Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Prodáváte nemovitost? Vyplatí se dvakrát počítat.

aktualizováno 
Důvodů k prodeji nemovitosti bývá mnoho. Nejčastěji je to změna potřeb vlastníka nemovitosti, která je podpořena dobrou prodejní cenou. V úvahu je ovšem třeba vzít ještě dopad daně z příjmů, neboť unáhleným krokem můžeme státu odvést třetinu z rozdílu mezi prodejní a nákupní cenou. To je přece škoda a přitom stačí si udělat vlastní daňový rozbor a prodejní záměr daňově optimalizovat.

Hovoříme-li o prodeji nemovitostí, tak každého z nás v první řadě napadne daň z převodu nemovitostí.

Té se vyhnout skutečně nelze, avšak v porovnání s případným dopadem daně z příjmů je tato daň (sazba činí tři procenta) zanedbatelnou položkou.

Mnohem záludnější je naopak daň z příjmů, která může významným způsobem srazit výnos z celé transakce prodávajícího. Nejprve se stručně zaměřme na její působnost a možnosti osvobození, které nám legislativa nabízí.

K osvobození stačí v prodávané nemovitosti alespoň dva roky bydlet, jinak pět let

NENECHTE SI UJÍT
Peníze - státní výdaje
Špatná výkonnost investory neláká
Akciové trhy se navzdory předpokládanému zvýšení úrokových sazeb v USA pohybují v záporných hodnotách a ani domácí fondy fondy svou výkonností nijak neoslňují. Dobrou zprávou může být jen rozhodnutí Garančního fondu o výplatě klientů společnosti Finnex.
migréna
Když práce zhoršuje zdraví
Úředníky často štípou oči z počítače, mívají migrénu, bolí je záda. Někteří učitelé a prodavači si stěžují na křečové žíly. Nejde však o nemoci z povolání, ale o nemoci souvisící nejen s prací.
Náplast
Náplasti mohou vyvolat alergii
Na rozbité koleno či odřený loket, o něž není o prázdninách nouze hlavně u dětí, patří náplast. V tom lepším případě. Orientace v nabídce však není snadná.

Zákon o daních z příjmů ve paragrafu 4 odst.1, písm. A a písm.B ve zjednodušené formě říká, že příjem z prodeje rodinného domu, bytu včetně spoluvlastnického podílu a s tím souvisejícího pozemku je osvobozen za podmínky, že prodávající v něm měl bydliště alespoň po dobu dvou let bezprostředně před prodejem. Bydlištěm se pro daňové účely rozumí místo, kde má poplatník stálý byt a vykazuje zřetelný úmysl trvale se v tomto bytu zdržovat.

Osvobození se v žádném případě nevztahuje na nemovitosti, které byly zahrnuty do obchodního majetku (do podnikání). V takovém případě je poplatník musí nejdříve z podnikání vyřadit a teprve potom začíná běžet již zmíněný časový test.

Dvouletá lhůta ovšem není u prodeje nemovitostí lhůtou jedinou. Tato „kratší lhůta“ se uplatní pouze na objekty určené k bydlení, v nichž se prodávající trvale zdržoval. Pokud tomu tak není nebo dochází k prodeji jakékoli jiné nemovitosti neurčené k bydlení (kupříkladu pozemku) automaticky se uplatňuje časový test v délce pěti let. To jsou tedy suchá fakta, avšak jenom s těmi si pro správné stanovení délky časového testu  nevystačíme. Pro stanovení délky časového testu je třeba ještě rozlišit několik různých forem nabytí nemovitosti.

Nejčastěji jde o nabytí nemovitosti na základě kupní smlouvy. Zde je třeba si uvědomit, že rozhodným datem k započetí časového testu je datum doručení návrhu na vklad vlastnického práva, pokud katastr takový vklad následně provede. U dědění se naštěstí pro dědice do časového testu také započítá dobu, po kterou měl předmětnou nemovitost v majetku zůstavitel (platí pouze v případě, že dědicem je osoba v přímé příbuzenské linii).

