Jak spočítat daně, když jste si přivydělali pronájmem nebo prodejem

aktualizováno 
Zaměstnanci, kteří si mimo svůj hlavní pracovní poměr přivydělávají, se budou muset sami vypořádat s daňovým přiznáním. Čtěte, jak je to s příjmy z pronájmu a s těmi, co spadají do skupiny „ostatní“.

Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Na modelovém příkladu pana Oty Čecha vysvětlíme příjmy z přivýdělku, které spadají do skupiny pronájem a ostatní. Přivydělávat si můžete i podnikáním, této kategorii se budeme ale věnovat jindy.

  • Ota byl v lednu a v únoru nezaměstnaný, za ty dva měsíce dostal podporu v nezaměstnanosti 20 560 Kč.
  • Pak si našel místo jako dispečer, zaměstnavatel z jeho ročního platu 396 000 Kč odvedl pojistné 134 640 a zálohu na daň z příjmů 41 712 Kč.
  • Ota pronajímá byt po rodičích za 8 000 Kč měsíčně. Než s tím začal, udělal nová okna a topení, rekonstrukce ho stála 165 000 Kč.
  • V roce 2017 Ota odprodal cenné papíry za 303 900 Kč (nakoupil před dvěma lety za 300 000 Kč).
  • Přivydělal si tím, že zpracoval známému svatební fotky a video za 12 000 korun, výdaje byly 2 300 Kč.
  • Také udělal sousedovi firemní webové stránky, dostal zaplaceno 20 000 Kč, výdaje byly 3 600 Kč. Prodal chatu po rodičích za 1 800 000 Kč.
  • Ota platí hypotéku, od banky dostal potvrzení na uhrazené úroky 8 000 Kč za rok.
  • Je ženatý, starší syn (22 let) je studentem vysoké školy, který si sám vydělává 12 000 Kč měsíčně. Mladší syn je nemanželský, Ota na něj platí alimenty 4 000 Kč měsíčně.

Dříve než se Ota Čech pustí do vyplňování růžových formulářů, měl by si ujasnit, jaké příjmy do nich musí uvést, případně kde může získat slevu.

1Příjmy

Podpora v nezaměstnanosti: Není zdanitelným příjmem, takže Ota peníze, které dostal od úřadu práce, do daňového přiznání uvádět nebude.

Zaměstnání: Ze zaměstnání má pan Čech příjmy jen od jednoho zaměstnavatele. Vyžádá si od něj potvrzení o zdanitelných příjmech a do daňového přiznání opíše potřebné údaje:

  • hrubá mzda: 396 000 korun
  • odvedené pojistné : 134 640 korun
  • superhrubá mzda: 530 640 korun

Prodej chaty: Chata po rodičích mu vynesla 1 800 000 korun. Tyto peníze Ota do daňového přiznání uvádět nemusí. Chatu sice zdědil v roce 2017, ale rodiče ji předtím vlastnili 30 let. Příjem z prodeje nemovitosti vlastněné alespoň pět let není třeba danit. Protože se počítá i doba, kdy chatu vlastnili rodiče, Ota tento příjem neřeší.

Pronájem bytu po rodičích: Ten Ota Čech zdanit musí. Příjmy ve výši 96 tisíc uvede do přílohy číslo 2 daňového přiznání. Proti nim může postavit buď skutečné výdaje, které v jeho případě činí 165 000 korun, nebo může uplatnit výdaje paušální částkou 30 procent z příjmů. To by bylo 96 000 x 30 % = 28 800. Je pro něho výhodnější využít výdaje skutečné, podmínkou však je, že si bude evidovat všechny účtenky a faktury.

Pozor, v případě, že by šlo o technické zhodnocení, zvýšila by se hodnota bytu a Ota by musel vložené prostředky postupně odepisovat. Prostá výměna oken a topení však není technické zhodnocení ale oprava. Takový výdaj nezvyšuje pořizovací cenu bytu, ale je nákladem. Provedené práce neměnily charakter bytu. Nejednalo se o modernizaci, ale o výměnu opotřebených částí. Investicí by bylo, pokud by se jednalo o starý byt, kde se měnil způsob vytápění. Výměna oken by znamenala zvětšení otvorů a osazení většími modernějšími okny. Podobné situace jsou však velmi hraniční - konkrétní případ by měl být vždy konzultován s odborníkem.

