Na své vlastní náklady rekonstruovala koupelnu, vlastník domu zase vyměnil podlahu v ložnici. Problém byl s okny. Ta už byla nevyhovující delší čas, ostatně není divu, okna jsou původní a dům byl postaven v roce 1912. „Už jako malá holka si pamatuji, že dřevěné rámy oken byly shnilé, špatně se otvírala a zavírala a hlavně okna netěsní a do bytu táhne, takže každou zimu je ucpávám dekou,“ popisuje paní Valtrová.
A tak se nájemkyně zaradovala, když se od majitelky domu dozvěděla, že se okna budou opravovat. Domnívala se, že dojde ke kompletní výměně oken, ostatně co jiného s okny starými sto let. Okna se nakonec pouze opravovala.
Loni v říjnu nastoupili řemeslníci, okna brousili, tmelili a natírali. V bytě byl nepořádek a zápach, a tak tam paní Valtrová čtrnáct dnů vůbec nemohla bydlet. Když se do bytu vrátila, moc nadšená nebyla.
Za opravu má zaplatit sedm tisíc korun
„Žádná velká krása to není, okny táhne pořád a obávám se, že stávající stav dlouho nevydrží, protože okna jsou sice obroušená, přetřená tmelem, ten je ale měkký a když zavírám nebo otevírám, tak už jsou tam rýhy,“ říká Daniela Valtrová. Sama ještě zaplatila dělníkům pětistovku za těsnicí pásku, ta se ovšem odlepila a přes veškeré další pokusy nedrží.
Ještě větší překvapení nastalo, když letos majitelka doručila vyúčtování služeb za loňský rok. Kromě řádného předpisu požaduje platbu sedm tisíc za opravu oken. „Když jsem se proti tomu ohradila, řekla mi paní domácí, že jsem se o okna nestarala a vnitřní okna jsou moje, takže jsem povinna tuto částku zaplatit. Má pravdu?“ ptá se nájemkyně.
Nájemce hradí jen běžnou údržbu a drobné opravy
Podle § 2257 odst. 2 nového občanského zákoníku nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Vymezení toho, co se rozumí běžnou údržbou a drobnou opravou, bylo dříve obsaženo v nařízení vlády č. 258/1995 Sb. Toto nařízení vlády bylo však ke dni 31.12. 2013 zrušeno a dnes neexistuje žádný předpis, který by obsah těchto pojmů stanovil. Tvůrci nového občanského zákoníku na to zřejmě zapomněli.
Nicméně v praxi se nadále vychází z tohoto zrušeného nařízení vlády. A v něm je uvedeno, že součet nákladů za drobné opravy nesmí přesáhnout částku 70 korun za metr čtvereční podlahové plochy bytu za kalendářní rok.
„V tomto konkrétním případě by měla nájemkyně požadovat rozpis nákladů na opravu oken v jejím bytě a současně využít i ustanovení o maximální výši nákladů na drobné opravy,“ doporučuje místopředseda Sdružení nájemníků ČR Jan Vozárik.
Ale advokát Petr Kausta má jiný názor. Podle něj majitelka domu nárok na úhradu nákladů na opravu oken vůbec nemá. „Oprava oken není drobná oprava v bytě, kterou by si měl nájemce hradit sám,“ vysvětluje Kausta a dodává: „Navíc v daném případě jsou v domě původní okna z roku 1912, a tak tvrzení, že se nájemkyně o okna špatně starala, není na místě.“
Na úhradu sedmi tisíc nemá majitelka domu nárok
Zdánlivě jednoduchý případ, přesto dva odlišné názory expertů. Každopádně v jednom se oba shodují, na úhradu sedmi tisíc za opravu oken rozhodně majitelka domu nemá právo. Výměra bytu je 44 metrů čtverečních, náklady na drobné opravy za kalendářní rok ze strany nájemníka proto mohou činit maximálně 3 080 korun. Od toho si navíc paní Valtrová může odečíst pět set, které sama zaplatila řemeslníkům při opravě oken za těsnící pásku. Takže jsme na částce 2 580 korun.
„Jestliže se v nájemní smlouvě nedohodla paní Valtrová s pronajímatelem jinak, hradí drobné opravy nájemce, tedy paní Valtrová, a pokud v nájemní smlouvě není pojem drobné opravy vymezen, použije se zrušené nařízení vlády,“ souhlasí advokát Pavel Nastis.
Podle něj se ale jedná o drobnou opravu a paní Valtrová je povinna se na opravě oken finančně podílet, samozřejmě s tím, že maximální roční náklady mohou činit 70 korun za metr čtvereční podlahové plochy bytu a investovaných pět set si může odečíst. Jinými slovy, maximálně by měla zaplatit 2 580 korun, nikoli sedm tisíc.
A pokud se nájemkyně na úhradě s majitelkou domu nedomluví, bude muset rozhodnout soud.
