Prodávám byt s nájemníkem. Najde se zájemce?

Inzertní stránky realitních kanceláří se hemží nabídkami tohoto typu a cena nemovitostí bývá oproti těm „volným“ podstatně lákavější. Majitel realitní kanceláře Intus RK Miloš Hudec to dokumentuje příkladem: „Prodával jsem byt s nájemníky, kteří platili regulované nájemné. Kupec platil místo obvyklých osmi set tisíc jen 390 tisíc korun. Majitel bytu ale čekal na uskutečnění obchodu celé dva roky.“

Kdo se rozhodl investovat do nemovitosti, možná zaváhá - protože za cenu dvou volných bytů může mít 3 až 4 byty s nájemníkem. Jaká s sebou tato volba nese úskalí? Velká.

V první řadě je třeba vědět, jakou smlouvu o bydlení má nájemník uzavřenou. Je-li to smlouva na dobu neurčitou, navíc s regulovaným nájemným, je vidina pohodové investice či dokonce zisku zcela absurdní. Nový majitel totiž původní smlouvu přebírá se vším všudy.

Nájemník mu tedy ještě blíže neurčenou dobu bude platit pouze nízké regulované nájemné, majitel se bude muset starat o řádný stav bytu a byt jako investice bude jen obtížně prodejný. Vždyť kdo by chtěl na internetu hledat rady tohoto typu: „Mohu jako majitel domu vypovědět smlouvu o pronájmu bytu nájemkyni, která byt delší dobu nepoužívá a navíc jej ještě pronajímá, a to za cenu dvojnásobnou, než je její nájemné?“

Jak radí advokát Jiří Žák, pronajímatel může přivolením soudu dát nájemci výpověď z nájmu v případě, kdy nájemce má dva nebo více bytů. Nelze to ve chvíli, kdy nelze spravedlivě požadovat, aby požíval jen jeden byt. To je třeba v okamžiku, kdy druhý byt není dostačující pro jeho rodinu - bydlí s manželkou a dvěma dětmi v 3+1 za dva tisíce měsíčně a pronajímá garsonku v centru Prahy za 15 tisíc korun.

Optimističtí investoři, kteří věří v brzký pád usměrňovaného nájemného, nesmějí zapomenout ani na to, že od nich bude očekáván příspěvek na fond oprav. Ten sám o sobě může být vyšší než to, co od nájemníka dostanou.

Mám byt a nemám kde složit hlavu

I když majitel nemá sám kde bydlet, nájemníka ze svého bytu vystěhovat v podstatě nemůže, aniž by mu nabídl jiné odpovídající bydlení. Majitelům bytů nedělá radost ani to, že při úmrtí nájemníka přechází nájemní smlouva na osobu, která s ním v době smrti žila v domácnosti a nemá jiný byt, který by mohla užívat. V případě, že jde o přímého příbuzného, nemusí s ním ani tři roky sdílet společnou domácnost. Byt s nájemníkem není ke koupi vhodný ani v případě, že smlouva o nájemném, i když tržním, není časově omezena. Takový byt je v podstatě za tržní cenu neprodejný, protože většina kupujících uvažuje při koupi bytu o svém vlastním bydlení a v tom by jim nájemník poněkud překážel.

Aktuální ceny bytů a nájemného v České republice vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti Institut regionálních informací. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

Na druhou stranu - kdo koupí byt s někým, kdo řádně platí tržní nájemné a má smlouvu na dobu určitou, neudělá chybu. Má totiž o jednu starost méně - nemusí shánět jiného nájemníka a investice mu bude vydělávat v podstatě hned od počátku. Nájemní smlouva se dá prodloužit, a je-li nájemník spořádaný, asi tomu nic nebude bránit.