Doba fixace úrokové sazby
Doba fixace u hypotečního úvěru určuje, jak dlouho zůstane beze změny úroková sazba sjednaná ve smlouvě. Poté banka stanoví dlužníkovi sazbu novou, její výše by se měla v ideálním případě odvíjet především od aktuální situace na finančním trhu.
Úrokové sazby hypoték však nemusí být nutně sjednány jako fixní po určité stanovené období. Dlužník si může zvolit také úročení variabilní úrokovou sazbou, která se mění průběžně spolu s pohybem tržních úrokových sazeb. Její výše se pak odvozuje od vývoje vybrané referenční sazby, ke které se přičítá určitá odchylka. V některých zemích úročení hypoték variabilními sazbami dokonce převažuje, v ČR se téměř nevyužívá, banky jej ve své nabídce většinou nemají.
Refixace úrokové sazby
Po skončení sjednaného fixačního období banka klientovi zasílá nabídku nové úrokové sazby. Pokud došlo k výraznější změně úrokových sazeb v ekonomice, může se od té stávající i značně lišit. Splátka úvěru se tak dlužníkovi může výrazně snížit i zvýšit. V některých případech se proto může dostat do problémů, jak to udělat s dalším splácením.
Problémy se splácením
V první řadě by se měl co nejrychleji obrátit na svou banku. Pokusit se s ní vyjednat lepší úrokovou sazbu, pokud neuspěje ve své pobočce, může se obrátit na oblastní ředitelství. Další možností je domluvit si individuální splátkový kalendář, který dočasně nebo trvale sníží pravidelnou splátku. Dosáhnout toho lze například prodloužením doby splatnosti úvěru. Za změny ve smlouvě si však banky účtují poplatky, které se mohou pohybovat i v tisících korun.
Refinancování úvěru
Pokud se dlužníkovi nepodaří s bankou svůj problém uspokojivě vyřešit, to znamená například usmlouvat nižší úrokovou sazbu nebo změnit stávající parametry úvěru, může se zkusit obrátit jinam.
Jiná banka třeba nabízí delší doby splatnosti, které povedou ke snížení stávající splátky (ale samozřejmě také ke zvýšení celkové sumy zaplacených úroků a poplatků), nebo mu jako novému klientovi nabídne lepší úrokovou sazbu. Nižší sazba rovněž umožňuje při zachování stejné výše splátky zkrátit dobu splácení a tím snížit celkové náklady úvěru. Při změně banky má klient možnost získat hypotéku s výhodami, které ta jeho neměla. Například si může vybírat z většího množství nabízených dob fixací, platit nižší poplatky, sjednat si úvěr umožňující mimořádné splátky bez sankcí a podobně.
Špatný dlužník, který má problémy se splácením, však nemůže očekávat, že se schová do jiné banky. Přestože některé banky umožňují refinancování úvěru za zjednodušených podmínek a nebudou po přecházejícím klientovi ani vyžadovat potvrzení o výši příjmu, jeho dosavadní platební morálku si mohou snadno zkontrolovat v úvěrovém registru.
O refinancování úvěru se však rozhodně nezajímají pouze ti, kdo chtějí vyřešit problémy se stávající hypotékou. Mnoho "majitelů" hypotečního úvěru láká možnost získat výhodnější úročení. Klienti totiž mají často pocit, že jim banka při refixaci nabízí příliš vysokou úrokovou sazbu, protože zvýhodňuje nové klienty. V refinancování tak vidí příležitost, jak získat sazbu nižší. A často ji i získají, jelikož banky rády přetáhnou klienty své konkurenci.
Refinancování hypoték v praxi
Na trhu jsou již specializované produkty, které umožňují provést refinancování hypotéky za zjednodušených podmínek. Klient například bance nemusí předkládat nový odhad ceny nemovitosti, je mu uznán ten stávající. Pokud v původní bance splácel bez problémů, nebude muset znovu předkládat ani potvrzení o výši příjmů a podepíše pouze čestné prohlášení. Poplatek za sjednání nové hypotéky může být snížený, případně i nulový.
| Cílem refinancování je splacení stávajícího úvěru novým úvěrem s výhodnějšími podmínkami. Pokud banky nabízejí speciální produkty určené pro refinancování hypotéky, může klient získat například tyto výhody: |
| *nižší úroková sazba (z titulu nového klienta anebo proto, že část hypotéky je již splacena a cena nemovitosti pravděpodobně vzrostla, takže poměr výše dluhu k zástavní hodnotě nemovitosti se sníží – např. místo 100% hypotéky půjde nově o hypotéku 70%) * snížený nebo nulový poplatek za sjednání nového úvěru * prodloužení doby splatnosti (umožní snížení splátky) * zkrácení doby splatnosti (při zachování stejné výše splátky se sníží celkově zaplacené úroky a poplatky) * méně náročná administrativa, než kdyby byl sjednán zcela nový úvěr – banka například nemusí vyžadovat nové ocenění nemovitosti, potvrzení o výši příjmu (může jej nahradit výpis z účtu nebo čestné prohlášení) * získání dodatečných prostředků navýšením stávající hypotéky * změna rozsahu pojištění nebo jeho zrušení |
Konsolidace úvěrů
Jinou možností, jak změnit své stávající dluhy, je konsolidace úvěrů. Má-li dlužník několik úvěrů a půjček, může pro něj být v některých případech výhodné sloučit je všechny do jednoho. Pokud mu banka prodlouží dobu splatnosti, sníží se mu výše splátky. Kromě toho bude místo několika splátek z několika úvěrů platit měsíčně pouze jedinou, takže něco ušetří i na poplatcích. Navíc banky slibují, že za klienta obstarají veškerou administrativu s konsolidací spojenou.
Změnit úvěr v průběhu fixačního období může být drahé
Před rozhodnutím, zda úvěr refinancovat, či ne, je třeba uvážit, zda bude nová sazba o tolik nižší, aby se přestup do jiné banky vyplatil. Rozdíly v řádu setin procenta nemají totiž žádný význam. Zatímco v čase se mohou úrokové sazby změnit velmi výrazně, třeba i o několik procentních bodů, v konkrétním okamžiku nebudou rozdíly v sazbách nabízených jednotlivými bankami většinou nijak značné. Náklady na refinancování úvěru jsou zvláště vysoké v případě, když se provádí před skončením sjednané doby fixace. Banka si za předčasné splacení vybírá nemalé sankční poplatky a celá transakce pak nemusí být po finanční stránce vůbec výhodná.
Jak úroková sazba ovlivňuje výši splátky
Jak hodně nebo málo změní výslednou splátku úvěru zvýšení či snížení úrokové sazby o 0,1 nebo 0,3 procentního bodu, je uvedeno na příkladu v následující tabulce. Jde o milionovou hypotéku, splátky jsou u ní vypočteny pro tři různé doby splatnosti. Při době splatnosti dvacet let činí rozdíl ve výši splátky při 5% a 5,3% sazbě 166 korun. U hypotéky v dvojnásobné výši by to bylo 332 korun. Pro každého dlužníka je taková částka jinak významná.
| Jak změna úrokové sazby ovlivní výši splátky úvěru (při různých dobách splatnosti) | |||
| doba splatnosti hypotéky | 10 let | 15 let | 20 let |
| úroková sazba | výše měsíční splátky v Kč | ||
| 5,0 % | 10 607 | 7 908 | 6 600 |
| 5,1 % | 10 655 | 7 960 | 6 655 |
| 5,3 % | 10 754 | 8 065 | 6 766 |
