Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Pronájmy načerno odhalí až soudní spory. A pak to bude drahé

aktualizováno 
Pronajmout byt nebo dům znamená kromě vítaného příjmu také daňové povinnosti. Zkusit je obejít a peníze z černého pronájmu zatajit vypadá na první pohled lákavě a celkem lehce. Stačí ale jedna neshoda a při následném soudním sporu vše vypluje na povrch.
Ilustrační snímek

Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Příjmy z pronájmu mají tu výhodu, že na rozdíl od příjmů ze zaměstnání a příjmů z podnikání se z nich neplatí odvody na sociální a zdravotní pojištění.

Pronajímatel by si měl vést evidenci příjmů a výdajů. Zákon o daních z příjmů mu nabízí dvě varianty. U obou z těchto případů by měl zaznamenávat příjmy z nájemného. První možností je uplatňovat skutečně vynaložené výdaje související s pronájmem (například platby za energie, drobné opravy atd.). Druhou je evidování inkasovaného nájmu a proti nim je nutné uplatnit paušální výdaje. Ty činí 30 procent z hodnoty vykázaných příjmů za jedno zdaňovací období.

U skutečných výdajů lze uplatňovat i odpisy

Uplatňování skutečných výdajů, na rozdíl od těch paušálních, v sobě skrývá jednu podstatnou výhodu. Poplatník má možnost pronajímanou nemovitost odpisovat a každý měsíc si snižovat základ daně o vypočítaný odpis. Byty se odpisují po dobu třiceti let. To sice je velmi dlouhé období, ale v dnešní době stojí byty od jednoho do pěti milionů, a tak i měsíční odpis vám výrazným způsobem srazí dolů základ daně.

Příklad snižování základu daně

Z dvoumilionového bytu si v průměru měsíčně snížíte základ daně o
5 555 korun. Pronajímáte-li dvoumilionový byt za nájemné deset tisíc měsíčně včetně poplatků a hradíte jako pronajímatel režijní poplatky ve výši cca 4 500 korun, tak daňový základ bude blízko nule (součet odpisu a výdajů souvisejících s pronájmem vůči nájemnému).

Lze jednoznačně doporučit uplatňování skutečných výdajů a využití odpisů. Pokud si nejste schopni spočítat sami odpisy, je dobré navštívit odborníka.

Příklad: Poplatník pronajímá vlastní byt, který koupil před dvěma lety za dva miliony korun. Od nájemce inkasuje nájemné ve výši deset tisíc korun měsíčně a zároveň hradí provozní poplatky (voda, elektřina, teplo, odvoz odpadu atd.) ve výši 4 500 korun. Co by měl udělat?

Zdaňování skutečných výdajů Zdaňování paušálních výdajů
Příjmy (Kč/měsíc) Výdaje (Kč/měsíc) Odpisy (Kč/měsíc) Příjmy (Kč/měsíc) Výdaje (Kč/měsíc) Odpisy (Kč/měsíc)
10 000 4 500 2 333 10 000 3 000 Nelze
Dílčí základ daně (Kč/měsíc) 3 167 Dílčí základ daně (Kč/měsíc) 7 000
Dílčí základ daně (Kč/rok) 38 004 Dílčí základ daně (Kč/rok) 84 000

Vysvětlivky: Ze srovnání vyplývá, že se poplatníkovi vyplatí použít skutečné výdaje podpořené odpisy. Navíc v dalších letech odpisování se měsíční odpisy zvýší (namísto sazby 1,4 jako v tabulce bude použita sazba 3,4) na 5 666 korun měsíčně a dílčí základ daně se díky nim dostane na nulu. Poplatník za takové situace bude nadále pronájem uvádět ve svém daňovém přiznání, avšak dílčím daňovým základem bude nula.

Černé pronájmy se nejčastěji provalí kvůli sporům

Pokud se domníváte, že pronájem bytu utajíte, pamatujte na riziko zhoršení vztahu s nájemcem. Je jasné, že při předávání bytu vše funguje a obě smluvní strany předpokládají férový a vyvážený vztah. Bohužel často se situace zhorší kvůli neplacení nájmu, poškozování vybavení bytu a podobně. V takových chvílích vám jako pronajímateli často nezbude nic jiného než nájemce nechat vystěhovat. Často i za podpory soudního rozhodnutí.

Při takových akcích se záhy zjistí, jak to vlastně s pronájmem bylo, zda byl sjednán načerno se všemi berními důsledky. A bude to právě nájemce, který přilije olej do ohně a černý pronájem rozmázne.

K dlužné dani přibudou i úroky z prodlení

Finanční úřad má právo zahájit s poplatníkem daňové řízení a zkontrolovat skutečný stav věci. Velmi často při takové kontrolní činnosti využívá osob přezvědných (nejčastěji sousedé – ti jistě mají k problematice pronájmů co říci).

