Překlenovací úvěry jsou výhodnější než před lety

Překlenovací úvěry jsou mnohem výhodnější než bývaly před lety, jelikož se na ně stavební spořitelny v poslední době patřičně zaměřují. Nabízejí mimo jiné nové typy dlouhodobých úvěrů, které mají konkurovat hypotékám. Ty však postrádají některé výhody, které ke stavebnímu spoření vždy neodmyslitelně patřily.

Překlenovací úvěry dříve a dnes

Překlenovací úvěry bývaly před několika lety v systému stavebního spoření spíše okrajovou záležitostí. Mimo jiné i proto, že smlouvy o stavebním spoření si lidé uzavírali ve většině případů pro spoření, úvěry nebyly tak významné. Tím spíše pak překlenovací úvěry, které slouží v první fázi spoření jako dočasná náhrada úvěru, na který si musí zájemci vždy nějakou dobu počkat a zároveň trpělivě spořit.

Parametry překlenovacích úvěrů navíc nebyly nijak přívětivé. Akontace se pohybovaly nad 30 % cílové částky, úrokové sazby byly o dost vyšší než tehdejší sazby „řádných“ úvěrů ze stavebního spoření. Vyšší byly také poplatky za sjednání překlenovacích úvěrů, které jsou dnes někde i nulové. Úvěr s nezajištěnou částkou nad 300 tisíc korun musel být vždy zajištěn nemovitostí, někde bez ručitele vyplatili jen velmi nízké částky.

NENECHTE SI UJÍT

Slovensko nabízí vyšší výnos
Akciovým podílovým fondům se v dubnu nedařilo a své obchodování zakončily v červených číslech. Proč se tedy vyplatí zkusit Slovensko?

Pes šéfy miluje. Kočka na ně kašle
Jaký jste zaměstnanec? Dřete jako osel, nebo jste hubatý jako opice? KAŽDÝ SE V NĚČEM PODOBÁ ZVÍŘATŮM! Které z nich jste vy?

České potraviny? Které to jsou?
Když představoval ministr zemědělství novou značku KlasA, která má garantovat tuzemský původ potravin, prohlásil: "Chceme, abyste věděli, co jíte." Funguje to?

Dnes mohou klienti získat bez zřizování zástavního práva k nemovitosti překlenovací úvěr i s nezajištěnou částkou půl milionu korun. Výše minimální částky (akontace), kterou musí klient naspořit, aby mu spořitelna poskytla překlenovací úvěr, se postupně snížila nejprve na 20 %, pak na 10 % cílové částky a téměř přesně před třemi roky představila Modrá pyramida (dříve VSS KB) první překlenovací úvěr s nulovou akontací. Byl to produkt s názvem IMPULS určený pro mladé lidi do 35 let, jeho výše byla omezena intervalem 150 tisíc až 1,5 milionu korun. Podmínkou bylo zajištění zástavou nemovitosti.

Brzy začaly podobné překlenovací úvěry poskytovat i ostatní stavební spořitelny. Oproti standardním překlenovacím úvěrům mají značně výhodnější úrokové sazby, které jsou dnes již často nižší než sazby „řádných“ úvěrů ze stavebního spoření. Jsou poskytovány až od určité výše, zpravidla od 300 tisíc korun, a většinou musí být zajištěné zástavou nemovitosti. Jejich přehled naleznete v tomto článku.

Překlenovací úvěry jako konkurence hypotékám

Za tento pozitivní vývoj může především pokles úrokových sazeb na trhu, který s sebou přinesl i značný vzrůst zájmu o hypotéky. Stavební spořitelny nechtějí zůstat pozadu, mimo jiné také proto, že nové smlouvy si sjednává mnohem méně lidí než dříve. Kdo si chtěl uzavřít stavební spoření, učinil tak do konce roku 2003, před tím, než novela zákona o stavebním spoření snížila výši státní podpory. Proto se nyní stavební spořitelny soustřeďují na úvěrové obchody. Především na ty, které jim získají nové klienty, k čemuž jsou nejvhodnější právě ony zmíněné úvěry s nulovou akontací. Nízké úrokové sazby, zvýhodněné poplatky, dlouhá doba splatnosti, vyšší objemy, možnost čerpat úvěr ihned po sjednání stavebního spoření. To jsou parametry, které mají konkurovat hypotékám. (Srovnání výhodnosti takového typu překlenovacího úvěru s hypotečním úvěrem naleznete v tomto článku.)

Výhody oproti hypotékám:

možnost předčasného splacení

V porovnání s hypotékami mají překlenovací úvěry skutečně některé přednosti, například možnost kdykoli splatit část či celý úvěr bez sankcí. Hypoteční banky si za to účtují nemalé poplatky. Předčasné splacení sníží výši celkově zaplacených úroků. Ta samá možnost je pak i u přidělených („řádných“) úvěrů ze stavebního spoření.

fixní úroková sazba

Aktuální ceny bytů a nájemného v ČR vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti IRI. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

