Na rozdíl od akciových realitních fondů, které již u nás nějakou dobu fungují, by měly základ portfolia (maximálně však 80 %) speciálních nemovitostních fondů tvořit nemovitosti. Jejich výnosy tvoří kromě růstu hodnoty samotné nemovitosti například i příjmy z pronájmu nemovitostí, které vlastní. Kromě samotných nemovitostí musí kvůli likviditě držet určité procento prostředků i v likvidní podobě (minimálně 20 procent). Hlavním lákadlem pro investory by měly být zajímavé výnosy v dlouhodobém horizontu při relativně nízkém riziku.
Na našem trhu jsou v současnosti dostupné dva takovéto speciální nemovitostní fondy. Prvním byl fond ČS nemovitostní fond, který spravuje REICO investiční společnost České spořitelny. V září letošního roku pak získal licenci První nemovitostní fond, spravován firmou Realtia investiční společnost (vznikla letos v lednu). Přestože se o nemovitostních fondech jako takových již popsalo hodně stránek, pokusili jsme se informace související s fungováním těchto fondů doplnit o názory lidí zodpovědných přímo za jejich fungování.
Oba fondy nedávno v krátkém časovém sledu zveřejnily informace o získání první nemovitosti do svého portfolia, což může být pozitivním signálem pro investory. Avšak v případě společnosti Realtia to není úplně pravda, upozorňuje Radim Bajgar, který zodpovídá za investice do nemovitostní části portfolia.
"První nemovitost sice máme, ale do portfolia bude převedena na přelomu roku, po nezbytném získání dostatečného objemu akvizičních prostředků od investorů. Zatím je tato nemovitost, respektive nemovitostní společnost pro náš fond a naše investory „zaparkována“ na dceřiné společnosti jediného vlastníka IS Realtia, firmě Nationwide Holding a.s." Pro upřesnění jde o Palác Anděl na Praze 5, který tvoří 4 multifunkční budovy. ČS nemovitostní fond zase od konce srpna vlastní kancelářskou budovu Platinium v Brně.
Jaká bude poptávka
Speciální nemovitostní fondy jsou u nás dlouho očekávanou novinkou, což by mohlo být samo o sobě důvodem k velké poptávce. Největším tahákem by mělo být, podle Tomáše Trčky, generálního ředitele společnosti REICO, „zpřístupnění investic do velkých komerčních budov široké veřejnosti. Zkušenější investory pak zajímá především ideální možnost diverzifikace portfolia prostřednictvím nemovitostí.“
Radim Bajgar vidí výhody jak pro velké, tak pro retailové investory. „Velké institucionální investory lákáme nejen našimi předchozími výsledky a zkušenostmi v oblasti investic do nemovitosti, prémiovou první nemovitostí, ale i flexibilní vstupní a výstupní politikou. Pro drobné investory jsme připravili dlouhodobé spořící programy, které jim dokáží ušetřit významné peníze na vstupních poplatcích. Zároveň se drobní investoři mohou od začátku ztotožnit se široce známou nemovitostí, u které si nepřímo kupují její část. Klient tak, na rozdíl od různých akciových fondů investujících do developerských firem, získává investici sledující tržní vývoj na nemovitostním trhu bez spekulativních pohybů a volatility způsobené burzovní náladou.“
Ušetření na poplatcích znamená, že vstupní poplatek při pravidelném investování se počítá z cílové částky, kterou klient po několika letech zaplatí. Poplatky jsou pro mnoho investorů důležitým faktorem při rozhodování o vstupu do fondu. Vstupní poplatky mají obě společnosti podobné, maximum je 5 %, aktuální hodnoty se však mírně liší. Lépe je na tom ČS nemovitostní fond (viz tabulka). Rovněž u manažerského poplatku je maximum nastaveno stejně, zde je však na tom v současnosti lépe fond společnosti Realtia, který se do konce roku neúčtuje. U tohoto fondu je však navíc nutné počítat s dodatečnou výkonnostní odměnou ve výši 20 % z růstu hodnoty podílových listů nad 5 %. Problémem u fondu Realtie může být vyšší minimální vstupní částka, osobně bych to ale za nevýhodu nebral. U investic do nemovitostí je zkrátka nutné počítat s vyšší sumou, potřebnou k investování.
Základní informace o obou nemovitostních fondech
|
Zdroj: Investujeme.cz |
Na počátku fungování fondů byly společnosti nuceny zavést i výstupní poplatek, aby se vyhnuly krátkodobým nákupům podílových listů. U fondu REICO bude činit 3 % po dobu tří let, u fondu společnosti Realtia je to aktuálně maximálně 3 %, do tří let však klesne až na nulu. Kvůli nižší likviditě nemovitostí a nedostatku likvidních prostředků na začátku fungování fondů byly rovněž prodlouženy lhůty zpětných odkupů podílových listů. U ČS nemovitostního fondu by to mělo být standardně 15 dní od doručení žádosti o odkup, v prvních dvou měsících však byla tato lhůta prodloužena na jeden měsíc. U Prvního nemovitostního fondu Realtia by mělo být standardem 30 dní, první dva roky fungování však bude tato lhůta prodloužena na půl roku a třetí rok to bude čtvrt roku.
