Dostatečná bonita – ne každá banka úvěr poskytne
Prvním kritériem pro výběr banky je to, zda danému žadateli úvěr vůbec poskytne. Každý si musí sám odpovědět na otázku, zda jeho příjmy jsou a budou na splácení hypotéky dostatečné. Pokud je přesvědčen, že ano, musí o tom přesvědčit i banku. Některé poskytují úvěry ve velkém, jiné se specializují především na bonitnější klientelu se zájmem o vyšší částky. Žadatel, jehož prokazatelné příjmy jsou „na hranici“, bude muset možná obejít více bank, než někde uspěje.
Nemusí se přitom jednat pouze o lidi s nízkými příjmy. Mohou to být například podnikatelé, jejichž daňová přiznání díky důkladné daňové optimalizaci neodrážejí jejich skutečnou finanční situaci. Pro banku to mohou být klienti velmi zajímaví, při standardním hodnocení bonity by však neprošli. Proto některé banky nabízejí tzv. hypotéky bez prokazování příjmů. Většinou jsou úročeny vyšší sazbou a banka u nich poskytne nižší částku, než jakou by poskytla za obvyklých podmínek. Tyto hypotéky mohou rovněž využít ti, kdo začali podnikat a nemají ještě bankou vyžadované jedno či dvě daňová přiznání, zaměstnanci ve zkušební době nebo ženy na mateřské dovolené. Nabízejí je například Raiffeisenbank, eBanka, Hypoteční banka, ČSOB, Citibank, Česká spořitelna.
Schopnosti splácet lze trochu pomoci
Pokud má klient nízké příjmy, může svou úvěruschopnost zlepšit nastavením parametrů úvěru. Nejde jen o to, aby mu banka poskytla úvěr v dostatečné výši, ale také o to, aby jej splácení hypotéky nezatěžovalo přespříliš. Nejjednodušším řešením je nastavení delší doby splatnosti úvěru. Z hlediska celkových nákladů jsou splatnosti nad dvacet let již poněkud neefektivní, klient si však v budoucnu může - za příslušný poplatek - dobu splatnosti zkrátit, pokud to pro něj bude výhodné.
Některé banky nabízejí možnost splácet úvěr až čtyřicet let. Spolu s tím také prodloužily maximální věkovou hranici dlužníka v roce splatnosti na sedmdesát let. Výši splátky může takto dlouhá doba splácení snížit celkem výrazně: například při úvěru 1,5 milionu korun úročeném sazbou 4,5 % činí splátka při dvacetileté splatnosti 9490 korun, při splatnosti čtyřicetileté pouze 6743 korun.
Podobně lze s výší splátky pružně pracovat při progresivním splácení, kdy se její výše v průběhu splácení postupně zvyšuje, nebo při degresivním splácení, kdy se naopak snižuje. První možnost se doporučuje mladým lidem na začátku kariéry, kteří očekávají, že se jejich příjmy budou v budoucnu zvyšovat. Některé z bank tyto způsoby splácení umožňují.
Maximální výše úvěru a ohodnocení nemovitosti
Pro některé klienty bude hlavním kritériem výběru banky výše částky, kterou jim půjčí. Ne všechny banky poskytnou hypotéku až do výše sta procent zástavní hodnoty nemovitosti. Takže ti, kdo nemohou zastavit ještě nějakou další nemovitost, nemají úspory, anebo je chtějí využít jiným způsobem, budou mít výběr bank zúžený.
S tím souvisí také stanovení zástavní hodnoty nemovitosti. Některé banky berou v úvahu pouze posudky zpracované svými smluvními odhadci, někde uznají i ocenění, které si klient sám donese. Nemusí pak znovu platit poplatek za jeho vyhotovení (nejčastěji v rozmezí dvou až pěti tisíc korun) a nemusí mít pocit, že hodnota nemovitosti byla schválně příliš podhodnocena. Banky jsou při stanovení skutečné ceny opatrné. Poplatek za ohodnocení nemovitosti vůbec nemusí platit klienti Hypoteční banky a ČSOB. Pro většinu větších měst si stanovují cenu nemovitosti samy podle vlastních cenových map, takže od klienta další posudek nevyžadují.
Zájemci o hypotéku se nejčastěji orientují podle úrokové sazby
Ti, kdo věří ve stabilitu dané banky, mohou prokázat dostatečné příjmy a vyhovuje jim doba, za kterou jim banka hypotéku vyřídí, se většinou spokojí s výběrem podle výše úrokové sazby, případně poplatků.
Co se týká úrokové sazby, je dobré vědět, že rozdíl ve výši několika málo setin procentního bodu nemá na výši splátky a celkové úrokové náklady úvěru zas až tak velký vliv. Například u úvěru ve výši 1,5 milionu korun s dvacetiletou splatností a úrokovou sazbou 4,50 % činí splátka 9490 korun, při sazbě 4,55 % je měsíční splátka vyšší jen o čtyřicet korun.
Poplatky
Pokud jde o poplatky, příliš se neliší. Za vyřízení úvěru si banky nejčastěji účtují 0,8 až 1 % z výše úvěru, poplatek bývá zdola i shora omezen, většinou nepřesahuje 30 tisíc korun. Někdy banky vyhlašují časově omezené akce, při kterých poplatek za sjednání úvěru sníží na polovinu nebo úvěry poskytují zcela zdarma. Kromě vstupního poplatku si banky dále strhávají poplatek za správu úvěru, opět se příliš neliší, nejčastěji je to 100 až 150 korun měsíčně.
Žadatelé, kteří nebudou úvěr čerpat jednorázově, by se měli také zajímat o výši poplatku za jednotlivá čerpání. Zatímco některé banky zpoplatňují i první čerpání, u jiných jsou všechna čerpání zcela zdarma.
