Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Má ještě smysl kupovat nemovitosti, vydělají vůbec? Poradí odborník

aktualizováno 
Češi investují ve velkém do nemovitostí. Nakupují byty, domy, komerční objekty a ty pak pronajímají. Měli by i dál? Co když je tu realitní bublina, která splaskne a ceny nemovitostí spadnou dolů? Na otázky, zda má ještě smysl ukládat peníze do nemovitostí, odpovídá Jan Sachr, ředitel realitní a investiční společnosti Naxos.
(ilustrační snímek)

(ilustrační snímek) | foto: Profimedia.cz

Vyplatí se v současné době pořídit si byt jako investici, která by vynášela?
Při investici do jakéhokoliv aktiva si člověk musí stanovit očekávání, tedy roční výnos, časovou náročnost a související náklady s údržbou a provozem daného majetku. Pokud tedy vezmeme za příklad byt v Praze, můžeme počítat s výnosem 3 až 4 % ročně. Ale pozor: jen v případě, že to funguje tak, jak má a nájemce má dlouhodobou nájemní smlouvu.

Ideální stav ale nastane málokdy, spíše se stane, že se nájemce bude měnit a tím pádem nám vypadne nějaký měsíční nájem, budeme platit provizi realitní kanceláři za nalezení nového nájemce, budou potřeba nějaké opravy a údržba bytu. A nakonec zjistíme, že se výnos pohybuje mezi jedním až dvěma procenty. Lze tedy pouze sázet na růst hodnoty majetku, ale to v dnešní době už tolik nejde. Byt tedy podle mého názoru není vhodné aktivum pro uložení volných finančních prostředků s cílem jejich zhodnocení při minimu vynaložené energie.

Jan Sachr

  • Je mu 34 let. 
  • Vystudoval Vysokou školu ekonomickou v Praze, obor podnikání a právo. 
  • Svou profesní dráhu zahájil před více než deseti lety ve společnosti Naxos, která působí na českém trhu už 24 let. Od roku 2014 působí jako její výkonný ředitel. 
  • Pomáhá klientům investovat do různých typů nemovitostí.  
Jan Sachr

Mluví se o tom, že hypotéky půjdou nahoru, lidé nebudou mít peníze na to, aby je spláceli a nemovitosti začnou prodávat. Zatím jdou ale ceny bytů nahoru a dosahují extrémních čísel. Co když realitní bublina neexistuje a dopadneme jako v některých jiných zemích, kde ceny nemovitostí zůstaly na horní hranici?
Je jen otázka času, dokdy budou při růstu úrokových sazeb všichni schopni plnit své závazky. V jeden okamžik se situace změní a na trhu se začne objevovat stále více a více bytů k prodeji. Současné vysoké ceny jsou hnány velkou poptávkou a menší nabídkou. Jakmile poptávka ochladne, a to díky rostoucím úrokovým sazbám, a nabídka se rozšíří o nucené prodeje, tak se růst cen zastaví a začnou pomalu klesat.

Jsou lokality, kde se cena bude držet na stejné výši?
Jsou místa, kde se cena nemění: centrum Prahy jako Vinohrady, Malá Strana, Staré Město. Ale okrajové části Prahy a obce ve Středočeském kraji v budoucnu ochlazení pocítí. Očekávám redukci cen od 10 do 30 %. Důvodů bude hned několik - růst úrokových sazeb, který se projeví s ohledem na fixace hypoték s prodlevou 2 až 3 roky, a dále zpomalení ekonomiky a snížení mezd.

Je možné v této souvislosti spekulovat a počkat si na to?
Určitě ano. Řada lidí nakoupila investiční byty s využitím bankovního financování. Většina investorů má nastavené nájmy ve výši hypotéky. Jakmile ale hypotéka vlivem růstu úrokových sazeb stoupne a nájem adekvátně neporoste, pak vznikne v rodinném rozpočtu díra, kterou bude potřeba řešit. Krátkodobě ji lze dotovat, ale dlouhodobě je tento stav neudržitelný a o to více, pokud máte vícero takovýchto bytů. Takže se budou byty prodávat za nižší ceny, než na které jsme zvyklí teď.

Kdo má u hypotéky splátku „na krev“, zadělává si na problém

Vzal byste si teď hypotéku?
Osobně bych raději volil na jeden až dva roky nájem a očekával cenovou redukci.

Říkáte, že roste zájem investorů i o komerční nemovitosti.  
Komerční nemovitost má ve většině případů větší výnos než byt. Zároveň není potřeba tolik lpět na detailech jako u bytu. Z pronajaté administrativní budovy vám nebude nájemce volat, že mu praskla žárovka nebo že kape kohoutek. Pro úvodní úvahu o investici je potřeba zvážit vlastní možnosti ve spojení s bankovním financováním a rozmyslet si objem, který je možné do takovéhoto typu nemovitosti uložit.

Následně se podívat po trhu, co by v dané výši investice mohlo být dostupné. Při jednotkách milionů korun to většinou odpovídá polyfunkčním domům v centrech menších měst, kde v přízemí jsou obchodní jednotky a ve vyšších podlažích kanceláře nebo byty.

Jaký je výnos u komerčních nemovitostí?
U komerčních nemovitostí lze očekávat výnos od 4 % výše. V dnešní době je průměr mezi 6 až 8 %, záleží na typu nemovitosti, její kvalitě a lokalitě.

