Hypoteční úvěr je záležitost dlouhodobého charakteru a většina hypoték mívá splatnost 15 nebo dvacet let. Hypoteční banky nabízí klientovi různě dlouhá fixační období, během nichž je garantována neměnná úroková sazba.
Na konci těchto období hypoteční banka nabídne klientovi novou úrokovou sazbu zohledňující aktuální tržní úrokové sazby. Klient má na druhé straně možnost splatit jednorázově buď celou hypotéku nebo alespoň její část dle svého uvážení a možností. V případě, že je klient s novou úrokovou sazbou (po skončení období fixace) respektive její hodnotou nespokojen, pak existuje možnost jednorázově splatit hypotéku prostřednictvím hypotéky od jiné banky. To samozřejmě není příliš obvyklé, avšak narůstající konkurenční boj by měl hypotečním bankám zabránit příliš vysokým úrokovým sazbám na konci prvního období fixace.
S délkou období fixace souvisí i státní podpora. Pouze však do pěti let.
Jedním z vysvětlení, proč ostatní hypoteční banky nabízí maximálně pětileté období fixace hypotečního úvěru je fakt, že výše státního příspěvku je vázaná také maximálně na pět let. V případě desetiletého období fixace má tedy klient zaručenou konkrétní výši státního příspěvku pouze na pět let. Volba délky období fixace je poměrně obtížná a z části jde o spekulaci. Klient v podstatě spekuluje na vývoj tržních úrokových sazeb a také na vývoj výše státního příspěvku. V případě, že klient očekává v budoucnu růst úrokových sazeb, tak je vhodné se rozhodnout pro co možná nejdelší období fixace a naopak. Očekává-li se snížení státního příspěvku, pak je také výhodné zvolit delší fixační období. Jak již bylo řečeno, tak i desetiletá fixace u Majordomu nezajistí fixaci státního příspěvku na deset, ale pouze na pět let.
Na druhé straně dlouhá doba fixace znemožňuje klientovi jednorázové splacení hypotéky či alespoň částečné snížení jistiny. Lépe řečeno tuto možnost prodražuje. Zatímco na konci období fixace může klient jednorázově splatit hypotéku bez poplatků, tak během období fixace to je možné, avšak pouze za sankční poplatky. Podobně je tomu i v případě Majordomu. Obecně platí zásada, že čím delší doba splatnosti, tím vyšší úroková sazba. V případě Majordomu nabízí pro různě dlouhá období fixace Bank Austria Creditanstalt následující orientační sazby. Ještě je třeba doplnit, že v tabulce uvedené sazby platí pro hypotéku s dobou splatnosti 15 let.
| Doba fixace | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
| Výše úrokové sazby* | 7,25 | 7,25 | 7,25 | 7,6 | 7,6 | 7,6 | 7,85 | 7,85 | 7,85 | 7,85 |
Vysvětlivky k tabulce
*…výše sazby je orientační a mění se podle podmínek na finančním trhu
Z uvedených hodnot zřetelně vyplývá, že pro delší období fixace nabízí hypoteční banky klientům vyšší úrokové sazby než v případě kratších období. Podobný trend lze vypozorovat i u ostatních hypotečních bank. V jejich případě pětiletý fixing je z pohledu klienta dražší než kupříkladu jednoletý. Je tedy otázkou, zda desetileté období fixace je z pohledu klienta smysluplné či nikoliv.
Majordomus nabízí hned tři formy splácení
Zbývajících osm hypotečních bank nabízí klientům pouze jedinou formu splácení – prostřednictvím anuitních splátek. Anuita zaručuje klientovi neměnnou výši splátek po celou dobu splatnosti hypotéky. Během doby splatnosti se v každé splátce mění podíl úroku a úmoru. V prvních letech splácení hypotéky převažuje podíl úroku a s blížícím se koncem splatnosti naopak úmor. To je pro klienta důležité především z pohledu daní. Z logiky věci tedy vyplývá, že v případě anuitní formy splácení má klient možnost snížit daňový základ nejvíce právě v prvních letech splácení, zatímco s blížícím se koncem splatnosti daňová úspora způsobená snižováním daňového základu o zaplacené úroky z úvěru klesá.
Majordomus tedy jako jediný na trhu umožňuje klientům kromě anuitní také progresivní a degresivní možnost splácení. V případě progresivní formy splácení se postupně zvyšuje hodnota měsíční splátky. Úmor v této formě splácení roste rychleji než klesá úrok, což vede k pravidelnému navyšování výše splátek v průběhu splácení. Může najít uplatnění zejména u mladých lidí, kteří jsou na začátku pracovní kariéry a očekávají rostoucí příjmy, které jim umožní financovat zvyšující se zatížení.
V případě degresivní formy splácení hodnota pravidelných měsíčních splátek naopak klesá. Pro tuto formu je typické, že hodnota úmoru se po celou dobu splácení nemění, zatímco s klesající jistinou se logicky snižuje úrok. Je ovšem otázkou, zda měnící se splátky si nacházejí oblibu u občanů. Ti s největší pravděpodobností raději volí anuitní formu splátek, která jim umožní nastavení trvalého příkazu a o víc se nemusí starat. Progresivní či degresivní forma splátek si zcela určitě najde mnohem větší oblibu u podnikatelů, kteří zejména s ohledem na daňové aspekty mají k volbě měnících se forem splácení hypotečních úvěrů mnohem větší důvod.
Domníváte se, že možnost fixace hypotéky na deset let je pro občany výhodná? Jaký máte názor na progresivní či degresivní formu splátek? Těšíme se na vaše zkušenosti s hypotékou Majordomus či jejími konkurenty.
 |