Zcela určitě nejkomplikovanější je situace v případě nemovitostí pořízených ve vlastní režii - kupříkladu vlastními silami postavené rekreační chaty. V takovém případě začíná běžet časový test dnem, kdy se předmětná nemovitost stává stavbou. Stavba vzniká v okamžiku, kdy je nezaměnitelným způsobem zřetelné první nadzemní podlaží a v tento den se stává také nemovitostí. Samozřejmě asi nejjistější je počkat na den kolaudace a od tohoto dne si počítat časový test. V takovém případě má při naplnění časového testu prodávající nezpochybnitelné důkazní břemeno.

Ale pojďme se nyní zaměřit na několik praktických příkladů zohledňující výše uvedená legislativní fakta.

Příklad 1:

Chcete si pořídit DŮM V ZAHRANIČÍ? Žádný problém!
Více v
TOMTO ćlánku

Pan A nakoupil do osobního vlastnictví 10.ledna 2002 bytovou jednotku za 800 tisíc korun, avšak na jaře roku 2004 se objevil atraktivní zájemce, který mu nabízel za tento byt 1,5 miliónu. K 10.5.2004 pan A tento byt skutečně prodal. Pan A po celou dobu ve zmiňovaném bytě bydlel.

V tomto případě si pan A musí prověřit, zda vlastnictví k bytu vymezené zápisy vlastnického práva k bytu na katastru nemovitostí skutečně splňuje. Vzhledem k naplnění podmínky využívání bytu pro vlastní bydlení a s tímto faktem spojené aplikace pouze dvouletého časového testu je tento příjem pro pana A z hlediska daně z příjmů osvobozen. Na délku časového testu ani na dopad daně z příjmů přitom nemá vliv prodejní cena, respektive rozdíl mezi nákupní a prodejní cenou. Pokud má štěstí a bohatý kupec mu nabídne třeba i trojnásobek kupní ceny, tak daň z příjmu platit stejně nebude.

Příklad 2:

Pan A nakoupil do osobního vlastnictví 10.ledna 2002 bytovou jednotku za 800 tisíc korun, avšak na jaře roku 2004 se objevil atraktivní zájemce, který mu nabízel za tento byt 1,5 miliónu. K 10.5.2004 pan A tento byt skutečně prodal. Krátce po koupi tohoto bytu se ovšem pan A dobře oženil a přestěhoval se do bytu k manželce. Předmětný byt po dobu trvání dvou let komerčně pronajímal.

V tomto případě nesplňuje pan A podmínku trvalého bydlení v objektu. Za těchto okolností by k osvobození od daně z příjmů musel předmětný byt  vlastnit alespoň pět let. To se v jeho případě nestalo, a tudíž příjem z prodeje podléhá dani z příjmů. Pan A bude muset podat daňové přiznání a uvedený příjem uvést v kolonce příjmů dle paragrafu 10 – Ostatní příjmy. Proti těmto příjmům lze uplatnit jako daňový výdaj částku, za níž tento byt v roce 2002 koupil, popřípadě další výdaje, které měl v souvislosti s bytem.

Příklad 3:

Pan A si v roce 2001 koupil garáž za 100 tisíc korun. V roce 2004 ji prodal za 250 tisíc korun.

Nezapomeňte nárokovat plnou státní podporu.
Více ZDE.

V případě nemovitostí neurčených k bydlení (garáže, pozemky, nebytové a rekreační objekty atp.) platí výlučně pětiletý časový test. V tomto případě se tedy náš poplatník dani z příjmů nevyhne a příjem z prodeje této nemovitosti zdaní obdobným způsobem jako v předchozím případě. Na zkrácení časového testu nebude mít vliv ani pravdivý argument pana A, že v garáži několikrát z nouze přespal.

Příklad 4:

Pan A si v roce 2000 postavil zděnou rekreační chatu v Beskydech a v roce 2004 ji prodává. Co na to zákon o daních z příjmů?

I v tomto případě nedochází k naplnění časového testu. Ten je pětiletý, neboť rekreační objekty neslouží k trvalému bydlení. V tomto případě by se panu A vyplatilo ještě rok počkat, kdy k naplnění testu skutečně dojde. Samozřejmě záleží také na výši prodejní ceny. Je možné, že prodejní cena ani nedosahuje ceny kupní, a tudíž z tohoto jednorázového obchodu realizuje ztrátu. Tu by bylo možné započíst vůči předchozím případům a optimalizovat jeho daňovou povinnost.