Porovnejte si sazby hypoték a vyberte tu nejvýhodnější

Jaké komerční nemovitosti jsou výhodné?
Záleží vždy na zkušenostech a pocitech investora, co se mu líbí více. Já osobně preferuji areály, kde je vícero nájemců, 2 až 3 hlavní a zbytek vedlejší. Dojde tak k diverzifikaci příjmů. Ideální je i namíchat obchodní prostory s kancelářemi a byty, tedy koupit polyfunkční budovu. Bude zde nižší výnos, ale na druhou stranu bude příjem poměrně dobře rozložen.

Jaké jsou nevýhody investic do komerčních nemovitostí?
Je potřeba vyšší počáteční investice. A musíte počítat také se střídáním nájemců. A velký pozor si musíte dát na nájemní smlouvy. U komerčních nemovitostí jsou nájemní smlouvy jednou z nejcennějších věcí, hned po lokalitě a kvalitě nemovitosti. Je nutné projít smlouvy s právníky a zaměřit se na problémové pasáže - možnosti předčasných výpovědí, vracení uvolněných prostor nájemci. A měli byste také vyhodnotit, zda aktuálně podepsaná výše nájmu je standardní.

Hodnota takových budov se kalkuluje na základě násobků výše nájmu, tedy pokud jsou uzavřené smlouvy na vyšší nájemné, než je v lokalitě v daném čase obvyklé a běžné, tak se může stát, že po uplynutí smlouvy nájemce bude tlačit na snížení ceny nájmu nebo bude potřeba najít nového nájemce, který bude chtít dostat standardní cenu. Pak ovšem hodnota nemovitosti postavená na takovémto modelu ocenění klesne.

Jaký typ komerčních nemovitostí dosahuje dnes nejvyšších výnosů?
Průmyslové nemovitosti - skladové nebo výrobní prostory. U těch lze očekávat úroveň 6 až 9 % p.a. 

Nemovitost jako investice: hypotéka, za vlastní, nebo fond? Co zvolit

Co když budu chtít investovat do komerčních nemovitostí prostřednictvím fondů?
Fondy jsou vhodné pro investory, kteří nenashromáždí dostatek volných prostředků pro koupi komerční nemovitosti. Výhodou je, že investor může uložit prostředky do několika fondů, a tím i diverzifikovat riziko. Komerční nemovitosti přinášejí zhruba dvojnásobné zhodnocení než byty. Náklady jsou v případě fondu také nezanedbatelnou položkou - správa fondu, poplatky regulátorovi, reportingy.

Je to ovšem bezpracná investice, de facto se to rovná nákupu cenných papírů. Pozornost je třeba věnovat správci fondu, jeho historii a referencím. Dále je dobré si projít portfolio fondu a dotázat se odborníků z dané oblasti, zda je hodnota takovéhoto portfolia dlouhodobě udržitelná.



Nejčtenější

Když postavila dílnu, nechtěl tam ani pes. Dnes má tisíce zákazníků

„Venkovský styl je vlastně takové moje vidění světa. Žiji tak, proto to ze mě...

Vyučila se pánskou krejčovou a vydělávala si tím, že šila trička z kvalitního českého materiálu. Pak začalo v Česku...

Česká schizofrenie kvůli euru. Doma ho nechceme, v cizině mu věříme

Ilustrační snímek

Češi jsou podle Eurobarometeru největšími odpůrci eura. Aktuální průzkum České bankovní asociace ovšem náš vztah k...



KVÍZ: Máte přehled, co vás čeká, kdybyste stavěli dům?

Ilustrační snímek

Vyznat se ve všech potřebných krocích kolem stavby rodinného domu není vůbec snadné. Víte, kdy je potřeba zajít na...

PŘEHLEDNĚ: Kdy zaměstnavatel musí uznat a odškodnit úraz jako pracovní

Ilustrační snímek

Aby mohl být úraz zaměstnance považován za pracovní, musí být splněno několik podmínek. Především se úraz musí stát při...

Prošlapu spoustu bot, říká žena, která za svou práci dostala ocenění

Zuzana Šťastná

Denně nachodí deset kilometrů. V parcích, kolem supermarketů, u dopravních křižovatek. Tam všude hledá děti a mladé...

Další z rubriky

Ceny elektřiny a plynu rostou. Co zvážit, abyste ušetřili a nenaletěli

Ilustrační snímek

Burzy energií hlásí trvalý nárůst cen elektřiny i plynu. Jenom v dubnu v maloodběru zemní plyn zdražil v průměru o...

Spočítáno: Finanční propad příjmu v případě invalidity je dramatický

Ilustrační snímek

Výše státem přiznávaných invalidních důchodů nedávají moc nadějí na přežití. Pokud se například muž s odpracovanými 45...

KVÍZ: Byli byste šampiony ekonomické olympiády?

Ilustrační snímek

Ekonomická olympiáda má za sebou druhý ročník. Je to projekt, jehož cílem je vyhledávat nadějné budoucí ekonomy. Letos...

Technika dělá nad zlatem kříž smrti

Technika dělá nad zlatem kříž smrti

Kurzy.cz Na komoditním trhu je v současné chvíli pod velkým drobnohledem ropa – černé zlato - které zviditelňují aktivity ropnéh...

Najdete na iDNES.cz