  • příjmy: 96 000 korun
  • související výdaje: 165 000 korun
  • ke zdanění (ztráta): – 69 000 korun

Příležitostné příjmy: To jsou pro Otu peníze, které získal fotografováním a tvorbou webu. Kdyby se vešly do 30 000 Kč, vůbec by se jimi nemusel v daňovém přiznání zabývat. Pozor, tato výjimka se týká jen příjmů v kategorii „ostatní“ podle § 10 a ještě jen těch „příležitostných“.

DANĚ 2017

Vyplňte daňové přiznání pohodlně on-line, chytrý tiskopis počítá za vás

Jak správně vyplnit daňové přiznání a kde zjistit, jaká daňová zvýhodnění můžete uplatnit? VYPLNIT FORMULÁŘ ON-LINE

Jenže Otovy příjmy byly celkem 32 000 Kč, a ačkoli zisk po odečtení výdajů je pod hranicí třiceti tisíc, tyto peníze Ota musí úřadům přiznat. Výdaje v tomto případě nelze vyčíslit paušálně, ale Ota je musí evidovat podle skutečnosti. Jediný případ, kdy by bylo možné paušál využít, by byly příležitostné příjmy ze zemědělské výroby – třeba prodej přebytků ze zahrádky (paušál 80 procent).

  • příjmy: 12 000 + 20 000 = 32 000 korun
  • související výdaje: 2300 + 3 600 = 5 900 korun
  • ke zdanění: 26 100 korun

Prodej cenných papírů: Ota bude muset v přiznání uvést i peníze za prodej cenných papírů. Je to proto, že příjem překročil hranici 100 000 korun a muž cenné papíry nevlastnil celé tři roky. Jako výdaje uvede cenu, za niž cenné papíry koupil, a případné poplatky s tím spojené, i když k nim došlo před rokem 2017.

  • příjmy: 303 900 korun
  • související výdaje: 300 000 korun
  • ke zdanění: 3 900 korun

V daňovém přiznání uvede Ota zvlášť příjmy ze zaměstnání a zvlášť všechny ostatní (snížené o související výdaje). Je to proto, že ztrátu z podnikání, pronájmu či ostatních příjmů nelze odečíst od příjmů ze zaměstnání, ty je třeba zdanit celé.

2O co si Ota sníží daně

Hypotéka: Ota platí hypotéku a banka mu poslala potvrzení o zaplacených úrocích na 8 000 korun. Ty Ota uvede v části Nezdanitelné části daně a sníží si o ně vypočtený daňový základ (= daň z příjmů pak bude vypočítávat z nižší částky).

Sleva na poplatníka: Tu si Ota uplatní ve výši 24 840 korun. To může udělat za celý rok, i když první dva měsíce byl nezaměstnaný. Tuto slevu odečte přímo od vypočtené daně.

Daňové zvýhodnění na dítě: Ota bude uplatňovat jen na staršího syna. Ten studuje, a ačkoli si i sám vydělává, je vyživovaným dítětem. Musí k tomu doložit potvrzení o studiu a také doklad od zaměstnavatele manželky, že zvýhodnění neuplatňuje ona. Sleva na první dítě je 13 404 korun za rok a i to je částka, která se odečítá z vypočtené daně celá. Mladší syn s Otou nežije v jedné domácnosti, tudíž ho jako vyživované dítě nemůže uvést.

Alimenty: Pan Čech platí alimenty na nemanželského syna. To však v daních nehraje roli, pro něho to neznamená žádnou úlevu a pro matku to nepředstavuje příjem. Je to stejné jako v úplných rodinách, kde si také běžné náklady na živobytí do daní neuvádějí.

Celkem: Ota se nemusí děsit vypočtené částky. Poté, co uvede zálohu 41 712 korun, kterou již za něj odvedl zaměstnavatel, mu ještě úřad přes tisíc korun vrátí.

