Při splácení hypotéky je třeba počítat s možností zvýšení splátky

Při výběru hypotéky se někdy význam úrokové sazby zbytečně přeceňuje. Banky si nemohou dovolit příliš velké odchylky od konkurence a rozdíly v řádu setin procentního bodu se na výši splátky téměř neprojeví. V průběhu splácení však mohou sazby narůst natolik, že se dlužník může dostat do problémů.
Budoucí dlužník, který na hypotéku dosáhne jen díky velmi nízké úrokové sazbě, by si na ni měl nechat zajít chuť

Budoucí dlužník, který na hypotéku dosáhne jen díky velmi nízké úrokové sazbě, by si na ni měl nechat zajít chuť

Hypoteční úvěry se nejčastěji splácejí anuitně, to znamená konstantní splátkou. Její výše se mění vždy po změně úrokové sazby, ke které dochází v období refixace. (Lze si však zvolit i opačnou možnost, kdy se zachová nezměněná výše splátky a nové sazbě se přizpůsobí délka doby splatnosti. Některé banky si za to účtují poplatek, u některých produktů se naopak tato druhá varianta využívá standardně, záleží na konkrétních podmínkách daného úvěru.)

Rozdíly ve výši úrokové sazby v řádu setin splátku ovlivní jen nepatrně

Velké množství zájemců o hypoteční úvěr se při jeho výběru rozhoduje především podle úrokové sazby, která je jim nabídnuta. Úrokové sazby proto banky využívají jako jeden z hlavních nástrojů, kterým mohou své úvěry odlišit od produktů konkurence. Proto především v období, kdy úrokové sazby hypoték na trhu klesají a blíží se minimu, pod které již není možné dále zajít, se banky předhánějí, která nabídne tu nejnižší.

Před dvěma lety, kdy úrokové sazby hypoték dosáhly svého historického minima, si klienti mohli sjednat hypotéku s roční fixací se sazbou pod 3 %. Pokud některá banka nabídla sazbu ještě o nějakou setinu, případně desetinu procentního bodu nižší, zdůraznila to jako velkou konkurenční výhodu. Přitom i u nadprůměrně vysoké dvoumilionové hypotéky s dvacetiletou splatností je rozdíl ve výši splátky při sazbě 2,99 % a 2,89 % pouze sto korun. Rozdíly v řádu setin jsou pak zcela zanedbatelné. U uvedené hypotéky se výše splátky při sazbě 2,99 % a 2,98 % liší o pouhých deset korun.

U vyšších sazeb, se kterými se na trhu setkáváme v současnosti, to platí také. Rozdíl ve výši splátky u dvoumilionové hypotéky s dvacetiletou splatností činí při sazbách 5,0 % a 4,9 % pouze 110 korun.

Při splácení hypotéky je třeba počítat s možností zvýšení splátky

Úrokové sazby hypoték nabízených v jednom okamžiku jednotlivými bankami se díky konkurenčnímu boji od sebe většinou příliš neliší. Platí to alespoň o minimálních sazbách, které banky oficiálně zveřejňují. Změny úrokových sazeb v čase však na splácejícího dlužníka mohou mít vliv významný.

Dokládá to vývoj úrokových sazeb během několika posledních let. Názorně je to vidět z grafu FINCENTRUM HYPOINDEXU, který zachycuje průměrné úrokové sazby nově sjednávaných hypoték od ledna roku 2003. Tehdy dosahoval výše 5,73 %, v následujících měsících úrokové sazby s menšími či většími výkyvy klesaly. Svého dna dosáhly v létě roku 2005, konkrétně v červenci, kdy hodnota HYPOINDEXU činila 3,62 %. Poté se trend obrátil a úrokové sazby hypoték, opět s menšími či většími výkyvy, rostou.

Větší graf

V následující tabulce je několik příkladů, které ukazují, jak změny v úročení hypotéky ovlivňují výši její splátky. Jedná se o úvěr o objemu 1 760 000 korun, což je v současnosti průměrná výše nově sjednávaných hypoték. Doba splatnosti je dvacet let, jako úrokové sazby jsou použity hodnoty HYPOINDEXU.

Pokud si dlužník sjednal hypoteční úvěr s těmito parametry v lednu roku 2003, platí bance o dva tisíce korun více než ten, kdo si jej sjednal v období nejnižších úrokových sazeb v létě roku 2005. K významnému zvýšení či snížení úrokových sazeb a splátek hypoték však není nutné období dlouhé dva a půl roku. Vzhledem  k velmi rychlému nárůstu sazeb hypotečních úvěrů během posledních tří měsíců je zřetelný i rozdíl mezi úvěry sjednanými v průběhu letošního roku. Minimum z března a dosavadní maximum ze srpna znamená pro výši splátky rozdíl 695 korun.

Závislost výše splátky hypotečního úvěru na výši úrokové sazby
Hypotéka 1 760 000 Kč, doba splatnosti 20 let, úrokové sazby: FINCENTRUM HYPOINDEX
období úroková sazba výše splátky (Kč) rozdíl ve výši splátky (Kč)

období leden 2003 až srpen 2007:

max - leden 2003 5,73 % 12 337 2021
min - červenec 2005 3,62 % 10 316

rok 2007 (poslední údaj ze srpna):

max - srpen 2007 4,93 % 11 547 695
min - březen 2007 4,20 % 10 852
Zdroj: Fincentrum.cz

Za celé uvedené období je mezi minimem 3,62 % a maximem 5,73 % rozdíl „pouze“ 2,11 procentního bodu. Kdysi se však hypotéky poskytovaly s mnohem vyššími sazbami přesahujícími 10 %. Například při 12% úrokové sazbě by splátka hypotéky s uvedenými parametry dosáhla výše 19 379 korun. Kdyby k něčemu takovému došlo, mnoho dlužníků by po refixaci mohlo mít se splácením problémy. V současnosti se toho není třeba obávat, před podpisem úvěrové smlouvy by si však měl budoucí dlužník rozmyslet, zda bude schopen hypotéku splácet i v případě zvýšení úrokové sazby. To je třeba vzít v úvahu i při výběru délky doby fixace.

