Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Při splácení hypotéky je třeba počítat s možností zvýšení splátky

aktualizováno 
Při výběru hypotéky se někdy význam úrokové sazby zbytečně přeceňuje. Banky si nemohou dovolit příliš velké odchylky od konkurence a rozdíly v řádu setin procentního bodu se na výši splátky téměř neprojeví. V průběhu splácení však mohou sazby narůst natolik, že se dlužník může dostat do problémů.
Budoucí dlužník, který na hypotéku dosáhne jen díky velmi nízké úrokové sazbě, by si na ni měl nechat zajít chuť

Budoucí dlužník, který na hypotéku dosáhne jen díky velmi nízké úrokové sazbě, by si na ni měl nechat zajít chuť

Hypoteční úvěry se nejčastěji splácejí anuitně, to znamená konstantní splátkou. Její výše se mění vždy po změně úrokové sazby, ke které dochází v období refixace. (Lze si však zvolit i opačnou možnost, kdy se zachová nezměněná výše splátky a nové sazbě se přizpůsobí délka doby splatnosti. Některé banky si za to účtují poplatek, u některých produktů se naopak tato druhá varianta využívá standardně, záleží na konkrétních podmínkách daného úvěru.)

Rozdíly ve výši úrokové sazby v řádu setin splátku ovlivní jen nepatrně

Velké množství zájemců o hypoteční úvěr se při jeho výběru rozhoduje především podle úrokové sazby, která je jim nabídnuta. Úrokové sazby proto banky využívají jako jeden z hlavních nástrojů, kterým mohou své úvěry odlišit od produktů konkurence. Proto především v období, kdy úrokové sazby hypoték na trhu klesají a blíží se minimu, pod které již není možné dále zajít, se banky předhánějí, která nabídne tu nejnižší.

Před dvěma lety, kdy úrokové sazby hypoték dosáhly svého historického minima, si klienti mohli sjednat hypotéku s roční fixací se sazbou pod 3 %. Pokud některá banka nabídla sazbu ještě o nějakou setinu, případně desetinu procentního bodu nižší, zdůraznila to jako velkou konkurenční výhodu. Přitom i u nadprůměrně vysoké dvoumilionové hypotéky s dvacetiletou splatností je rozdíl ve výši splátky při sazbě 2,99 % a 2,89 % pouze sto korun. Rozdíly v řádu setin jsou pak zcela zanedbatelné. U uvedené hypotéky se výše splátky při sazbě 2,99 % a 2,98 % liší o pouhých deset korun.

U vyšších sazeb, se kterými se na trhu setkáváme v současnosti, to platí také. Rozdíl ve výši splátky u dvoumilionové hypotéky s dvacetiletou splatností činí při sazbách 5,0 % a 4,9 % pouze 110 korun.

Při splácení hypotéky je třeba počítat s možností zvýšení splátky

Úrokové sazby hypoték nabízených v jednom okamžiku jednotlivými bankami se díky konkurenčnímu boji od sebe většinou příliš neliší. Platí to alespoň o minimálních sazbách, které banky oficiálně zveřejňují. Změny úrokových sazeb v čase však na splácejícího dlužníka mohou mít vliv významný.

Dokládá to vývoj úrokových sazeb během několika posledních let. Názorně je to vidět z grafu FINCENTRUM HYPOINDEXU, který zachycuje průměrné úrokové sazby nově sjednávaných hypoték od ledna roku 2003. Tehdy dosahoval výše 5,73 %, v následujících měsících úrokové sazby s menšími či většími výkyvy klesaly. Svého dna dosáhly v létě roku 2005, konkrétně v červenci, kdy hodnota HYPOINDEXU činila 3,62 %. Poté se trend obrátil a úrokové sazby hypoték, opět s menšími či většími výkyvy, rostou.

Větší graf

V následující tabulce je několik příkladů, které ukazují, jak změny v úročení hypotéky ovlivňují výši její splátky. Jedná se o úvěr o objemu 1 760 000 korun, což je v současnosti průměrná výše nově sjednávaných hypoték. Doba splatnosti je dvacet let, jako úrokové sazby jsou použity hodnoty HYPOINDEXU.

Pokud si dlužník sjednal hypoteční úvěr s těmito parametry v lednu roku 2003, platí bance o dva tisíce korun více než ten, kdo si jej sjednal v období nejnižších úrokových sazeb v létě roku 2005. K významnému zvýšení či snížení úrokových sazeb a splátek hypoték však není nutné období dlouhé dva a půl roku. Vzhledem  k velmi rychlému nárůstu sazeb hypotečních úvěrů během posledních tří měsíců je zřetelný i rozdíl mezi úvěry sjednanými v průběhu letošního roku. Minimum z března a dosavadní maximum ze srpna znamená pro výši splátky rozdíl 695 korun.