Co je pronájemA co už je podnikání

Kolem pronájmu v rámci takzvané sdílené ekonomiky byla velká diskuse už loni v souvislosti se zavedením elektronické evidence tržeb. A mnozí lidé, kteří nabízejí své nemovitosti na internetu k výměnnému pobytu či ke krátkodobému pronájmu, řeší i problém, jak podat daňové přiznání. A protože sdílená ekonomika je relativní novinkou, je přístup k ní poněkud nejednoznačný.

Pokud jedete na dovolenou, svůj volný byt nabídnete známým, kteří v té době využijí vaší nepřítomnosti a mají tak ubytování v soukromí, je úplata za tuto službu nahodilým příjmem v nízké částce a pravděpodobně nebude předmětem daně z příjmů. Obdobně to bude i v případě, že stejnou službu umožníte v době vaší další dovolené (pokud ji tedy nemáte 365 dní v roce). Ale velmi jednoduše se z takového nahodilého příjmu může stát problém s obcházením zákona.

Potíž s Airbnb nastává tehdy, když se výměnný pobyt promění spíš na skrytou živnost. Pokud má totiž pronajímatel v pronajímaném bytě oficiální bydliště, ale ve skutečnosti žije jinde, nejde o nahodilý příjem. Je to od počátku zamýšleno jako aktivita výdělečná. A jestliže je takto nabízen byt zařízený, jde o klasickou ubytovací činnost poskytovanou současně se souvisejícími službami.

V takovém případě musí mít poskytovatel platné živnostenské oprávnění a musí dodržovat i ostatní předpisy, zejména hlášení o ubytovaných lidech a úhradu případných poplatků za ně.

Jak to tedy je, když pronajímáte svůj pokoj či dům? Zařaďte se do správné kategorie podle toho, jakým způsobem svou nemovitost doopravdy poskytujete.

1. Mám jen nízké příjmy z pronájmu (Příjmy jsou od daně osvobozeny)

Pokud si jako zaměstnanec prostřednictvím pronájmu nevyděláte víc než 6 000 korun za rok, nemusíte daně ani daňové přiznání řešit. Když zaměstnancem nejste (důchod, rodičovská), je hranice vyšší - 15 000 Kč za rok. Jestliže však peníze z pronájmu nesplňují podmínky nahodilého příjmu (například volný byt inzerujete, jen se vám ho nedaří turistům pronajímat), jste sice daňově z obliga, ale nejspíš porušujete předpisy, které souvisejí s provozováním ubytovacích služeb.

2. Pronajímám byt dlouhodobě, třeba studentům (Příjmy podle § 9, Příloha 2)

Patří sem příjmy z pronájmu, ale pozor: bez souvisejících služeb (praní, snídaně, úklid). Jde pouze o nájem prostor. Pokud například pronajímáte část bytu a nájemce si sám zajišťuje a hradí náklady na bydlení, můžete peníze danit jako příjmy z pronájmu. Výdaje proti nim postavené mohou být ty skutečné, nebo lze využít paušálu 30 procent. Z úředního hlediska je třeba řešit daně, nikoli sociální a zdravotní pojištění ani pravidla pro provozování ubytovacích služeb.

3. Jen si přivydělávám. To nelze! (Ostatní příjmy podle § 10)

Sem Airbnb ani jiné pronajímací služby nepatří – z principu je to totiž pronájem nemovitosti a současně to není jednorázová záležitost, ale pravidelná (minimálně pravidelně inzerovaná) činnost. Oba tyto důvody vylučují, aby šlo o příjmy podle § 10. Proto také nelze využít hranice 30 000 korun, do které jsou ostatní příjmy v kategorii „příležitostné“ od daně osvobozeny.

4. Pronajímám byt často turistům (Podnikání podle § 7, Příloha 1)

Jestliže pronajímáte prostory zařízené, po ukončení pokoj uklidíte pro dalšího klienta, neposkytujete nájem, ale ubytování. To je typické pro Airbnb. Ubytovací službou je pravidelné, časté a krátkodobé turistické ubytování v centrech měst, rekreačních oblastech, lázních. Daně můžete řešit vyčíslením skutečných příjmů a výdajů, případně paušálem ve výši 60 procent.

