Petr (35) bydlí se svou partnerkou Janou (32) a dcerou Monikou (6) v nájemním bytě v menším městě ve Středočeském kraji. Chtějí si pořídit vlastní bydlení a nejsou ještě rozhodnuti, jestli si pořídí byt v osobním vlastnictví, nebo rodinný dům. Podle jejich slov a orientačního výpočtu podle některých webových stránek mají dostatečné příjmy pro financování svých plánů.
Po poradě s přáteli ovšem začali zvažovat, zda volit úvěr od stavební spořitelny, kde mají všichni tři založené spoření, nebo se obrátit na hypoteční banku.
Rozhodnutí není jednoduché, stejně jako vyhodnocení konkrétní situace. Kromě objektivních kritérií a výpočtů vstupují do hry často i subjektivní názory, postoje a zájmy osob, které vám s rozhodováním pomáhají.
Podle čeho se rozhodovat při volbě mezi hypotékou a úvěrem od stavební spořitelny?
Následujících sedm bodů vám pomůže se zorientovat, co vše je potřeba zvážit při výběru vhodného řešení. Čím více budete vědět, co přesně chcete, tím snadnější bude vybírat a rozhodovat se. Všechny body jsou stejně důležité, jen pořadí při výběru by mělo být nejlépe následující:
1. Bonita – schopnost splácet úvěr
Všechny banky při určování částky, která je postačující k přežití, vycházejí z životního minima. Každá však pro výpočet používá jiný postup a samozřejmě se dopracují k jiné částce. Proto pro žadatele o úvěr, kteří jsou s příjmy „jen taktak“, je tento bod zásadní.
Pro Petra to znamená sečíst všechny příjmy a výdaje a zjistit, kolik zbývá peněz pro splácení úvěru. Je dobré také zvážit, které výdaje by bylo možné snížit, nebo které závazky lze vyrovnat jednorázově.
FINCENTRUM HYPOINDEX2. Poměr půjčené částky a celkové finanční potřeby
Některé banky nekompromisně požadují po klientech prokázání části vlastních prostředků, které použijí pro financování, některé půjčí celou částku. Otázkou je, zda máte jiné rezervy než je stavební spoření. V případě vyššího úvěru na bydlení je finanční rezerva na místě a zbavit se všech prostředků není rozumné.
3. Poměr půjčené částky a hodnoty zástavy
Tento poměr mají často banky a spořitelny na mysli, pokud u úvěrů zmiňují, že vám půjčí 70 - 100% zastavené hodnoty nemovitosti (pozor, procentuálním označením někdy označují poměr celkové finanční potřeby a poskytnutého úvěru, viz. bod 2).
Pokud se v Petrově případě bude jednat o koupi staršího bytu nebo RD pouze formou hypotéky, bude nejspíš třeba vybírat z těch bank, které poskytují tzv. 100% hypotéky.
4. Jak rychle potřebujete peníze?
V rychlosti zpracování úvěrů vítězí nejčastěji hypoteční banky před stavebními spořitelnami. Je ovšem třeba podotknout, že ve většině případů hraje významnou roli rychlost zhotovení znaleckého posudku. Některé banky nabízejí i levnější interní posudky nebo posudky zjednodušené, které významně urychlí schválení.
Zde je potřeba se zmínit o stavebním spoření a o rozdílu mezi překlenovacím úvěrem (meziúvěrem) a řádným úvěrem.
· Řádný úvěr je v základu postaven na min. 2-letém spořícím období, ve kterém je potřeba naspořit 40 % (někde i 50 %) plánované potřebné částky (tzv. cílové částky), a po splnění dalších stanovených podmínek získáte zbytek formou úvěru.
· Překlenovací úvěr řeší případy, kdy ještě nejsou splněny všechny podmínky pro získání řádného úvěru. Spořicí smlouva běží dále, dokud dané podmínky nesplníte a mezitím vám spořitelna půjčí požadovanou částku „z vlastních zdrojů“, ze které prozatím platíte jen úroky bez umořování dluhu, což celý úvěr významně prodraží.
V Petrově případě by bylo lepší nepoužívat překlenovací úvěr a smlouvy stavebního spoření ponechat buď jako možnost bezpečného spoření, čerpání státní podpory, nebo je využít na splacení části hypotéky, až budou splněny podmínky pro získání řádného úvěru.
