Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Při koupi nemovitosti chtějte úschovu peněz, ochráníte se před zpronevěrou

aktualizováno 
Když kupujete nemovitost, vzniká časová prodleva. Nelze v jeden okamžik uhradit kupní cenu a zároveň převést vlastnické právo na kupujícího. Maximální ochranu si zajistíte využitím podmíněného účtu u třetí osoby. V takových situacích vám pomůže notář nebo advokát.
Pro úschovu peněz můžete využít služeb notáře nebo advokáta.

Pro úschovu peněz můžete využít služeb notáře nebo advokáta. | foto: Profimedia.cz

Problémem celé transakce je to, že vlastnické právo k nemovitosti (nejčastěji dům nebo byt) nepřechází na kupujícího podpisem kupní smlouvy nebo uhrazením kupní ceny. Dochází k tomu na základě zápisu vlastnického práva v katastru nemovitostí. Samotná lhůta k provedení vkladu vlastnického práva je třicet dní ode dne podání návrhu na vklad.

Zapojení třetí osoby
Návrh na vklad na katastr obsahuje přinejmenším čtyři podepsané výtisky kupních smluv (dva si nechává katastr) a prodávající. Při podpisu smluv byste měli mít zaplacenou kupní cenu nemovitosti. Pokud  k tomu kupující svolí a zaplatí celou kupní cenu, tak riskuje, že katastr z nejrůznějších důvodů návrh zamítne (nemovitost na něj nepřevede) a pak bude velmi komplikovaně vymáhat z prodávajícího inkasovanou prodejní cenu.

Jediným východiskem je nalezení nějaké třetí osoby, která kupní cenu přijme do úschovy a vyplatí ji prodávajícímu za splnění určitých podmínek. V našem případě samozřejmě za splnění podmínky, že katastr převod nemovitosti zapíše a kupující se stane jejím majitelem.

Křištálová lupa Úschova u realitní kanceláře není výhodná, při krachu můžete o vše přijít
Pro překlenutí časové prodlevy je nutné najít třetí osobu. Kdo by tou osobou měl být? Nejvhodnější variantou je využití notáře, advokáta, nebo dokonce vaší banky. Pokud je prodej nemovitosti zprostředkován přes realitní kancelář, tak ta může takovou službu nabídnout též.

Mnoho takových transakcí přes realitní kancelář se podařilo. Na druhé straně kupující riskuje, že při krachu realitní kanceláře o svoje peníze přijde. V případě, že by realitní kancelář zkrachovala, by bylo nutné vymáhat peníze soudní cestou nebo je přihlásit v rámci insolvenčního řízení. Obě tyto varianty nemusí vést k uspokojivému výsledku.

Z toho důvodu lze kupujícím doporučit využít služeb notáře nebo advokáta, kteří jsou jednak na tyto úkony specializováni a zároveň i si povinně platí pojištění odpovědnosti za škodu. V případě úpadku advokáta o své peníze nepřijdete. Jsou totiž vyňaty z prostředků nárokovaných věřiteli a kupující je získá zpět. Podobnou službu nabízí banky, které za účelem provedení této transakce zřizují vázaný účet a při splnění sjednaných podmínek vyplatí peníze prodávajícímu.

Nezapomeňte na daň z převodu nemovitosti
V závislosti na typu třetí osoby uzavřete buď smlouvu o notářské úschově, smlouvu o advokátní úschově, nebo smlouvu o úschově (týká se banky). K vytvoření a podpisu smlouvy je nutná účast prodávajícího i kupujícího a zároveň by měla být specifikována předmětná nemovitost (například aktuálním výpisem z katastru).

Následně třetí osoba sestaví podmínky, za kterých budou peníze do úschovy přijaty a za kterých budou vyplaceny. V zájmu kupujícího samozřejmě je, aby peníze byly vyplaceny až poté, co katastr převede vlastnictví v jeho prospěch.

Určitě není na škodu do smlouvy zakomponovat podmínku týkající se úhrady daně z převodu nemovitosti. Tu je povinen zaplatit prodávající. Kupující zůstává jejím ručitelem, a tudíž je v jeho zájmu mít kontrolu nad tím, zda prodávající daň skutečně zaplatí.

Čas od času se stává, že prodávající se k úhradě daně nemá a finanční úřad u něj neuspěje ani po několika výzvách. V takových případech pozornost daňového úředníka přejde na kupujícího, což bývá nemilé.