Příklad 5:

Panu A zemřela v roce 2003 matka a v rámci ukončeného dědického řízení získal rodinný dům. Jeho odhad pro účely daně dědické byl stanoven na 1,7 miliónu. Tento dům si jeho rodiče pořídili v roce 1993 a bydleli v něm. Pan A se rozhodne dům obratem prodat.

Ani v tomto případě nebude příjem z prodeje domu zdaňovat, neboť jej po dostatečně dlouhou dobu vlastnili jeho příbuzní v linii přímé, a tudíž je jeho prodej osvobozen.

Sjednejte si stavební spoření, penzijní připojištění či důchodovou pojistku přes internet - ušetříte! Více ZDE

Základním smyslem při prodeji nemovitosti je snaha vyhnout se dani z příjmů. Drtivá většina nemovitostí se prodává za vyšší nominální cenu než činila cena kupní a při nedodržení časového testu se musíme připravit na to, že přibližně třetinu z tohoto rozdílu zaplatíme státu na daních. To je přece škoda, když jednoduché a daňově optimální řešení spočívá v prostudování smluvních dokumentů a správné aplikace časového testu.

Naskytla se vám tak zajímavá prodejní cena nemovitosti, že se vám nevyplatilo čekat na dodržení časového testu? Těšíme se na vaše názory.


 

Autor:



Nejčtenější

Patnáct nejdůležitějších změn, které čekají podnikatele v příštím roce

Ilustrační snímek

Některé jsou pozitivní, jiné ale zkomplikují život malým a středním podnikům. Balíček nejdůležitějších legislativních...

Firmy jsou letos na Vánoce štědřejší. Má ale mzda navíc ještě smysl?

Ilustrační snímek

Skoro polovina firem v České republice plánuje vyplatit svým zaměstnancům za letošní rok 13. plat nebo odměnu v podobné...



Nefungoval mu zvonek a přišel kvůli tomu o tisíce

Sankce za nedodržování léčebného režimu znamená krácení nebo odejmutí...

Nemocenská znamená značný propad v příjmech. Určitým řešením je sjednat si pojištění pro případ nemoci u některé z...

Analýza: Stříbro je investice budoucnosti, jeho cena výrazně poroste

Stříbro je i po letošním růstu téměř 70krát levnější než zlato.

Ke stříbru se poslední dobou upírá pozornost mnoha investorů i zájemců o nové formy spoření. A to dokonce i těch, kteří...

Oživila starou českou síťovku. Její výrobky dnes znají až v Austrálii

„Síťovka je kreativní, hravá, praktická, řadí se mezi české vynálezy, které...

Česká síťovka opět boduje. Karolína Pechová není první, která ji začala vyrábět. Podařilo se jí však posunout českou...



Další z rubriky

Banky mají nového konkurenta. Hello bank láká na úročení peněz na účtu

Značka Hello bank! již působí ve Francii, Itálii, Belgii, Rakousku a dalších...

V Česku začala fungovat nová banka. Má obchodní název „Hello bank! by Cetelem“ a svou nabídkou chce konkurovat ostatním...

Milion uložený na rok: někde vydělá 396 korun, jinde až 9 386 korun

Ilustrační snímek

Mít peníze „nasyslené“ v bance není aktuálně žádné velké terno. Ale co třeba se 150 tisíci či s milionem, o kterých...

Nejlepší finanční produkty roku: nejvíc boduje Equa bank a Air Bank

Ilustrační snímek

V soutěži o nejlepší finanční produkty roku zvítězila mezi bankami v kategorii běžných účtů Equa bank. Nejlepší spořicí...

Další nabídka

Kurzy.cz

Perly týdne: Bitcoin bude zdaněn, největší společností na světě je VOC a Země je...
Perly týdne: Bitcoin bude zdaněn, největší společností na světě je VOC a Země je...

Trhy, ekonomika, politika – země je plochá a bitcoin bude zdaněn Země je plochá: Země byla tisíckrát vyfotografována z... celý článek



Najdete na iDNES.cz