5. Zástava nemovitosti nebo ručitelé?
V případě hypotéky je zástava nemovitosti vyžadována vždy. U stavebních spořitelen je zvláště u menších částek možnost výběru. Obecně se ručitelé používají pro zajištění rizika u úvěrů do výše max. 500 000 korun. Zástava nemovitosti vstupuje do hry nejčastěji od 300 000 korun (ovšem i pro menší částky je obecně možné zastavit nemovitost namísto ručitelů).
Lidé často považují ručitele za mnohem jednodušší formu zajištění než zástavu nemovitosti. Ručitel však ručí celým svým majetkem, nemovitostmi počínaje a vkladní knížkou konče. Jak dlužníkovi, tak ručiteli může i malý výpadek ve splátkách zkomplikovat situaci.
Pokud budete ručit jakoukoliv nemovitostí, je důležité konzultovat nejen její hodnotu, ale i obecnou zastavitelnost dané nemovitosti. Než si objednáte odhad, prověřte technický a právní stav domu či bytu (např. jak je nemovitost zapsána v katastru nemovitostí, zda na ní váznou věcná břemena či jiné zástavy, je li technicky v dobrém stavu apod.).
6. Úrokové sazby a poplatky
Alfa a omega obchodu s úvěry, nikoliv hlavní kritérium volby banky či spořitelny. Jak vidíte, je toto hledisko zařazeno až na 6. místě. Neznamená to však, že je bezvýznamné. Čím vyšší úvěr, tím má každá desetina na úrokové sazbě citelný dopad na výši splátky.
Úrokové sazby stavebních spořitelen jsou vždy stabilní a mění se jen při přechodu z překlenovacího úvěru na řádný. Což stavební spořitelny vyzdvihují jako svou hlavní výhodu oproti hypotékám, společně s možností kdykoliv úvěr bez sankcí splatit.
U hypotečních úvěrů je částečné nebo úplné splacení obecně možné jen na konci doby fixace úrokové sazby. Při ročních fixacích úrokových sazeb je úrok u hypoték znatelně nižší než u stavebních spořitelen. Velkou výhodou hypotečních bank je doba splatnosti, která může být až 30 let a splátka je tak menší.
Co se poplatků týče, při menších úvěrech ušetříte spíše se stavebním spořením. Hypoteční banky vyhlašují různé akční nabídky, kde vám odpustí např. části poplatků, nejčastěji 50 % z poplatku za zpracování, který se pohybuje kolem 0,8 % z výše úvěru.
Úrokové sazby jsou důležitým rozhodovacím kritériem až v momentě, kdy jste si na základě předchozích bodů vytvořili užší výběr vhodných bank a teprve teď je vhodná chvíle uvažovat, kdo nabídne lepší úrok.
7. Lze kombinovat hypotéku a stavební spoření?
Ano, lze, a to dvojím způsobem. Buď využijete nabídky, kde oba produkty jsou vzájemně smluvně svázány. Úvěru se nejčastěji říká hypotéka s odkladem splátek jistiny. Bance platíte jen úroky a dluh prozatím nesplácíte – místo toho spoříte a zhodnocujete prostředky ve stavebním spoření. Dluh pak bude umořen jednorázově.
Nebo zvolíte variantu, kde oba produkty stojí samostatně. Řádně splácíte hypoteční úvěr a volné prostředky spoříte buď za účelem částečné splátky z naspořených prostředků po uplynutí vázací doby stavebního spoření, nebo za účelem vyplacení hypotečního úvěru řádným úvěrem ze stavebního spoření.
Jakékoliv podobné kombinace je ovšem vhodné předem podrobně zkonzultovat pokud možno s nezávislým odborníkem, který by měl být schopen jejich vhodnost posoudit na základě celkové současné i předpokládané budoucí situace u konkrétního klienta.
Rady a tipy
· Pořízení vlastního bydlení je jistě důležitý životní krok spojený často s velkými a dlouhodobými závazky a finančními výdaji. Než takový krok uděláte, měli byste věnovat dostatek času na získání většího množství informací z různých, pokud možno nezávislých zdrojů. Nerozhodujte se na základě 1 nebo 2 nabídek.
· Správný výběr pro vás vhodného způsobu financování, typů úvěru a zajištění vám může často ušetřit nemálo peněz a starostí, a to jak nyní, tak i v budoucnu.
