Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Po skončení doby fixace si lze hypotéku vylepšit

aktualizováno 
Ti, kdo mají sjednaný hypoteční úvěr, se někdy oprávněně obávají, zda budou na jeho splácení stačit i po skončení fixačního období, kdy jim banka změní úrokovou sazbu. Pohyb tržních úrokových sazeb sice ovlivnit nelze, ale zajistit si u banky lepší podmínky pro splácení hypotečního úvěru ano.
Splátka hypotéky se dlužníkovi může po skončení doby fixace výrazně snížit i zvýšit.

Splátka hypotéky se dlužníkovi může po skončení doby fixace výrazně snížit i zvýšit.

Doba fixace úrokové sazby

Doba fixace u hypotečního úvěru určuje, jak dlouho zůstane beze změny úroková sazba sjednaná ve smlouvě. Poté banka stanoví dlužníkovi sazbu novou, její výše by se měla v ideálním případě odvíjet především od aktuální situace na finančním trhu.

Úrokové sazby hypoték však nemusí být nutně sjednány jako fixní po určité stanovené období. Dlužník si může zvolit také úročení variabilní úrokovou sazbou, která se mění průběžně spolu s pohybem tržních úrokových sazeb. Její výše se pak odvozuje od vývoje vybrané referenční sazby, ke které se přičítá určitá odchylka. V některých zemích úročení hypoték variabilními sazbami dokonce převažuje, v ČR se téměř nevyužívá, banky jej ve své nabídce většinou nemají.

Refixace úrokové sazby

Po skončení sjednaného fixačního období banka klientovi zasílá nabídku nové úrokové sazby. Pokud došlo k výraznější změně úrokových sazeb v ekonomice, může se od té stávající i značně lišit. Splátka úvěru se tak dlužníkovi může výrazně snížit i zvýšit. V některých případech se proto může dostat do problémů, jak to udělat s dalším splácením.

Problémy se splácením

V první řadě by se měl co nejrychleji obrátit na svou banku. Pokusit se s ní vyjednat lepší úrokovou sazbu, pokud neuspěje ve své pobočce, může se obrátit na oblastní ředitelství. Další možností je domluvit si individuální splátkový kalendář, který dočasně nebo trvale sníží pravidelnou splátku. Dosáhnout toho lze například prodloužením doby splatnosti úvěru. Za změny ve smlouvě si však banky účtují poplatky, které se mohou pohybovat i v tisících korun.

Refinancování úvěru

Pokud se dlužníkovi nepodaří s bankou svůj problém uspokojivě vyřešit, to znamená například usmlouvat nižší úrokovou sazbu nebo změnit stávající parametry úvěru, může se zkusit obrátit jinam.

Jiná banka třeba nabízí delší doby splatnosti, které povedou ke snížení stávající splátky (ale samozřejmě také ke zvýšení celkové sumy zaplacených úroků a poplatků), nebo mu jako novému klientovi nabídne lepší úrokovou sazbu. Nižší sazba rovněž umožňuje při zachování stejné výše splátky zkrátit dobu splácení a tím snížit celkové náklady úvěru. Při změně banky má klient možnost získat hypotéku s výhodami, které ta jeho neměla. Například si může vybírat z většího množství nabízených dob fixací, platit nižší poplatky, sjednat si úvěr umožňující mimořádné splátky bez sankcí a podobně.

Špatný dlužník, který má problémy se splácením, však nemůže očekávat, že se schová do jiné banky. Přestože některé banky umožňují refinancování úvěru za zjednodušených podmínek a nebudou po přecházejícím klientovi ani vyžadovat potvrzení o výši příjmu, jeho dosavadní platební morálku si mohou snadno zkontrolovat v úvěrovém registru.

O refinancování úvěru se však rozhodně nezajímají pouze ti, kdo chtějí vyřešit problémy se stávající hypotékou. Mnoho "majitelů" hypotečního úvěru láká možnost získat výhodnější úročení. Klienti totiž mají často pocit, že jim banka při refixaci nabízí příliš vysokou úrokovou sazbu, protože zvýhodňuje nové klienty. V refinancování tak vidí příležitost, jak získat sazbu nižší. A často ji i získají, jelikož banky rády přetáhnou klienty své konkurenci.

Refinancování hypoték v praxi

Na trhu jsou již specializované produkty, které umožňují provést refinancování hypotéky za zjednodušených podmínek. Klient například bance nemusí předkládat nový odhad ceny nemovitosti, je mu uznán ten stávající. Pokud v původní bance splácel bez problémů, nebude muset znovu předkládat ani potvrzení o výši příjmů a podepíše pouze čestné prohlášení. Poplatek za sjednání nové hypotéky může být snížený, případně i nulový.