Pozor je třeba dávat hlavně u velmi nízkých úrokových sazeb s krátkou fixací

Především v obdobích, kdy jsou úrokové sazby velmi nízké a nejkratší fixace velmi lákavé (tak jak tomu bylo v polovině roku 2005), musí vzít zájemci o hypotéku v úvahu, že takto výhodná sazba se po skončení fixačního období může s velkou pravděpodobností zvýšit. Jak se může taková nízká splátka změnit, ukazuje následující příklad vývoje roční a pětileté úrokové sazby za poslední dva roky. V tabulce jde opět o průměrné úrokové sazby a hypotéku 1 760 000 korun s dvacetiletou splatností.

Nejnižší úroková sazba s roční fixací v posledních dvou letech klesla až pod tři procenta, nyní již dosahuje výše 4,69 %. V prvním případě dlužník splácel o 1581 korun měsíčně méně než ten, kdo si hypotéku s roční fixací bude sjednávat v současnosti. U pětiletých sazeb je rozdíl o něco menší.

Závislost výše splátky hypotečního úvěru na výši úrokové sazby - roční a pětiletá fixace v posledních dvou letech
Hypotéka 1 760 000 Kč, doba splatnosti 20 let, úrokové sazby: FINCENTRUM HYPOINDEX
období úroková sazba výše splátky (Kč) rozdíl ve výši splátky (Kč)

fixace úrokové sazby jeden rok

max - srpen 2007 4,69 % 11 316 1581
min - srpen 2005 2,97 % 9735

fixace úrokové sazby pět let

max - srpen 2007 5,17 % 11 781 1041
min - srpen 2005 4,08 % 10 740
Zdroj: Fincentrum.cz

  • Nejčtenější

Opustili původní profese a včelaří. Už mají 200 úlů a milionové obraty

16. března 2024

Ze svého koníčka udělali manželé Kölblovi rodinný byznys. Na Vysočině vybudovali medovou farmu a...

Jak financovat pobyt v lázních? Nenechte se odbýt, možná na něj máte nárok

15. března 2024

Premium Léčebný pobyt v lázních může pomoct s nejrůznějšími zdravotními neduhy. Na své si tam však přijdou...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

Půjčených 50 tisíc bratr nevrátil. Můžu ho žalovat, i když nemáme smlouvu?

13. března 2024

Premium Jsou tací, kteří říkají, že máme půjčovat jen tolik peněz, o kolik jsme ochotni přijít. Na druhou...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Zmapovali jsme, na co letos přispívají všechny zdravotní pojišťovny

15. března 2024

Všechny zdravotní pojišťovny se snaží motivovat klienty, aby pečovali o své zdraví a využívali i...

VIDEO: Střílej po mně! Kameraman natočil téměř celý útok v centru Prahy

Premium Ve čtvrtek zemřelo rukou střelce Davida K. 14 obětí, 25 lidí je zraněných, z toho deset lidí těžce. Jedním z prvních na...

Máma ji dala do pasťáku, je na pervitinu a šlape. Elišku čekají Vánoce na ulici

Premium Noční Smíchov. Na zádech růžový batoh, v ruce svítící balónek, vánoční LED svíčky na baterky kolem krku. Vypadá na...

Test světlých lahvových ležáků: I dobré pivo zestárne v obchodě mnohem rychleji

Premium Ležáky z hypermarketů zklamaly. Jestli si chcete pochutnat, běžte do hospody. Sudová piva totiž dopadla před časem...

Čím je dlouhodobý investiční produkt výhodný i pro padesátníky?

19. března 2024

Jak už sám název napovídá, dlouhodobý investiční produkt (DIP) je primárně koncipován jako...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

Nemovitosti jsou jistota. Investovat se dá i s malým kapitálem

18. března 2024

Advertorial Pokud si chcete zafixovat vysoký výnos v době klesajících úrokových sazeb, není na co čekat. Do...

Jak umět říkat druhým „ne“ a necítit se přitom provinile

18. března 2024

Dvě jednoduchá písmena, jedno jednoduché slovo: „Ne!“ Vyslovit ho však bývá často obtížné. Pro...

Nutný výchovný pohlavek, souhlasí Bouček i Havlová s přerušením projevu na Lvu

Moderátor Libor Bouček ostře zareagoval na kauzu ohledně délky proslovu režisérky Darji Kaščejevové na předávání cen...

Švábi, vši a nevychované děti. Výměna manželek skončila už po pěti dnech

Nová Výměna manželek trvala jen pět dní, přesto přinesla spoustu vyhrocených situací. Martina ze Znojma se pokoušela...

Vyzkoušeli jsme podvod z Aliexpressu. Může vás přijít draho, i po letech

Nakoupili jsme na Aliexpressu a pěkně se spálili. Jednu USB paměť, dvě externí SSD a jeden externí HDD. Ve třech...

Chtěli, abych se vyspala s Baldwinem kvůli jeho výkonu, říká Sharon Stone

Herečka Sharon Stone (66) jmenovala producenta, který jí řekl, aby se vyspala s hercem Williamem Baldwinem (61). Měla...

Byla to láska na první pohled, říká hvězda Gilmorek o manželství s modelkou

Milo Ventimiglia (46), představitel Jesse ze seriálu Gilmorova děvčata nebo Jacka Pearsona ze seriálu Tohle jsme my, je...