Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Osm procent z hypotéky zaplatíte předem

aktualizováno 
Článků na téma stávající výhodnosti hypotečních úvěrů již bylo napsáno v uplynulých měsících mnoho. Úrokové sazby jsou skutečně na historických minimech a nové produkty umožní získat hypotéku i méně bonitním klientům. Stále zde ovšem zůstávají poplatky a některé skryté náklady, které mohou budoucí schopnost splácet ohrozit.

Ačkoli je zájem o hypoteční úvěry nebývalý, stále na ně nedosáhnou zdaleka všichni a v porovnání s ekonomicky vyspělejšími zeměmi je u nás těchto úvěrů poskytováno žalostně málo. Zdají se snad i stávající úrokové sazby mezi šesti a sedmi procenty tuzemských žadatelům stále příliš vysoké? Pojďme se společně podívat na to, jak výhodné skutečně hypoteční úvěry jsou. Nebudeme zde jen porovnávat minimální úrokové sazby a různé poplatky hypotečních bank. Zkusíme se naopak podívat na dva modelové příklady a spočítáme si, jaká je skutečná efektivní úroková míra po započtení veškerých poplatků a zohlednění státních podpor hypotečního úvěrování.

Náklady na hypoteční úvěr spočteme pro dva fiktivní zájemce o úvěr. První rodinu zvolíme jako rodinu středně majetnou, která dosáhne na hypoteční úvěr jen těsně. Druhá rodina bude majetnější a na vlastním pozemku bude chtít postavit malý rodinný domek. Přesněji můžeme rodiny charakterizovat třeba takto:

Rodina A žijící mimo Prahu                                 

  • muž, žena                                                           
  • hrubý příjem rodiny 22 tis. Kč měsíčně               
  • úspory 200 tis. Kč                                               
  • chce koupit starší byt v hodnotě 600 tis. Kč       
  • požadovaný úvěr 400 tis. Kč splatný za 15 let   

Rodina B žijící v Praze

  • muž, žena, syn 4 roky
  • hrubý příjem rodiny 45 tis. Kč měsíčně
  • úspory 500 tis. Kč
  • chce postavit nový dům v hodnotě 2 mil. Kč na vlastním pozemku
  • požadovaný úvěr 1,5 mil. Kč splatný za 15 let

Z námi zvolených předpokladů vyplývá, že zatímco rodina B dosáhne pravděpodobně na hypoteční úvěr bez větších problémů, u rodiny A bude hypotéka na hranici podmínek pro přidělení. Předpokládejme přesto, že se oběma rodinám podaří hypotéku získat. Jaké je čekají náklady, pokud budeme předpokládat neměnnost přidělené úrokové sazby a neměnnost výše státní podpory? Jaká bude skutečná roční efektivní úroková míra?

 

Rodina A

Rodina B

Podmínky úvěru

400 tis. Kč, splatnost 15 let, úr. sazba 7% p.a.

1,5 mil. Kč, splatnost 15 let, úr. sazba 6,5% p.a.

Poplatky spojené s žádostí a přidělením úvěru

4 300 Kč

11 600 Kč

Poplatek za odhad hodnoty nemovitosti

3 000 Kč

7 000 Kč

Měsíční anuitní splátka

3 595 Kč

12 256 Kč

Roční poplatek za správu hypotečního úvěru

1 800 Kč

1 800 Kč

Úspory na dani z příjmů v důsledku odečtení úroků z úvěru od základu daně

- 37 000 Kč

- 148 000 Kč

Celkové náklady spojené s hypotečním úvěrem za 15 let

644 400 Kč

2 103 680 Kč

Efektivní roční úroková míra z hypotečního úvěru

6,9%

4,7%

Provize realitní kanceláři 4% z ceny nemovitosti

24 000 Kč (zahrnuje veškeré administrativní poplatky na katastrálním úřadu, ošetření smluv apod.)

0 Kč (administrativu kolem stavby provádí stavební firma)

Rizikové životní pojištění s pojistnou částkou ve výši úvěru placené ročně

1 000 Kč

12 000 Kč

Pozn.:
- u rodiny A je počítáno se sazbou daně z příjmů 15%, u rodiny B se sazbou 25%,
- rodina B má nárok na státní podporu hypotečních úvěrů ve výši 1%,
- pro pojištění je počítán věk pojištěného 25 let u rodiny a 35 let u rodiny B, pojistná částka   vyplácená v případě smrti.

