Při obchodu s nemovitostí pozor na kupní smlouvu

Před koupí nemovitosti by si měl kupující řádně ověřit, zda nemovitost patří skutečně tomu, kdo ji prodává, jestli na ní například nevázne nějaké věcné břemeno, případně dědictví, o kterém by nevěděl. Takéby se měl seznámit s technickým stavem nemovitosti, aby se i z ní mohla vyvíjet cena.

Koupě nemovitosti je nejobvyklejší formou nabytí nemovitosti. Jestliže jste si již vybrali nemovitost a zároveň důkladně ověřili na katastrálním úřadě základní informace o ní a vlastníkovi, pak bude další postup následovný. Základním dokumentem upravujícím akt koupě mezi kupujícím a prodávajícím je kupní smlouva. Při jejím sestavování by si kupující měl dát pozor na následující skutečnosti, neboť i zde existují poměrně významná rizika:

• riziko nedokonalé či právně vadné kupní smlouvy
• vlastní zajištění převodu vlastnického práva k nemovitosti
• zaplacení a prodej nemovitosti

Co musí kupní smlouva bezpodmínečně obsahovat?

V kupní smlouvě musí být bezpodmínečně uvedeny smluvní strany (kupující a prodávající), kupní cena a termín jejího uhrazení a označení prodávané nemovitosti. Právě označení nemovitosti bývá dost často neúplné. Vlastní vymezení nemovitosti v kupní smlouvě je charakterizováno následujícími znaky:

• pozemky musí být označeny parcelním číslem s uvedením názvu katastrálního území, v němž leží
• pozemky evidované zjednodušeným způsobem musí být vymezeny parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, v němž se nachází
• budovy musí být vymezeny označením pozemku, na kterém jsou postaveny a zároveň příslušností stavby k části obce číslem popisným nebo evidenčním
• rozestavěné budovy musí být vymezeny označením pozemku, na kterém jsou rozestavěny dále musí být stanovena příslušnost stavby k části obce a zároveň obsahovat označení, že jde o rozestavěnou nemovitost
• byty a nebytové prostory musí být vymezeny označením budovy, v níž se nacházejí, dále číslem bytu nebo nebytového prostoru
• rozestavěný byt a nebytový prostor musí být vymezen označením pozemku, na němž je dům s byty a nebytovými prostory rozestavěn, dále musí obsahovat vymezení příslušnosti k části obce, číslo bytu a nebytového prostoru

Převod vlastnického práva

Kupní smlouva je tedy v podstatě nutnou podmínkou k aktu převodu vlastnického práva. Lidově řečeno k tomu, aby námi vyhlédnutá nemovitost nám mohla začít říkat "pane".

Zásadní body postupu při převodu vlastnictví

• Prodávající a kupující musí podat návrh na vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího na katastr nemovitostí. Jeho přílohou je kupní smlouva.
• Shledá-li katastr návrh v pořádku, pak povolí vklad vlastnického práva.
• K převodu vlastnictví nemovitosti na kupujícího dochází na základě vkladu vlastnického práva do katastru, přičemž jeho právní účinky nastávají zpětně k datu doručení tohoto návrhu na zmiňovaný katastr (nikoli tedy vlastním datem vkladu).

Pozor na následující pravidla

• Zaplacení kupní ceny nevede k faktickému převodu vlastnictví. Převod vlastnictví je zrealizován pouze vkladem vlastnického práva v katastru nemovitostí.
• Nezaplacení kupní ceny neznamená neplatnost převodu vlastnictví, pokud k němu již došlo.

Co musí obsahovat návrh na vklad?

Jak již bylo uvedeno, po podpisu kupní smlouvy je nutné ji doručit společně s návrhem na katastr nemovitostí. Tento návrh musí obsahovat:

• označení katastrálního úřadu, kterému je návrh určen (jde o katastrální úřad, u kterého je uložen list vlastnictví, na němž je zapsána nemovitost)
• jméno a příjmení osob, trvalý pobyt a rodné číslo těchto osob
• oznámení, že strany žádají o zápis vkladu vlastnického práva na základě předkládaných kupních smluv

To ovšem není všechno, neboť návrh musí obsahovat ještě následující přílohu s uvedenými dokumenty:

• originál kupní smlouvy nebo její úředně ověřený opis v počtu o dva větším než je počet účastníků smlouvy
• plná moc, pokud bude někdo ze smluvních stran zastoupen
• výpis z obchodního rejstříku (pouze pokud prodávající nebo kupující je právnickou osobou)
• nabyvatelský titul (listiny prokazující oprávnění prodávajícího nakládat s nemovitostí)
• úředně ověřený překlad kupní smlouvy v případě, že je vypracována v jiném jazyce než českém