Sociální a zdravotní pojištění se vás v případě podnikání týká. A pokud přijímáte od klientů peníze v hotovosti, nezapomeňte na elektronickou evidenci tržeb, která je pro vás povinná. Musíte rovněž hlásit ubytované osoby, dodržovat hygienické předpisy, odvádět poplatky obci, jsou-li stanoveny.

Pokud své pronajímání před úřady ututláte s odůvodněním „dělají to tak všichni“ a nebudete plnit své povinnosti, může vám to projít. Ale co když se to provalí? Argument, že to samé přece dělá soused, u správce daně určitě neobstojí. Jediné, čeho tím dosáhnete, je, že s vámi soused přestane mluvit, protože kvůli tomu přijde kontrola i na něj.

V podobném postavení je i aktuálně diskutovaná služba Uber. Pokud jedete z Prahy do Brna a svezete známého, který vám přispěje na benzin, jde o nahodilý příjem (spíše tedy o částečnou úhradu nákladů) a opět to je pravděpodobně nevýznamná částka, která nebude předmětem daně z příjmů. Jestliže však začnete z Prahy do Brna jezdit na objednávku, budete svou nabídku inzerovat, využívat zprostředkovatelských portálů, nepůjde o obyčejnou sdílenou jízdu, ale o skrytou taxislužbu.

Na článku spolupracovala Blanka Marková, daňová poradkyně Ekofi.

Nejčtenější

Dovolená se bude počítat jinak, říká expertka na pracovní právo

Petra Sochorová, expertka na pracovní právo

Ministerstvo práce a sociálních věcí připravuje změny v čerpání dovolené. Nová úprava dovolených má platit od půlky...

Je králem vlašáku, letos počítá s tržbami kolem 30 milionů korun

Miroslav Volařík se letos stal už potřetí Vinařem roku.

Titul Vinař roku získal před nedávnem Miroslav Volařík z Mikulova. Soutěž vyhrál už potřetí. Přestože letos počítá s...

Roste nám obrat, brzdí nás však nedostatek lidí, říká personalistka

Monika Rousová, personální ředitelka společnosti 2N Telekomunikace

Trh práce kolabuje, nejsou na něm téměř žádní volní uchazeči o zaměstnání. Nezaměstnanost v Česku je přitom na novém...

Úroky na spořicích účtech rostou, zatím pomalu. Sonda v 15 bankách

Ilustrační snímek

Rostou úroky. Zatím to sice není o procenta ročně, ale jistý vzestup se pozorovat dá. A očekávání jsou mírně...

O stavební spoření dál roste zájem, vylepšují se i akční nabídky

Ilustrační snímek

Stavební spoření patří k vyhledávaným spořicím produktům, počty uzavřených smluv narůstají. Díky státní podpoře je...

Další z rubriky

Podnikáte při zaměstnání? Daně si musíte vyřešit sami

Ilustrační snímek

I když je pro vás podnikání jen přivýdělkem, nic to nemění na tom, že s daňovým přiznáním vám zaměstnavatel nepomůže....

Velké daňové opakování: kdo musí podávat daňové přiznání a kdo nemusí

Ilustrační snímek

Letos je termín pro odevzdání daňového přiznání 3. dubna. Musí to udělat ti, kdo podnikají, přivydělávají si nebo měli...

Pracující studenti mohou uplatnit daňové slevy a ušetřit. Jak na to

Ilustrační snímek

Mnozí vysokoškoláci již během studia pracují, a to nejen na pracovní dohody, ale třeba i na zkrácený úvazek, který lze...

Česká koruna v pesimistickém stínu

Česká koruna v pesimistickém stínu

Kurzy.cz Česká národní banka věří, že za rok bude kurz koruny 24,40 EUR/CZK. Podle banky začne měna posilovat, protože globální ...

Najdete na iDNES.cz