Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Pořizujete ještě neexistující byt? Znáte rizika?

aktualizováno 
Doslechli jste se o projektu výstavby nových obytných domů ve vaší oblíbené lokalitě? Máte-li v úmyslu si pořídit zcela nový byt na základě projektové dokumentace developera, pak není na škodu určité znalostní minimum, které vám v budoucnu může zachránit statisíce nebo dokonce milióny. Jste si jisti, že znáte veškerá rizika plynoucí z jednotlivých smluvních typů?

Pořizujeme-li byt, pak si musíme v první řadě uvědomit, zda objekt našeho zájmu již existuje nebo ne. Existencí se v případě bytu rozumí situace, kdy je předmět postaven a zkolaudován. Pokud máme zájem o takový byt, pak jeho převod bude upraven kupní smlouvou. Jde o jeden z nejčastěji uzavíraných smluvních typů a většina z nás s kupními smlouvami nemá větší problémy, byť koupě nemovitosti patří mezi ty složitější předměty obchodu.

Jiná situace ovšem nastává v okamžiku, kdy si chceme smluvně zajistit pořízení ještě neexistující nemovitosti. Může jít kupříkladu o situaci, kdy je nemovitost pouze ve fázi projektové dokumentace a na místě, kde bude stát obytný dům s naším bytem, dnes ještě roste tráva. V takové situaci není možné uzavřít běžnou kupní smlouvu. Jaký smluvní typ si na nás developer přichystá?

Smlouva o výstavbě vs. Smlouva o budoucí smlouvě kupní

NENECHTE SI UJÍT
flexibilita
Proč nás stavební spořitelny omezují?
Mnoho klientů by určitě uvítalo větší flexibilitu. I zde však platí heslo: něco za něco. Kde nás stavební spoření tlačí ke zdi a proč? Odkud přijde pomoc?

whisky, drink, pití, alkohol
Kvůli alkoholu
můžete dostat výpověď

Zatímco úředníkovi v kanceláři bude pivo po obědě málokdo zazlívat, na řidiče z povolání platí přísnější metr a pití alkoholu v práci zakazuje.


jídlo
Co budeme jíst
v příštích letech?

V Paříží proběhl největší potravinářský veletrh na světě SIAL 2004. Své výrobky zde vystavovalo 5260 firem z 99 zemí. Co přinesl nového?
Přestože se jejich obsah může zdát pro klienta totožný a v obou případech se může cesta k vysněnému bydlení zdát stejně snadná, tak realita je trochu jiná. Ano, ve většině případů skutečně vedou obě smluvní možnosti k faktickému a bezproblémovému převodu bytu, avšak během výstavby může dojít k mnoha neočekávaným skutečnostem, které každý smluvní vztah upravuje jinak.

Smlouva o budoucí smlouvě kupní není v podstatě nic jiného než ujednání smluvních stran, že v budoucnu (po dokončení výstavby) převede developer vlastnická práva k předmětnému bytu. K příloze tohoto smluvního vztahu je připojena vlastní kupní smlouva, do které se po dokončení stavby zpravidla doplní pouze aktuální datum, potvrzení o úhradě kupní ceny a v doprovodu obvyklých procedur na katastru dojde k převodu vlastnického práva. To je samozřejmě ta ideální varianta.

Nezkrachuje náhodou developer?

ruka

Do podnájmu? Pořádně si prověřte nájemce!
Čtěte ZDE.

Určitou slabinou smlouvy o budoucí smlouvě kupní je mezidobí mezi jejím uzavřením a následným převodem vlastnického práva k bytu. Jde o období vlastní výstavby, které může trvat několik měsíců, ale v obvyklých případech jeden či dva roky. Je nutné si uvědomit, že jde o relativně dlouhý časový úsek, kdy se může se smluvním partnerem stát v podstatě cokoli. Je obvyklé, že developer realizuje mnoho stavebních projektů a při neopatrném řízení se může dostat do problémů a v nejhorším případě skončit v konkurzu se všemi důsledky. Jaká práva nám v takovém případě plynou z jednotlivých smluvních vztahů?

V případě smlouvy o budoucí smlouvě kupní má během vlastní výstavby bytového domu klient pohledávku za developerskou společností. Existence pohledávky je pro klienta velmi problematická v okamžiku, kdy by došlo k vyhlášení konkurzu na majetek jeho smluvního partnera. Navíc je běžné, že klienti v průběhu výstavby platí společnosti zálohy, ze kterých je financována vlastní výstavba a případné vyhlášení konkurzu těsně před dokončením následovaným převodem by mohlo mít fatální následky.

Smlouva o výstavbě – hromadná, ale bezpečnější

Druhá smluvní alternativa (smlouva o výstavbě) toto riziko odstraňuje. V případě podpisu smlouvy o výstavbě se klient stává již od počátku vlastníkem svojí ideální části pozemku a s pokračující výstavbou i ideální části nemovitosti. Vlastní smlouva o výstavbě je totožná pro všechny účastníky podílející se na výstavbě a jejímu podpisu musí být přítomen notář. Každý účastník obdrží notářsky ověřenou kopii této smlouvy.

Následně je tato smlouva doručena na katastr nemovitostí a každý účastník vlastní alikvotní část pozemku a disponuje statutem stavebníka a vlastníka v jedné osobě. V praxi to znamená pro klienta zejména tu výhodu, že v případě krachu dodavatele se pozemek či rozestavěný dům nestává součástí konkurzní podstaty.

