Pořízení bytu na hypotéku a jeho následný pronájem je skvělou investicí

  23:00
Většina investorů hledá prostor ke zhodnocení svých vlastních prostředků na kapitálovém či peněžním trhu. Atraktivitu tohoto druhu investování možná zvyšuje možnost pohádkových zisků (kupříkladu z inv
Většina investorů hledá prostor ke zhodnocení svých vlastních prostředků na kapitálovém či peněžním trhu. Atraktivitu tohoto druhu investování možná zvyšuje možnost pohádkových zisků (kupříkladu z investic do akcií), avšak méně lidí si je ochotno připustit také velké riziko ztrát. Investování do nemovitostí stojí zatím poněkud stranou zájmu, i když jeho zhodnocení bude v mnohých případech mnohem vyšší než u zmiňovaných instrumentů a navíc riziko ztráty je neporovnatelně nižší.

Zkusme tvrzení demonstrovat na následujícím příkladu: Manželský pár s tříletým dítětem bydlící ve vlastním bytě se rozhodne investovat do bytu (2 + kk o rozloze 42 metrů čtverečných) v novostavbě na nejmenovaném pražském sídlišti za 1,1 miliónu Kč. Banka jejich žádost o hypoteční úvěr vyhodnotí kladně (muž má čistý měsíční příjem 19 tisíc Kč a jeho manželka 13 tisíc Kč) a mladý pár získá hypotéku ve výši 1,1 miliónu Kč při úrokové sazbě 8,5 procenta a délce splácení 15 let.
Jako zástavu za hypotéku použili manželé jejich byt v osobním vlastnictví s tržní hodnotou 1,6 miliónu. S bankou se dohodli na fixaci úrokové sazby na 5 let a zároveň požádali o státní podporu, která v současnosti činí 4 procenta (o jejím případném pohybu vláda rozhodne začátkem února).

Za těchto podmínek činí měsíční splátka hypotéky se státní podporou 9 075 Kč (státní podpora je ze zákona čerpána pouze na 800 tisíc a zbývajících 300 tisíc je úročeno sazbou 8,5 procenta). Rodina poskytne byt k pronájmu nájemníkovi, který bude platit po odečtení všech ostatních nákladů na bydlení manželskému páru 10 000 Kč. Splátky hypotéky bude tedy rodina financovat prostřednictvím příjmu z pronájmu a ročně na této transakci navíc získá 11 100 Kč.
Předpokládejme, že se rozdíl mezi příjmem plynoucím z pronájmu bytu a splátkami hypotéky v průběhu celého patnáctiletého cyklu splácení nezmění a za těchto podmínek by příjem z této investice činil 166 500 Kč (pro zjednodušení jsme zanedbali vliv míry inflace).

Necelých 170 tisíc Kč se může zdát s ohledem na patnáctiletý investiční horizont jako zanedbatelných, avšak při detailnější analýze již nikoliv. Je třeba si uvědomit, že kromě zmiňované částky získává zmiňovaná rodina byt za 1,1 miliónu Kč, do kterého se může navíc nastěhovat v té době již osmnáctiletý potomek. To všechno navíc při nulových vstupních nákladech. Nutnou podmínkou k získání úvěru byla pouze dostatečná bonita žadatele a zastavení bytu v osobním vlastnictví za hypotéku.

Velmi výrazně se na této investici podílel stát, neboť měsíčně přispíval 1 760 Kč. Díky jeho podpoře nečinila měsíční anuita 10 835 Kč, ale zmiňovaných 9 075 Kč. V průběhu celé doby splatnosti úvěru mladé rodině přispěl celkem 316 800 Kč. Nezanedbatelnou úlohu v této finanční kalkulaci ještě hraje možnost snížení základu daně o placené úroky z hypotéky.

Rizika zmiňované investice
Každá investice se samozřejmě neobejde bez rizika, a proto je třeba se o něm zmínit. Jak jsme již uvedli, splátky hypotečního úvěru byly financovány z pronájmu. Je třeba si tedy položit otázku, zda by tržní nájemné mohlo v průběhu zmiňovaného investičního horizontu nějak dramaticky klesnout. To je samozřejmě ovlivňováno nabídkou a poptávkou po bydlení v Praze, avšak nedomnívám se, že by mohlo klesnout pod hodnotu rovnající se výši měsíční splátky.

