték s fixní úrokovou sazbou? Děkuji za odpověď Jaroslav Otta
Martin Vašek z Hypoteční banky ODPOVĚĎ: Dobrý den, hypotéky, jejichž sazba je odvozena od určité referenční sazby (např. PRIBOR 3 měsíční - dále jen variabilní hypotéka), se staly určitým marketingovým nástrojem posleního cca půl roku. Ač tyto variabilní hypotéky jsou na trhu dostupné již několik let, tak díky marketingovým kampaním se může zdát, že se jedná o převratnou novinku... Nicméně zpět v Vašemu dotazu :-). Variabílní hypotéka je hypotéka jako každá jiná (hlavní účel je profinancování pořízení bydlení stejně jako u fixní hypotéky), nicméně doba, po kterou je stanovena pevná úroková sazba se může dramaticky lišit, a to od doby jednoho měsíce až po jeden rok. V principu při variabilní hypotéce dojde na nějakou určitou dobu k fixaci úvěrové marže banky. Na klienta je přeneseno úrokové riziko (tj. při růstu úrokové sazby se tato po skončení fixovaného období např. 3 měsíců plně projeví ve splátce). "Odměnou" klienta za toto riziko je o něco nižsí sazba, protože banka si musí zajistit úrokové riziko pouze krátkého období v řádu měsíců narozdíl od nejoblíbenější 5=leté fixace, kde si banka musí zajistit celých 5 let. Tento rozdíl je max. do 1 pct. bodu. Každý klient si musí zvážit, zda chce podstoupit riziko, že dojde k nárůstu základních úrokových sazeb, které se pak plně propíší do výše jeho splátky. Neříkám tím, že neexistují segmenty klientů, kteří si toto riziko neumí vyhodnotit a poté jej vědomě akceptují, ale i dle průzkumu který si Hypoteční banka nechala provést, se rozhodně jedná o velmi úzkou skupinu klientů. Naprostá většina dotázaných uvedla preferenci delších fixací hypoték na 3 a 5 let, jelikož tímto si zajistí jistotu výše splátky. Doufám, že jsem Vám odpoveděl srozumitelně :-). 11.10.2010 10:29
OTÁZKA: Dobrý den, nepripada vam sproste od vasi banky (i ostatnich hypotecnich bank), ze nalaka klienta na nizkou urokovou miru a pri nejblizsi prilezitosti (konec fixace) ji zvysi nad uroven nabizenych sazeb? Mam dve hypoteky, platim vzdy radne a bez problemu - Vase banka mi vzdy pri ukonceni fixace OZNAMI o 0,5-1% vyssi sazbu, nez je aktualni sazba v nabidce. Po zavolani na klintskou linku mi ale sazbu o neco malo snizi. Pripada mi toto jednani vasi banky velmi sproste a neferove vuci stavajicim klientum, kteri maji bezproblemovou platebni historii.
Martin Vašek z Hypoteční banky ODPOVĚĎ: Dobrý den, nemohu mluvit za ostatní peněžní ústavy, ale jev který popisujete možná fungoval v minulosti, ale v současnosti roku 2010, alespoň co se Hypoteční banky týče, máme již velice propracovaný systém, který velmi pečlivě ohodnotí riziko na úrovni klienta a toto zohlední do zasílané refixované sazby. Mohu Vás ubezpečit, že stávající klienti dostávají férové sazby zohledňující individuální riziko a tyto jsou povětšinou pod sazbami pro nové klienty. Je však vždy nutné porovnávat jablka s jablky, tj. zasílanou sazbou během refixace s reálnou sazbou, za kterou se hypotéky na trhu poskytují. Musíte se tedy dívat na reálnou sazbu banky, nikoliv na její marketingovou nabídku, která bývá postavena níže. 11.10.2010 10:36
OTÁZKA: Dobrý den, mám otázku ohledně posuzování bonity žadatele hypotéky. Ve Vaší bance údajně přistupujete ke každému zákazníkovi individuálně i co se týče posuzování na základě bankovních registrů apod. Konkrétně mne zajímá zda-li má žadatel možnost získat hypotéku při negativním zápise v bankovním registru. V roce 2009 jsem měl u konkurenčí banky úvěr, který vykazuje několik měsíců po sobě splátky po splatnosti. Jedná se o korunové položky např. 54Kč, 22Kč atd. V jednom měsíci jsem měl bohužel dvě splátky po splatnosti. Opět v „zanedbatelné“ výši. V registru se tyto dlužné částky skrývají pod čísly 1 nebo 2 podle množství nezaplacených splátek v konkrétním měsíci a jsou dle vyjádření banky zapisovány do registru automaticky i třeba při výši 1Kč po splatnosti. Od února 2009 do září 2009 jsou tedy po měsících seřazeny takto. 1, 0, 1, 1, 1, 2,1,1. Je takový případ u Vás úvěrovatelný? Máte v bance možnosti výjímek a případně o kolik se zhorší úroky? Děkuji za odpoveď. Roman Tulinský
Martin Vašek z Hypoteční banky ODPOVĚĎ: Dobrý den, ano, Hypoteční banka je specialistou na hypotéky, a proto se snaží maximálně zohlednit individuální situaci žadatele. Doporučuji Vám se proto obrátit na nejbližší pobočku Hypoteční banky, kde se Vám naši kolegové budou plně věnovat a pokusí se s Vámi najít řešení. 11.10.2010 10:44
OTÁZKA: Dobrý den, mám dotaz ohledně předčasného splacení hypotečního uvěru. V životě mohou nastat situace, kdy je člověk nucen nemovitost prodat dříve než plánoval - chtěl jsem z tohoto důvodu u vaší banky předčasně doplatit hypoteční úvěr. Za předčasné splacení však banka požadovala 5% penále z výše zbývající jistiny za každý rok do konce fixace. Tj. například u průměrné hypotéky ve výši. 2 mil a zbývající fixací 5 let by taková pokuta činila 500,000 Kč. Podotýkám - pokuta za to, že pošlu vaší bance peníze dříve než je uvedeno ve smlouvě!!!! Nepřipadá Vám takové jednání vaší banky neetické ba přímo lichvářské? Taková pokuta od banky je totiž pro mnohé lidi zcela likvidační.