Výhodou také může být fixní úroková sazba, která se po celou dobu splácení nezmění. Může, ale nemusí to být výhoda. Záleží na tom, jak se budou v budoucnu vyvíjet úrokové sazby. Například kolem roku 2000 se uzavíraly nové smlouvy o stavebním spoření s úrokovou sazbou na vklady nejčastěji mezi 3% až 5 %, což bylo na tehdejší poměry velmi málo. Tehdy bylo výhodné zhodnocovat úspory na termínovaných účtech a na stavební spoření je vložit až koncem kalendářního roku. V současnosti jsou smlouvy sjednávány s úročením vkladů 2 % a v porovnávání s termínovanými vklady je to opravdu hodně. Naopak úvěry ze stavebního spoření, jejichž podmínky jsou sjednány v tehdy uzavřených smlouvách, jsou úročeny 5% až 6 %. V té době to bylo velmi výhodné, jelikož u hypoték byly sazby dvojciferné. Dnes jsou minimální úrokové sazby hypotečních úvěrů s fixací sazby na pět let pod 5 %, takže úvěry ze stavebního spoření ze starších smluv již tolik výhodné nejsou. Velký pokles úrokových sazeb na trhu je dobře patrný z vývoje klíčové úrokové sazby ČNB, od které se odvíjejí další sazby v ekonomice. Dvoutýdenní repo sazba dosahovala například v lednu roku 1999 výše 8,75 %, po celý rok 2000 setrvala na 5,25 % a její aktuální výše je 1,75 %.

U některých překlenovacích úvěrů tyto výhody již neplatí

Vezmeme-li tedy v úvahu předpoklad, že úrokové sazby, které jsou v současnosti na svých historických minimech, mohou v dalších letech o něco vzrůst, je výhodné zafixovat si dnešní sazby i do několika dalších let. Fixní úroková sazba úvěrů ze stavebního spoření je tedy z dnešního pohledu výhodou. Stavební spořitelny se jí však pomalinku začínají vyhýbat. Zatím se na trhu objevily pouze dva takové případy, jde o nové dlouhodobé překlenovací úvěry s nulovou akontací: Hypoúvěr od VSS KB (podrobnosti si můžete přečíst zde) a TOPHYPO od ČMSS. U nich je úroková sazba zafixována jen na prvních šest let, poté stavební spořitelna stanoví klientovi sazbu novou. Vzhledem k jejich době splatnosti, která u VSS KB může dosáhnout až 25 let a u ČMSS i více než 28 let, je pochopitelné, že se stavební spořitelny snaží zmírnit rizika budoucího vzrůstu úrokových sazeb. Úrokové sazby těchto dvou úvěrů jsou v porovnání s ostatními překlenovacími a přidělenými úvěry ze stavebního spoření zvýhodněné, u hypoték však nalezneme i sazby ještě nižší. V tabulce jsou uvedeny sazby vybraných hypoték s podobnou, konkrétně pětiletou fixací.

Porovnání úročení dvou uvedených překlenovacích úvěrů a některých vybraných hypotečních úvěrů
stavební spořitelna	překlenovací úvěr	úroková sazba - 6 let fixace
ČMSS	TOPHYPO	garantovaná 4,6 % nebo 4,3 % *
Modrá pyramida	Hypoúvěr	garantovaná 4,7 % nebo 4,25 % *
banka	hypoteční úvěr	úroková sazba - 5 let fixace
Česká spořitelna	Nové Top Bydlení	garantovaná 4,49%
Komerční banka	Klasik (do 70%)	od 3,99%
Komerční banka	Plus (do 100%)	od 4,2%
Raiffeisenbank	Klasik (do 70 %)	od 4,19 %
Raiffeisenbank	Klasik (nad 70 %)	od 4,69 %
Wüstenrot hypoteční banka	úvěr na vlastní bydlení	od 3,85 %, garantovaná 4,2%
Živnobanka	účelové hypoteční úvěry	od 4,3 %

Zdroj: Fincentrum

Poznámka: * nižší sazba je pro klienty, kteří mají již naspořeno alespoň 35 % cílové částky. U hypoték údaj v závorce znamená  , do jaké výše zástavní hodnoty nemovitosti banka daný úvěr poskytne.

U překlenovacího úvěru TOPHYPO od ČMSS však zmizela i druhá výhoda, totiž možnost kdykoli úvěr předčasně splatit. Pokud to bude chtít klient provést, potřebuje souhlas spořitelny. Navíc ho to bude něco stát. V úvěrových podmínkách je upraveno, kolik zaplatí při mimořádné splátce:

Obecné úvěrové podmínky ČMSS platné od 1.4.2005, část III, článek G, odst 2: Dlužník nemůže před sjednanou dobou splatnosti bez předchozího písemného souhlasu věřitele splatit, a to ani částečně, poskytnutý meziúvěr. Věřitel může s předčasným splacením souhlasit, avšak za podmínky, že dlužník současně s mimořádnou splátkou zaplatí částku rovnající se úrokům sjednaným ve smlouvě o meziúvěru z provedené mimořádné splátky za dobu 60 dnů. Zašle-li dlužník věřiteli bez jeho předchozího souhlasu mimořádnou splátku, může ji věřitel na náklady dlužníka vrátit zpět; pokud ji nevrátí, je oprávněn úročit zůstatek poskytnutého meziúvěru bez zohlednění provedené mimořádné splátky dalších 90 dnů od příchodu platby do ČMSS.Smluvní strany se mohou dohodnout jinak.

Sjednali byste si takovýto typ překlenovacího úvěru, jako je Hypoúvěr a TOPHYPO, nebo raději hypotéku? Myslíte si, že takové překlenovací úvěry mají budoucnost?