Na druhé straně naší investice stojí výdajová složka v podobě měsíční anuity. Co se týče prvních pěti let, tak tam je o její výši jasno. Úroková sazba je totiž na pět let fixovaná a s ní také čtyřprocentní státní podpora. Pro zbývajících deset let splácení hypotéky existují dva rizikové faktory. V první řadě jde o nejistotu, kam se mohou vyšplhat úrokové sazby na hypotéky a potom také jak bude stát podporovat hypoteční úvěry.
Vzhledem k poměrně nízké a stabilní inflaci je pravděpodobnost výraznějšího zvýšení úrokových sazeb poměrně malá a tak mnohem větší riziko spočívá v redukci státní podpory. Její snížení kupříkladu na dvě procenta by za výše uvedených předpokladů přibližně vedlo k vyrovnání měsíční anuity a příjmu z nájemného. I v takovém případě by však byla zmiňovaná investice více než atraktivní, neboť při relativně nízké vstupní investici získá rodina byt za 1,6 miliónu Kč.

Nemyslíte, že hypotéka se státní podporou je ideální investice, která předčí instrumenty finančního a kapitálového trhu? Podělte se s námi o vaše názory.

Autor:
  • Nejčtenější

Podnikání střídaly chyby i ztráty. V Babicích dnes mají úspěšné České tropy

23. března 2024

Podnikatelský příběh Pavlíny Molkové začal před více než třicet lety ve Švýcarsku. „Všimli jsme si...

Vyzkoušeli jsme v testu Partners Banku. Obstála skoro na jedničku

21. března 2024

Na bankovním trhu začala v březnu fungovat nová ryze česká Partners Banka. Na startu oznámila, že...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Ignoruje vás kolega v práci? Jak poznat pasivního agresora a jak se mu bránit

25. března 2024

Očekáváte a potřebujete od kolegy spolupráci, místo toho se setkáváte jen s tím, že nedodržuje...

Pravidla pro předčasné splacení hypotéky se mění. K lepšímu, či horšímu?

22. března 2024

Stěhování, rozvod, vážná nemoc nebo jen možnost ušetřit na splátkách, to jsou důvody, proč se...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

Nákup stavebního pozemku na úvěr a bez zástavy? Pomůže stavební spořitelna

28. března 2024

Pořízení stavebního pozemku je dobrá investice. Ať už jako startovací pozice pro děti, pro uchování...

Vyjednávací síla mladých na trhu práce roste, říká personální expertka

27. března 2024

Premium Vyhlídky absolventů jsou nadějné, říká v rozhovoru personální odbornice Jaroslava Rezlerová. Komu...

Akciové trhy i kryptoměny jsou na maximech. Ale vydrží tam?

26. března 2024

Mohlo by se zdát, že globální ekonomika jenom vzkvétá a geopolitická rizika v podobě válek a...

Ignoruje vás kolega v práci? Jak poznat pasivního agresora a jak se mu bránit

25. března 2024

Očekáváte a potřebujete od kolegy spolupráci, místo toho se setkáváte jen s tím, že nedodržuje...

Rána pro britskou monarchii. Princezna Kate má rakovinu, chodí na chemoterapii

Britská princezna z Walesu Kate (42) se léčí s rakovinou. Oznámila to sama ve videu na sociálních sítích poté, co se...

Smoljak nechtěl Sobotu v Jáchymovi. Zničil jsi nám film, řekl mu

Příběh naivního vesnického mladíka Františka, který získá v Praze díky kondiciogramu nejen pracovní místo, ale i...

Rejžo, jdu do naha! Balzerová vzpomínala na nahou scénu v Zlatých úhořích

Eliška Balzerová (74) v 7 pádech Honzy Dědka přiznala, že dodnes neví, ve který den se narodila. Kromě toho, že...

Pliveme vám do piva. Centrum Málagy zaplavily nenávistné vzkazy turistům

Mezi turisticky oblíbené destinace se dlouhá léta řadí i španělská Málaga. Přístavní město na jihu země láká na...

Kam pro filmy bez Ulož.to? Přinášíme další várku streamovacích služeb do TV

S vhodnou aplikací na vás mohou v televizoru na stisk tlačítka čekat tisíce filmů, seriálů nebo divadelních...