Z tabulky je zřejmé, že státní podpory hypotečních úvěrů dokáží výhodnost hypoték výrazně ovlivnit. U obou rodin se totiž  díky státním podporám dostaneme s efektivní úrokovou mírou pod sazbu stanovenou hypoteční bankou. Znamená to, že státní podpora pokryje nejen náklady na odhadce a poplatky zaplacené bance, ale i část nákladů úrokových. U rodiny s vyššími příjmy a potažmo vyšší sazbou daně z příjmů se dokonce pod nominální úrokovou míru dostaneme i tehdy, pokud

Chcete si pořídit nové bydlení, ale nemáte dost peněz? Vezměte si úvěr - poradíme vám, jak na to:

hypoteční úvěry

stavební spoření

do nákladů započteme i pojistné placené na životní pojištění – a to celkem výrazně. Výhoda hypotečních úvěrů se projeví i u rodiny A, ačkoli má prozatím nárok jen na odečet zaplacených úroků od základu daně z příjmů. Od září se ovšem situace změní v momentě, kdy začne stát poskytovat tříprocentní dotaci k úrokové sazbě hypoték poskytnutých i na starší byty.

V neposlední řadě vyplývá z tabulky ještě jedna zajímavost. Pokud se například rodina A rozhodne pro úvěr ve výši 400 tis. Kč, nebudou jí v reálném životě stačit její námi definované úspory ve výši dvou set tisíc korun. Pokud se totiž podíváme na nutné poplatky a výdaje, které vzniknou stranou vlastního financování nemovitosti, dostaneme se na dalších 5 až 8 procent celkové sumy úvěru (horní hranice přitom dosahujeme především u nízkých úvěrů s vysokým podílem fixních nákladů a při využití služeb realitních kanceláří).

Zapomněli jsme na nějaký poplatek či dodatečný náklad spojený s hypotečním úvěrem, který by zásadním způsobem ovlivnil jeho výhodnost? Dejte nám o tom vědět a podělte se s námi o své zkušenosti.

 

Autor:



Nejčtenější

Jak ukončit zaměstnání. Stáhněte si vzor výpovědi

Ilustrační snímek

Výpověď z pracovního poměru je základním a nejrozšířenějším způsobem odchodu ze zaměstnání. A protože lidé mění práci...

Nový trend v práci Čechů. Konec dřiny, čtyři hodiny a domů

Ilustrační snímek

Práce na méně než osm hodin denně už není výsadou jen v kancelářích. Kvůli nedostatku lidí na trhu práce hledají firmy...



Firmy musí navýšit a srovnat mzdy, jinak neobstojí, ukázal průzkum

Ilustrační snímek

Trh práce je na dně. Firmy, které ještě nezvýšily mzdy, tak budou muset rychle učinit a dorovnat je svým zaměstnancům...

Nežeň se, do důchodu času dost. Jak se vyhnout zklamání z nové práce

Ilustrační snímek

Nastupujete do prvního zaměstnání, těšíte se na kolegy, pracovní náplň a vhod přijdou i peníze pravidelně na účtu....

Nepřipravujeme děti na život, ony už jej žijí, tvrdí zakladatel školky Bambíno

Tomáš Trnka, zakladatel školky a jeslí Bambíno

Do vzdělávacího sektoru přišel ze zcela jiného oboru. Ještě nedávno Tomáš Trnka pracoval v developerské firmě. Prvotní...

Další z rubriky

Řada Čechů se neumí pojistit. Co brát do úvahy, abyste netratili

Ilustrační snímek

Nechat se správně pojistit činí problém mnoha lidem. Pojistný produkt je poměrně složitý a jakékoliv změny jsou náročné...

Hlídáte si zdraví? Můžete ušetřit až třetinu z pojistného

Ilustrační snímek

Nejste obézní, nekouříte, sportujete nebo chodíte na pravidelné preventivní prohlídky k lékaři? Za zdravý životní styl...

V Česku byl odhalen rozsáhlý a neobvyklý pojistný podvod za 50 milionů

Ilustrační snímek

Pryč jsou nejspíš časy, kdy se podvodníci snaží přijít k penězům hlavně v podvádění s auty a lidským zdravím. Gang,...

Tři absurdně levné akcie

Tři absurdně levné akcie

Kurzy.cz Nadpis jsem si vypůjčil z investičních stránek Fool.com, za ním se skrýval článek o akciích General Motors, Cirrus Logi...

Najdete na iDNES.cz