Předpokládejme, že výstavba úspěšně pokračuje a po dokončení hrubé stavby se stává klient vlastníkem rozestavěné nemovitosti a alikvotní části pozemku. Zápis vlastnického práva k rozestavěné nemovitosti může mít pro klienta zásadní význam v oblasti financování. Rozestavěná nemovitost může posloužit k zastavení ve prospěch věřitele (pravděpodobně banky, popřípadě stavební spořitelny) a v případě potřeby k získání finančních prostředků na dokončení stavby či jiného záměru klienta.

Bezpečí vykoupeno větší administrativou

ruka

Jak na úvěr ze stavebního spoření?
Více ZDE.

Smlouva o výstavbě zaručí občanům zcela určitě klidnější spánek. Znovu zdůrazňuji, že developer bude chtít od smluvních partnerů zálohování stavby a v zájmu klienta by měla být koupě nemovitosti řešena raději více platbami (dle detailního splátkového kalendáře) než jednou „velkou“ platbou realizovanou před „kopnutím do země“. U smlouvy o výstavbě je riziko absolutní ztráty peněz sníženo na minimum. Na druhé straně jako nevýhodný se může jevit fakt, že smlouvu podepisuje více subjektů (někdy i třeba dvacet) a v takových případech bývá obtížné se na obsahu smlouvy dohodnout a je prakticky nemožné ji jakkoli měnit.

V této souvislosti bych rád připomenul, že obvyklou praxí je uzavření smlouvy o výstavbě se všemi účastníky najednou a to vše za účasti notáře. Nedílnou součástí obytného domu jsou společné prostory a jejich vybavení. Názory na jejich vzhled či účelnost se mohou u jednotlivých stavebníků lišit a měly by se v zájmu všech doladit právě před podpisem hromadné smlouvy. Hromadná smlouva se může ukázat jako nepružná v okamžiku, kdy některý ze stavebníků bude chtít prosadit kupříkladu plastová okna nad schodištěm namísto v projektu odsouhlasených dřevěných. Prosazení takové změny by znamenalo projednání této záležitosti se všemi účastníky smlouvy a následný jednotný souhlas. S tím souvisí velká administrativa, která navíc výrazným způsobem omezuje individuální přání jednotlivých klientů.

V České Republice se úspěšně postavilo mnoho bytových domů při uzavírání obou z výše uvedených smluvních typů. Každá ze smluv má svoje výhody i nevýhody. Pro ty, kteří chtějí klidně spát, ovšem lze smlouvu o výstavbě spíše doporučit.

Máte dost peněz a chcete bydlet v novém? Pak můžete vybírat, zejména pokud máte zájem o Prahu nebo některé z dalších větších měst.
Více čtěte ZDE.

Nebojíte se, že o svoje zálohy na byt přijdete a vysněného bytu se nedočkáte? Jsou pro vás některé historické kauzy bytové výstavby se špatným koncem ponaučením nebo vlastnímu smluvnímu zajištění nepřikládáte důležitost? Podělte se s ostatními o vaše praktické zkušenosti z této citlivé oblasti.  

Autor:



Nejčtenější

Odeslal 30 tisíc na chybný účet. Už dva roky čeká na vrácení

Ilustrační snímek

Možná už se vám někdy stalo, že jste se spletli v čísle účtu, kam jste poslali peníze. Možná jste měli štěstí, že šlo o...

PENÍZE 2038: Euro v Česku nebude a hotovost jen okrajově, míní experti

(Ilustrační snímek)

Když se řekne peníze, určitě si umíte spočítat, kolik jich máte, jak s nimi nakládáte a co pro vás znamenají. Ale...



Nežeň se, do důchodu času dost. Jak se vyhnout zklamání z nové práce

Ilustrační snímek

Nastupujete do prvního zaměstnání, těšíte se na kolegy, pracovní náplň a vhod přijdou i peníze pravidelně na účtu....

Podnikáte? Zabezpečte osobní údaje. Poradíme, jak na GDPR

Ilustrační snímek

Nejen podnikatelé jsou v panice. Stejně tak třeba party místních hasičů, kluby aktivních důchodců či útulky pro psy se...

Nepřipravujeme děti na život, ony už jej žijí, tvrdí zakladatel školky Bambíno

Tomáš Trnka, zakladatel školky a jeslí Bambíno

Do vzdělávacího sektoru přišel ze zcela jiného oboru. Ještě nedávno Tomáš Trnka pracoval v developerské firmě. Prvotní...

Další z rubriky

Hypotéky dál zdražují, úrokové sazby jsou nejvýše od roku 2014

Ilustrační snímek

Hypotéky podle očekávání dál zdražují. Ve druhém měsíci letošního roku se průměrná úroková sazba zvedla na 2,36...

KOMENTÁŘ: Hypotéka pod tři procenta? Zapomeňte

Martin Mašát

Hypotéky se sazbou pod dvě procenta jsou nejspíš minulostí. V roce 2018 se sazby s největší pravděpodobností vyhoupnou...

Rostou ceny chat a chalup, zvlášť těch, v nichž se dá žít celoročně

Ilustrační snímek

Ceny chat a chalup věrně kopírují současný růst cen bytů a rodinných domů. Ceny rekreačního objektů přitom stejně jako...

Tři absurdně levné akcie

Tři absurdně levné akcie

Kurzy.cz Nadpis jsem si vypůjčil z investičních stránek Fool.com, za ním se skrýval článek o akciích General Motors, Cirrus Logi...

Najdete na iDNES.cz