Martin Vašek z Hypoteční banky ODPOVĚĎ: Dobrý den, Hypoteční banka se vždy snaží individuálně posoudit konkrétní situaci klienta a vyjít mu vstříc, pokud se dostane do složité životní situace a je nucen nemovitost prodat. Za standardních okolností při předčasném splacení úvěru bance vznikají dodatečné náklady, protože si na ten Váš úvěr musela půjčit např. vydáním HZL, a jejich držitelům musí zaplatit stanové úroky. 11.10.2010 10:52
OTÁZKA: Máte Vy sám hypotéku? Co si myslíte, že je největší výhoda a co největší nevýhoda hypotéky?
Martin Vašek z Hypoteční banky ODPOVĚĎ: Dobrý den, děkuji za zajímavou otázku. Ano, mám jednu hypotéku, ale přiznám se, že takto jsem se nad ní ještě nezamýšlel :-). Největší výhoda je asi, že si člověk může koupit "kousek svého vlastního" a relativně brzy poté, co se stane výdělečně činným. Vlastně tím může uspíšit svoji spotřebu a nemusí dlouhá léta platit nájem a spořit. Druhá strana mince je závazek na dlouhá léta, který především na začátku může pro někoho být velmi tíživý, ale výhoda je, že s každým rokem splácení je to už jenom lepší :-). A taktéž obecně investice do nemovitostí není příliš likvidní, tudíž její prodej je časově náročný. 11.10.2010 10:59
OTÁZKA: Ceny nemovitostí v České republice zase až tak neklesly ve srovnání se západní Evropou nebo Amerikou, kde ty propady byly znatelnější. Zejména Praha mi připadá enormně drahá. Jaký je Váš názor na cenu nemovitostí v Praze?
Martin Vašek z Hypoteční banky ODPOVĚĎ: Dobrý den, vše je relativní. Ceny v Čechách pravda neklesly tak dramaticky, ale je potřeba vidět, že i tak korekce byla velice zajímavá. Ve srovnání s USA a např. Irskem, kde ceny propadly i o 75 %, jsme na tom pořád dobře. Hlavním důvodem tohoto rozdílného vývoje je předkrizová doba, kdy např. v USA či zmíněném Irsku rostly ceny nemovitostí výrazným tempem daleko delší dobu než u nás, a proto ten propad byl tak velký. Další faktor je, že v USA si hypotéku brali lidé, kteří ji nikdy neměli dostat, a následné nucené prodeje stlačily ceny výrazně dolů. Ale zpět do Čech. V Praze nastala korekce podobně jako v jiných částech naší vlasti a nemovitosti jsou tak nyní reálně dostupnější. Pokles ceny je samozřejmě dán projekt od projektu, resp. byt od bytu, ale i tak lze říci, že ceny jsou o cca 15-20 % levnější než před krizí. Ovšem co je podle mě ještě důležitejší, je nejen dostupnost kvalitnějších nemovitostí, ale především zlepšená vyjednávací pozice individuálních investorů s developery resp. majitely v případě starších nemovitostí. Osobně jsem přesvědčen, že cena je jenom jedním z faktorů braných do úvahy při nákupu, i když pravda občas limitním. Nákup nemovitosti je především srdeční záležitost, tj. jak ta nemovitost vypadá, její uspořádání, okolí, sousedé apod. Jelikož nyní, dle mého názoru, nastala velice vhodná konstelace příznivých cen nemovitostí a dostupného financování za výhodné ceny, tak je dobré se po nějaké takové srdeční záležitosti poohlédnout :-). 11.10.2010 11:13
OTÁZKA: Před krizí se považovaly nemovitosti za bezpečnou investici a spousta "ekonomů" hnala lidi do hypoték. Není Vám líto, že hypotéky už zase moc populární nejsou?