Správce daně může stanovit dlužnou daň pomocí takzvaných pomůcek. Při černých pronájmech neexistují žádné písemné smlouvy, finančnímu úřadu tím pádem nezbude nic jiného než využít obvyklých srovnatelných cen pronájmů v dané lokalitě.

Díky tomu vypočte obvyklou cenu nájmu a obvyklou cenu nákladů na konkrétní nemovitost, ze kterých snadno určí základ daně. Z něj určí dlužnou daň (sazbou 15 procent), kterou poplatníkovi předepíše výměrem a s ním i úroky z prodlení. Ty se vypočítají z dlužné daně tak, že se na ni aplikuje repo sazba (kolem dvou procent) navýšená o 14 procentních bodů.

Příklad: Poplatník nepřiznával pronájem bytu po celý rok 2009. V červnu 2010 u něj finanční úřad zahájil kontrolu. Finanční úřad má mnoho možností, jak provést kontrolu. Pokud prostřednictvím výše uvedených pomůcek stanoví, že byt byl po celý rok 2009 pronajímán, tak na základě obvyklých cen pronájmů stanoví očekávané příjmy z pronájmu a proti nim postaví obvyklé náklady.

Rozdílem bude například částka sedm tisíc korun měsíčně. Za celý rok 2009 půjde o částku 84 tisíc korun, která je i základem daně. Při patnáctiprocentní sazbě bude činit dlužná daň 12 600 korun. Kromě této dlužné daně pravděpodobně v podobě platebního výměru předepíše finanční úřad úroky z prodlení, které budou činit cca tři měsíce po lhůtě splatnosti daně z příjmů (31. března 2010) přibližně 504 korun. Celý předpis včetně úroků z prodlení bude 13 104 korun.

POZOR NA DRUŽSTEVNÍ BYTY

Ten, kdo oprávněně užívá družstevní byt, ho může pronajímat pouze se souhlasem majitele. Tím není nikdo jiný než družstvo, které zpravidla ve svých stanovách nebo v jiném závazném předpisu určuje podmínky, za jakých může držitel členských práv byt dále pronajímat.

Každý by si měl před uzavřením jakéhokoli nájemního vztahu tyto informace vyhledat, jinak by se mohl vystavit poměrně vysokým sankcím ze strany družstva. Při osobní vlastnictví platí zásada libovolného nakládání se svým majetkem. Takže vlastní byt může majitel klidně pronajímat.

Autor: pro iDNES.cz


Nejčtenější

Rodiny začínají počítat jinak. Podívejte se, na co Čechům schází peníze

Ilustrační snímek

Finanční situace českých domácností se vylepšuje. Jako dobrou ji vnímají čtyři pětiny rodin. Přesto osmdesát procent...

Pořídit si malou cukrárnu odradí i ty nejotrlejší, říkají podnikatelé

Ilustrační snímek

Dvacet stanovisek a ohlášení před zahájením činnosti a až třicet kontrol v rámci běžného provozu. Na to se musí...



KOMENTÁŘ: Zveřejňovat v inzerátech povinně výši mzdy je absurdní

Tomáš Surka z personálně-poradenské společnosti Devire

Mají firmy v pracovním inzerátu uvádět výši mzdy, nebo je lépe příjem neuvádět? Na Slovensku nemají na výběr, u našich...

KVÍZ: Víte, jaká je životní úroveň v Česku a kdo je chudý?

Ilustrační snímek

Podle statistik snědli Češi loni v průměru přes 80 kilo masa a 84 kilo ovoce. Průměrnému Čechovi se také zvýšila mzda,...

Na splátku hypotéky padne průměrně 42 procent příjmů. A bude hůř

Ilustrační snímek

Pořídit si vlastní bydlení na hypotéku bude od 1. října výrazně složitější. Pro 13 procent Čechů jsou změny motivací...

Další z rubriky

Přehledně: Kdy jako zaměstnanci musíte sami řešit daně

Ilustarční snímek

Zaměstnanci mají výhodu. Obvykle si nemusí zatěžovat hlavu daňovými zákony, stačí jim, když do 15. února zaměstnavatele...

Velké daňové opakování: kdo musí podávat daňové přiznání a kdo nemusí

Ilustrační snímek

Letos je termín pro odevzdání daňového přiznání 3. dubna. Musí to udělat ti, kdo podnikají, přivydělávají si nebo měli...

Na daně zbývá už jen pár dní. Co si ohlídat, abyste to zvládli bez chyb?

Ilustrační snímek

Termín pro podaní daňového přiznání se blíží. Pokud jste růžový tiskopis ještě neodevzdali, musíte tak učinit...

Přehled po krajích: Nejvíce berou důchodci v Praze. PŘEHLED

Přehled po krajích: Nejvíce berou důchodci v Praze. PŘEHLED

Kurzy.cz V loňském roce pobíralo od států nějakou formu důchodu tři a půl milionu lidí. Na starobní, invalidní, vdovské a sirotč...

Najdete na iDNES.cz