Předejít tomu lze tím, že se při sestavování smlouvy o úschově myslí i na daňové povinnosti. Kupující vyzve třetí stranu k tomu, aby vyplatila prodávajícímu nikoli celou kupní cenu, ale pouze cenu sníženou o tříprocentní daň z převodu nemovitosti.

Samotnou daň nechť advokát pošle rovnou na sjednaný účet pro odvod daně z převodu nemovitosti. Tím pádem ubudou kupujícímu starosti, zda prodávající daň nakonec zaplatí, nebo ne.

. Příklad:

Pan Karel prodává panu Ludvíkovi byt v Plzni. Dohodli se na ceně 2 500 000 korun. Pro daňové účely musel být vypracován znalecký posudek, který konstatoval tabulkovou cenu bytu ve výši 2 300 000 korun. Na základě smlouvy sepsané u notáře složí pan Ludvík 2 500 000 korun. Následně jsou podány veškeré formality na katastr a čeká se na převod.

Úředníci katastru neshledají žádné okolnosti zabraňující převodu a provedou jej. Na základě výpisu dokládajícího převod na pana Ludvíka uvolňuje notář částku sníženou o daň z převodu (2 425 000 korun) panu Karlovi a rozdílových 75 000 korun se uvolní ve prospěch plzeňského finančního úřadu.

Každá legrace něco stojí, připravte se na několik tisíc na poplatcích
Jako všechno na tomto světě, ani tyto služby nejsou zadarmo. Notář, advokát nebo banka si za takovou službu budou účtovat poplatek. Ten se u běžných nemovitostí, pohybujících se v cenách několika milionů, vyšplhá na hodnotu kolem deseti tisíc.

V našem případě, kdy se uschovalo 2,5 milionu, si notář bude účtovat 8 600 korun. Přesto se domnívám, že s ohledem na nákladnost a rizikovost celé transakce se jistota v podobě třetí osoby vyplatí.

Autor:


Nejčtenější

Rodiny začínají počítat jinak. Podívejte se, na co Čechům schází peníze

Ilustrační snímek

Finanční situace českých domácností se vylepšuje. Jako dobrou ji vnímají čtyři pětiny rodin. Přesto osmdesát procent...

Pořídit si malou cukrárnu odradí i ty nejotrlejší, říkají podnikatelé

Ilustrační snímek

Dvacet stanovisek a ohlášení před zahájením činnosti a až třicet kontrol v rámci běžného provozu. Na to se musí...



KOMENTÁŘ: Zveřejňovat v inzerátech povinně výši mzdy je absurdní

Tomáš Surka z personálně-poradenské společnosti Devire

Mají firmy v pracovním inzerátu uvádět výši mzdy, nebo je lépe příjem neuvádět? Na Slovensku nemají na výběr, u našich...

KVÍZ: Víte, jaká je životní úroveň v Česku a kdo je chudý?

Ilustrační snímek

Podle statistik snědli Češi loni v průměru přes 80 kilo masa a 84 kilo ovoce. Průměrnému Čechovi se také zvýšila mzda,...

Na splátku hypotéky padne průměrně 42 procent příjmů. A bude hůř

Ilustrační snímek

Pořídit si vlastní bydlení na hypotéku bude od 1. října výrazně složitější. Pro 13 procent Čechů jsou změny motivací...

Další z rubriky

Ostražitost Čechů při nakupování je velká. Víme, které obchody účtují správně

Ilustrační snímek

Možná jste to už zažili. Nakoupíte velký nákup, projdete očima účtenku a zjistíte, že namarkovaná cena u některé...

Dvanáct zdravých návyků, které zvýší vaši duševní odolnost

Ilustrační snímek

Kdo je duševně odolný a s touto schopností se narodí, má výhodu. Umí mnohem snadněji než ostatní překonávat překážky a...

KVÍZ: Víte, jaká je životní úroveň v Česku a kdo je chudý?

Ilustrační snímek

Podle statistik snědli Češi loni v průměru přes 80 kilo masa a 84 kilo ovoce. Průměrnému Čechovi se také zvýšila mzda,...

Víkendář: Řecko se pouští do „experimentu, který nemá obdoby“. Budeme se od něj ...

Víkendář: Řecko se pouští do „experimentu, který nemá obdoby“. Budeme se od něj ...

Kurzy.cz Německý Der Spiegel připomíná, že dvacátého srpna dojde svému konci třetí záchranný balíček poskytnutý Řecku a „prozatí...

Najdete na iDNES.cz