Závislost výše splátky hypotečního úvěru na výši úrokové sazby
Hypotéka 1 760 000 Kč, doba splatnosti 20 let, úrokové sazby: FINCENTRUM HYPOINDEX
období úroková sazba výše splátky (Kč) rozdíl ve výši splátky (Kč)

období leden 2003 až srpen 2007:

max - leden 2003 5,73 % 12 337 2021
min - červenec 2005 3,62 % 10 316

rok 2007 (poslední údaj ze srpna):

max - srpen 2007 4,93 % 11 547 695
min - březen 2007 4,20 % 10 852
Zdroj: Fincentrum.cz

Za celé uvedené období je mezi minimem 3,62 % a maximem 5,73 % rozdíl „pouze“ 2,11 procentního bodu. Kdysi se však hypotéky poskytovaly s mnohem vyššími sazbami přesahujícími 10 %. Například při 12% úrokové sazbě by splátka hypotéky s uvedenými parametry dosáhla výše 19 379 korun. Kdyby k něčemu takovému došlo, mnoho dlužníků by po refixaci mohlo mít se splácením problémy. V současnosti se toho není třeba obávat, před podpisem úvěrové smlouvy by si však měl budoucí dlužník rozmyslet, zda bude schopen hypotéku splácet i v případě zvýšení úrokové sazby. To je třeba vzít v úvahu i při výběru délky doby fixace.

Pozor je třeba dávat hlavně u velmi nízkých úrokových sazeb s krátkou fixací

Především v obdobích, kdy jsou úrokové sazby velmi nízké a nejkratší fixace velmi lákavé (tak jak tomu bylo v polovině roku 2005), musí vzít zájemci o hypotéku v úvahu, že takto výhodná sazba se po skončení fixačního období může s velkou pravděpodobností zvýšit. Jak se může taková nízká splátka změnit, ukazuje následující příklad vývoje roční a pětileté úrokové sazby za poslední dva roky. V tabulce jde opět o průměrné úrokové sazby a hypotéku 1 760 000 korun s dvacetiletou splatností.

Nejnižší úroková sazba s roční fixací v posledních dvou letech klesla až pod tři procenta, nyní již dosahuje výše 4,69 %. V prvním případě dlužník splácel o 1581 korun měsíčně méně než ten, kdo si hypotéku s roční fixací bude sjednávat v současnosti. U pětiletých sazeb je rozdíl o něco menší.

Závislost výše splátky hypotečního úvěru na výši úrokové sazby - roční a pětiletá fixace v posledních dvou letech
Hypotéka 1 760 000 Kč, doba splatnosti 20 let, úrokové sazby: FINCENTRUM HYPOINDEX
období úroková sazba výše splátky (Kč) rozdíl ve výši splátky (Kč)

fixace úrokové sazby jeden rok

max - srpen 2007 4,69 % 11 316 1581
min - srpen 2005 2,97 % 9735

fixace úrokové sazby pět let

max - srpen 2007 5,17 % 11 781 1041
min - srpen 2005 4,08 % 10 740
Zdroj: Fincentrum.cz




Nejčtenější

Chtěl utáhnout nájem, tak začal podnikat a už má sedmičlenný tým

Radek Danč, provozovatel brněnské společnosti Internesto

Radka Danče dovedla k podnikání před pár lety tak trochu finanční nouze. Jako student bydlel v centru Brna a kamarád z...

Proč jsou kanály kulaté? Obvyklé i nezvyklé otázky padající u pohovorů

Ilustrační snímek

Při pracovním pohovoru čelí uchazeči různým otázkám personalistů. Třeba dotaz „Jaké jsou vaše silné a slabé stránky?“...



Zažil úspěch i pád. Dnes mluví o renesanci podnikání se zážitky

Jan Hájek

Před deseti lety založil firmu na zážitky. Lidem nabízí lety balonem, jízdu v rychlém autě, adrenalin ve větrném tunelu...

Kvíz: volno na svatbu či stěhování. Kdy ho musí firma proplatit?

Ilustrační snímek

Pokud jste zaměstnaní, pak určitě víte, že máte nárok na dovolenou. Jak je to ale v případech, kdy do práce nemůžete...

Tři osvědčené zásady, jak se vyhnout pracovnímu stresu z termínů

Ilustrační snímek

Stresuje vás, že máte před sebou úkol s pevně stanoveným termínem, o kterém víte, že je šibeniční? Nebo se umíte...

Další z rubriky

Po rozvodu refinancovala hypotéku. Čekalo ji nepříjemné překvapení

Ilustrační snímek

Každý rozvod stojí spoustu peněz. A nejen za právníky. Pokud mají manželé hypotéku, která po vypořádání majetku přejde...

Hypotéky se odrážejí ode dna a začínají zdražovat, zájem je menší

Ilustrační snímek

V září vzrostla průměrná úroková sazba u hypotečních úvěrů na 2,04 procenta, ale objemy i počty oproti srpnu klesly. V...

Do několika měsíců zdraží spotřební a hypoteční úvěry, míní odborníci

Ilustrační snímek

Centrální banka na začátku srpna vůbec poprvé od roku 2008 zvýšila základní úrokové sazby. Tímto svým krokem zdražila...

Další nabídka

Kurzy.cz

MONETA v hledáčku Société Générale? Francouzi nakoupili již 1% akcií
MONETA v hledáčku Société Générale? Francouzi nakoupili již 1% akcií

Mateřská společnost Komerční banky francouzská Société Générale kapitálově vstoupila do další domácí banky - MONETA Mon... celý článek



Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.