Vzhledem k nízkým investičním limitům pro investory se nabízí otázka, v jaké míře budou společnosti využívat k nákupu nemovitostí bankovní úvěry, které mohou mít na celkovou rizikovost a výnosy velký vliv (například při nepříznivém pohybu úrokových sazeb). „Je naprosto běžnou skutečností, že komerční nemovitosti jsou spolufinancovány bankovními úvěry. Právě struktura financování nemovitosti má zásadní vliv na její výnos,“ říká Trčka a pokračuje: „Co se týče výše dluhového financování, pak nesmíme překročit 50 % majetku fondu. Velice zjednodušeně řečeno tedy používáme k nákupu nemovitosti z poloviny zdroje fondu a z druhé poloviny externí financování.“
Podle Bajgara „nízká minimální částka nemá s naší politikou používání pákového efektu nic společného. Pákový efekt používat hodláme, zákon nám umožňuje využít maximálního pákového efektu až 70 % z hodnoty investice při investici prostřednictvím nemovitostní společnosti. V průměru ale zcela jistě nebudeme překračovat úroveň 60 %, kterou vidíme jako relativně zdravou z hlediska dlouhodobého zajištění schopnosti hypoteční úvěr a související úroky hradit.“
Na čem budeme vydělávat
Co se týče typu nemovitostí, které chtějí oba fondy do svých portfolií nakupovat, jejich plány se příliš neliší. „Primárně se zaměřujeme na komerční nemovitosti, zejména na kancelářské budovy, obchodní centra a logistické celky. Další zajímavou oblastí mohou být hotely. Momentálně se nebudeme zabývat rezidenčními projekty. Co se týče regionálního rozložení, rádi bychom pokryli všechna významná města v České republice.“ Říká Trčka z ČS nemovitostního fondu a pokračuje: „Na přelomu listopadu a prosince by mělo do fondu přibýt dalších 5 komerčních nemovitostí. Co se týče regionálního rozložení, rádi bychom pokryli všechna významná města v České republice. Na začátek příštího roku máme připravenu nemovitost na Slovensku a v horizontu 2 a více let se začneme zaměřovat i na státy dále na východ a na jih. Za kvalitními nemovitostmi, které fondu přinášejí vysoký výnos, jsme připraveni se vydat i za hranice naší republiky. V současnosti ale stále věříme ve vysoký potenciál tuzemských nemovitostí.“
Bajgar ze společnosti Realtia k tomu říká: „Dlouhodobě je nejdůležitější lokalita, kvalita a struktura nemovitosti a efektivní způsob jejího využití, v tomto pořadí. Nebudeme dělat development, do fondu nebudeme kupovat rezidenční projekty. Budeme se soustřeďovat na prvotřídní lokality a kvalitní nemovitosti v nich, především kancelářské komplexy, obchodní centra. Mimo hlavní město vidíme příležitosti v centrálně umístěných obchodních centrech krajských a bývalých okresních měst. Tato nákupní centra ale musí zároveň splňovat kritéria kvality a kritické velikosti. Na hotely, logistická centra apod. se budeme orientovat jen příležitostně.“ Co se plánů do budoucna týče, „budou následovat příští rok, jejich objem a časování ale budou záviset na růstu objemu prostředků pod správou našeho fondu,“ doplnil Bajgar.
Vzhledem k nedávné nemovitostní krizi v USA, jejíž důsledky jsou na trzích ještě stále znatelné, je otázkou, jestli je načasování vzniku nemovitostních fondů šťastné (i když samotné investiční společnosti za to samozřejmě nemohou) a jestli se to neodrazí na zájmu investorů. Pánové z realitních fondů to však ale černě nevidí. „Využili jsme příležitosti a vstoupili jsme na trh, v kterém vidíme velký potenciál. Situace na trhu amerických sub-prime hypoték je sama o sobě negativní zpráva, která se promítá i do ostatních ekonomických sektorů. Je však třeba zdůraznit, že náš fond nakupuje komerční nemovitosti, což je odlišná oblast od právě problematických hypoték v USA“, míní Trčka. Podobný názor má i Bajgar. „My vidíme sub-prime krizi jako příležitost. Věříme, ze sub-prime krize spolu se zpomalením ekonomiky USA vyúsťující ve snižování úrokových sazeb na dolaru povede ke stabilnímu, tj. nerůstovému úrokovému prostředí v Evropě a i v České republice. Stabilní úrokové sazby ve spojeni se silnou ekonomikou vedou k atraktivnímu prostředí pro komerční nemovitosti.“
Kromě hypoteční krize v USA existují i další rizika, která mohou mít neblahý vliv na výnosy fondu. Jedním z nejdůležitějších je i kolísání cen nemovitostí v čase. Vzhledem k výraznému růstu cen nemovitostí v posledních letech je otázka, jaký bude další vývoj, a jestli nemůže v budoucnu dojít k určité stagnaci. „Než se rozhodneme pro nákup nemovitosti, provádíme velice detailní analýzu s projekcí příjmů až na 7 let. Většina příjmů, které generují komerční budovy, pochází z nájemních smluv, které jsou obvykle dlouhodobé. Zajímavé je, že právě kvalita nájemníků a délka nájemních smluv značně ovlivňují cenu nemovitosti. Je pravda, že ceny za několik posledních let vzrostly. To je fakt, který je už zohledněn v našich kalkulacích. Nicméně se stále domníváme, že u nás je ještě prostor pro růst cen, i když nebude tak dramatický jako v minulosti“, míní Trčka.
Podobný názor zastává také Bajgar: „Nezapomeňme, že minimálně polovina výkonnosti fondu je generována čistým příjmem z nájmů, tj. není spekulativní. Zároveň, ve špičkových lokalitách dochází během posledních 18 měsíců k tomu, na co jsme ve střední Evropě čekali skoro 10 let, tj. růstu úrovně nájmů. To znamená, že i při stagnaci výnosového procenta na trhu dochází k růstu cen nemovitostí diky růstu cash flow, které tyto nemovitosti produkuji. To je důvod, proč tento typ fondu začal dávat smysl. Až během posledních dvou let se náš trh začal chovat jako trh stabilizovaný.“