Martin Vašek z Hypoteční banky ODPOVĚĎ: Dobrý den, hypotéky jsou stále velice populární způsob financování bydlení, i když je pravdou, že jejich objem ve srovnání s předkrizovými roky poklesl. Hypoteční trh má co do nového objemu neustále veliký potenciál ve srovnání např. s vyspělými trhy v Západní Evropě, jelikož podíl financování bydlení na HDP je v tomto srovnání několikanásobně nižší. Poučení z krize je podle mě to, že žádná investice není až tak bezpečná, což je především lekce pro spekulativní nákupy nemovitostí na pronájem ci čístě pro růst hodnoty. Ten kdo si nemovitost pořídil pro účely vlastního bydlení, tak toho krátkodobé výkyvy cen nemovitostí nemusí trápit a může si užívat v poklidu svého bydlení, neboť i dle prognozy ČNB dlouhodobě ceny nemovitostí porostou (viz Zpráva o finanční stabilitě finančního sektoru, 6/2010). 11.10.2010 11:21
OTÁZKA: Dobrý den. Nejsem příliš zběhlý v tomto oboru, ale velmi mě zajímá už jen proto, že se mě v budoucnosti tak či tak bude týkat. Prosím, uměl byste mi doporučit nějakou literaturu, nejlépe věrohodné a hlavně nezávislé webové stránky (klidně několik zdrojů), kde se o této problematice dočtu co nejvíce (srozumitelných) informací, které bych měl vědět a které se hodí znát. Nejsem ekonom, nepotřebuji ekonomicky odbornou literaturu, ale chci do problematiky vidět a vidět v ní i souvislosti, abych uměl přemýšlet nad výhodami a nevýhodami produktů a uměl se mezi nimi rozhodnout. Předem Vám velmi děkuji. Zdeněk.
Martin Vašek z Hypoteční banky ODPOVĚĎ: Dobrý den, literatura určitě existuje, jako takový základ doporučuji knihu o finanční matematice, ta je základem všeho. Nezávislé webové stránky nemohu jmenovat, pak už by nebyly nezávislé :-). Nicméně pokud plánujete výhledově pořízení vlastního bydlení, tak Vám doporučuji se buď obrátit na Vašeho bankovniho poradce (případně toho z Hypoteční banky :-)) nebo finančního poradce. Ti by Vám měli vše potřebné vysvětlit a pomoci Vám se strukturováním financování Vašeho bydlení. Nákup nemovistosti není úplně triviální a je lepší mít po ruce zkušeného profesionála, který Vám dokáže ušetřit spoustu problémů. 11.10.2010 11:26
OTÁZKA: Přitvrdili jste při prověřování klientů? Pokud se klient do potíží se splácením dostane, postupujete mírněji než před krizí nebo naopak tvrději?
Martin Vašek z Hypoteční banky ODPOVĚĎ: Dobrý den, Hypoteční banka prověřuje standardně své budoucí klienty, žadatele o úvěr, a posuzuje jejich schopnost splácet úvěr v budoucnu. Hypotéka vytváří dlouhodobý vztah mezi bankou a žadatelem a je snahou banky, aby klient měl dostatečný a hlavně dlouhodoby příjem na její splácení. Pokud se náš klient dostane do složité životní situace a má problémy se splácením své hypotéky, snažíme se jeho konkrétní situaci individuálně posoudit a nalézt s ním společné řešení. Klíčové je, aby klient neváhal a zavčas se spojil s bankou ještě před tím, než nemá na splátku. Důležité je začít situaci včas řešit. Klient si musí uvědomit, že pokud bude aktivní, je možné situaci většinou i s pomocí banky zachránit a nalézt pro obě strany akceptovatelné řešení. 11.10.2010 11:37
OTÁZKA: Dobry den,Chtel bych se zeptat jestli je mozne dostat hypotecni uver na nemovitost se statusem v Listu vlastictvi-Obcanska Vybavenost?Popripade za jakych podminek.Za odpoved dekuji Petr Chyna
Martin Vašek z Hypoteční banky ODPOVĚĎ: Dobrý den, Hypoteční banka se specializuje na poskytování hypotečních úvěrů fyzickým osobám a našim cílem je pomáhat lidem bydlet. Standardně tedy úvěrujeme pouze nemovitosti určené k bydlení (rodinné domy, byty, nebo i chaty a chalupy). Objekty zapsané jako Občanská vybavenost tyto podmínky nesplňují. 11.10.2010 11:44

Upozornění

Redakce si vyhrazuje právo na odstranění otázek s vulgárním nebo urážlivým obsahem.





Najdete na iDNES.cz