Cílem refinancování je splacení stávajícího úvěru novým úvěrem s výhodnějšími podmínkami. Pokud banky nabízejí speciální produkty určené pro refinancování hypotéky, může klient získat například tyto výhody:
*nižší úroková sazba (z titulu nového klienta anebo proto, že část hypotéky je již splacena a cena nemovitosti pravděpodobně vzrostla, takže poměr výše dluhu k zástavní hodnotě nemovitosti se sníží – např. místo 100% hypotéky půjde nově o hypotéku 70%)
* snížený nebo nulový poplatek za sjednání nového úvěru
* prodloužení doby splatnosti (umožní snížení splátky)
* zkrácení doby splatnosti (při zachování stejné výše splátky se sníží celkově zaplacené úroky a poplatky)
* méně náročná administrativa, než kdyby byl sjednán zcela nový úvěr – banka například nemusí vyžadovat nové ocenění nemovitosti, potvrzení o výši příjmu (může jej nahradit výpis z účtu nebo čestné prohlášení)
* získání dodatečných prostředků navýšením stávající hypotéky
* změna rozsahu pojištění nebo jeho zrušení

Konsolidace úvěrů

Jinou možností, jak změnit své stávající dluhy, je konsolidace úvěrů. Má-li dlužník několik úvěrů a půjček, může pro něj být v některých případech výhodné sloučit je všechny do jednoho. Pokud mu banka prodlouží dobu splatnosti, sníží se mu výše splátky. Kromě toho bude místo několika splátek z několika úvěrů platit měsíčně pouze jedinou, takže něco ušetří i na poplatcích. Navíc banky slibují, že za klienta obstarají veškerou administrativu s konsolidací spojenou.

Změnit úvěr v průběhu fixačního období může být drahé

Před rozhodnutím, zda úvěr refinancovat, či ne, je třeba uvážit, zda bude nová sazba o tolik nižší, aby se přestup do jiné banky vyplatil. Rozdíly v řádu setin procenta nemají totiž žádný význam. Zatímco v čase se mohou úrokové sazby změnit velmi výrazně, třeba i o několik procentních bodů, v  konkrétním okamžiku nebudou rozdíly v sazbách nabízených jednotlivými bankami většinou nijak značné. Náklady na refinancování úvěru jsou zvláště vysoké v případě, když se provádí před skončením sjednané doby fixace. Banka si za předčasné splacení vybírá nemalé sankční poplatky a celá transakce pak nemusí být po finanční stránce vůbec výhodná.

Jak úroková sazba ovlivňuje výši splátky

Jak hodně nebo málo změní výslednou splátku úvěru zvýšení či snížení úrokové sazby o 0,1 nebo 0,3 procentního bodu, je uvedeno na příkladu v následující tabulce. Jde o milionovou hypotéku, splátky jsou u ní vypočteny pro tři různé doby splatnosti. Při době splatnosti dvacet let činí rozdíl ve výši splátky při 5% a 5,3% sazbě 166 korun. U hypotéky v dvojnásobné výši by to bylo 332 korun. Pro každého dlužníka je taková částka jinak významná.

 

Jak změna úrokové sazby ovlivní výši splátky úvěru (při různých dobách splatnosti)
doba splatnosti hypotéky 10 let 15 let 20 let
úroková sazba výše měsíční splátky v Kč
5,0 % 10 607 7 908 6 600
5,1 % 10 655 7 960 6 655
5,3 % 10 754 8 065 6 766
Zdroj: Fincentrum.cz



Můžete si ještě půjčit?

%
Vypočítat
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Martin Mašát
NÁZOR: Kam zamíří sazby hypoték. Budeme platit 2,4 nebo 10 procent?

Ceny bytů rostou do nebe, sazby hypoték jsou stále nízké a úvěry si lidé berou jak housky na krámě. Nic ale netrvá věčně. Ceny nemovitostí se zaseknou nebo...  celý článek

Ilustrační snímek
Do několika měsíců zdraží spotřební a hypoteční úvěry, míní odborníci

Centrální banka na začátku srpna vůbec poprvé od roku 2008 zvýšila základní úrokové sazby. Tímto svým krokem zdražila peníze na mezibankovním trhu, což se...  celý článek

Ilustrační snímek
Vše, co je dobré vědět o hypotékách. A rady, jak na ně

Do loňského října stačilo žadatelům o hypotéku 10 % z vlastních zdrojů. Zásahy České národní banky nakonec vedly k tomu, že dnes musejí mít naspořeno minimálně...  celý článek

Další nabídka

Kurzy.cz

Co by spustilo dluhovou krizi vyspělých zemí? Nejspíše ropa
Co by spustilo dluhovou krizi vyspělých zemí? Nejspíše ropa

Vyspělé země tíží dluhy. Jak poukazuje hlavní ekonom banky Natixis Patrick Artus, míra zadlužení neklesla ani po roce 2... celý článek

Grafton Recruitment Praha
Vedoucí výroby - strojírenství

Grafton Recruitment Praha
Pardubický kraj
nabízený plat: 50 000 - 70 000 Kč

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.