Vlastní výše daně z příjmů zaplacené z pronájmu nemovitosti je ovšem výrazně ovlivněna způsobem, jakým poplatník uplatňuje výdaje související s pronájmem. Jakou z nabízených metod zvolit?
Příjmy z pronájmu nemovitostí (budovy, byty apod.) jsou u pronajímatele (fyzické osoby) zdaňovány buď v rámci dílčího základu daně z příjmů dle paragrafu 7 (příjmy z podnikání) nebo dle dílčího základu dle paragrafu 9 (příjmy z pronájmu). Zde se při vyplňování daňového přiznání mohou poplatníci dostat do nejistoty, a proto je nutné si ozřejmit základní podmínku ohledně umístění do příslušného dílčího základu daně.
Pokud se jedná o pronajímání nemovitosti na základě živnostenského listu, pak příjmy z pronájmu padají vždy do dílčího základu dle paragrafu 7. Z hlediska daňových povinností a odvodů je pro poplatníka spíše výhodnější být v paragrafu 9 (důvody uvedu později), avšak rozhodujícím kritériem je rozsah doprovodných služeb poskytovaných ze strany pronajímatele v souvislosti s pronájmem. Pokud poplatník zajišťuje kromě základních služeb (přívod tepla, elektřiny, vody) ještě služby doplňkové (úklid, stravu, ostrahu objektu apod.), pak musí nutně mít i příslušné živnostenské oprávnění a s jeho existencí vždy povinně zdaňovat v rámci paragrafu 7.
Výdaje mohou být i paušální – jejich výše se liší dle příslušného dílčího základu daně
Poplatník může uplatnit buď skutečně prokázané výdaje uskutečněné v souvislosti s pronájmem anebo může využít možnosti uplatnění paušálem. Samozřejmě by měl využít té alternativy, která je pro něj výhodnější. Obecně platí, že pokud má relativně vysoké výdaje v relaci s příjmy, pak se mu vyplatí výdaje evidovat a ponížit o ně prokázané příjmy. V některých případech je ovšem výhodnější a samozřejmě i méně náročné na administrativu uplatnění výdajů takzvaným paušálem. Ten činí u příjmů z pronájmu dle paragrafu 7 25 procent a u příjmů z pronájmu dle paragrafu 9 30 procent (k 1.1. 2006 došlo ke změně, která má retroaktivní charakter; loni tato sazba činila 20 %).
Odečtením výdajů (buď doložených doklady nebo spočítaných paušálem) od dosažených příjmů se vypočte dílčí základ daně. Co se týče povinností vůči sociálnímu a zdravotnímu pojištění, je nutné poznamenat, že dílčí daňový základ dle paragrafu 7 je součástí vyměřovacího základu pro výpočet sociálního a zdravotního pojištění, zatímco z dílčího základu dle paragrafu 9 se odvody neplatí. Z toho důvodu je pro poplatníka výhodnější příjmy z pronájmu zdanit dle paragrafu 9 než 7, avšak na druhé straně si tuto možnost nemůže libovolně vybírat (rozhodující je vazba na rozsah poskytovaných služeb). Shrňme si nyní postup zdanění příjmů z pronájmu v následující tabulce.
| Základní postup zdanění příjmů z pronájmu | |
| Nutné rozlišit zda jde o pronájem dle živnosti, nebo ne | |
| Živnost ANO – zdanit dle paragrafu 7 | Živnost NE – zdanit dle paragrafu 9 |
| Uplatnění výdajů paušálem nebo prokazatelnými výdaji souvisejícími s pronájmem | Uplatnění výdajů paušálem nebo prokazatelnými výdaji souvisejícími s pronájmem |
| Výše paušálu 25 % příjmů | Výše paušálu 30 % příjmů |
| Dílčí základ je součástí vyměřovacího základu pro sociální a zdravotní pojištění | Dílčí základ není součástí vyměřovacího základu pro sociální a zdravotní pojištění |
¨
Pronájem nemovitosti ve společném vlastnictví manželů zdaňuje pouze jeden
Výše uvedená tabulka poskytuje základní rozhodovací postup týkající se zdanění příjmů z pronájmu. Komplikovanější situace ovšem nastává v okamžiku, kdy je pronajímaná nemovitost ve společném jmění manželů.
V takovém případě je nutné nejprve ověřit skutečnou existenci předmětné nemovitosti ve společném jmění manželů. Zde platí následující rozhodovací strom. V případě, že jeden z manželů nabyl pronajímanou nemovitost před vznikem manželství, pak tento příjem zdaňuje dle výše uvedených pravidel pouze vlastník nemovitosti. U nemovitostí pořízených až během trvání manželství (a nevyloučených ze SJM) platí pravidlo, že se příjmy zdaňují pouze u jednoho z manželů, zatímco druhý je zásadně nesmí uplatnit. Není tedy možné je kupříkladu dělit rovným dílem apod. Na druhé straně zde existuje možnost (někteří poplatníci tuto možnost rádi využívají) střídání po zdaňovacím období. Například za 2004 tyto příjmy zdaňuje manželka a za 2005 pro změnu manžel.
U nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví se příjmy dělí mezi vlastníky
 |
Eurotel zahájil rok zdražením téměř všech telefonů. Koho to zasáhne nejvíce? |
V praxi se někdy zaměňuje společné jmění a podílové spoluvlastnictví. Pronajímanou nemovitost může za určitých okolností vlastnit více lidí, kteří v žádném případě nejsou ve svazku manželském. Kupříkladu může jít o dva bratry, kteří zdědili nemovitost po rodičích a v současné době ji pronajímají. V takovém případě se uplatňuje zásada, že se příjmy i výdaje dělí mezi spoluvlastníky ve shodném poměru jako činí jejich vlastnické podíly na nemovitosti. Pokud tedy každý z bratrů vlastní polovinu pronajímané nemovitosti, pak dle výše uvedených pravidel zahrne každý do svého daňového přiznání stejně velké příjmy i výdaje.
Uplatňujete výdaje z pronájmu paušálem nebo dle skutečných hodnot? Máte na pronájem živnost, nebo postupujete dle paragrafu 9? Těšíme se na vaše zkušenosti.
