V každém případě zrušení cenového výměru, kterým stát nájmy reguloval, vyvolalo tento týden nepřehlednou diskusi, kde proti sobě vystupují zastánci a odpůrci účelovými interpretacemi na téma "co vlastně je, když regulace není".
Rozhodnutí Ústavního soudu zcela určitě otevírá možnost, aby se v případě vzájemné ochoty majitel a nájemník dohodli na nové výši nájmu. "Dosud stanovená maximální výše regulovaného nájmu i takovou vzájemnou dohodu vylučovala," uvedla Daniela Grábmüllerová z ministerstva pro místní rozvoj.
Tuto situaci je možné považovat za zcela mimořádný úkaz, zejména s ohledem na to, že vláda chce mít co nejdříve v parlamentu nový zákon o nájemném. A podle ministra financí Bohuslava Sobotky rozhodně nechce regulaci nájemného opustit, pouze ji navléci do nového kabátu.
Důležitější pro vyjasnění současných práv a povinností v oblasti nájemného je proto analýza sporů, protože jednostranně změnit nájemné v současné době nelze.
Situace, kdy nájemník nebude se zvýšením činže souhlasit, stejně jako majitel domu s opačným návrhem na snížení ceny, však nastat mohou. Z vyjádření Tomislava Šimečka ze Sdružení majitelů domů vyplývá, že spory lze očekávat.
Majitelé domů by se podle něj nájmy zvyšovat nepokoušeli v případě, že by chystaný zákon o nájemném byl "rozumný". Návrh ministerstva financí, který v podstatě konzervuje současnou hladinu nájmů, však rozhodně za "rozumný" nepovažují.
Jediným relevantním arbitrem případných sporů o výši nájemného může být pouze soud. Otázkou ovšem je, zda budou soudy, s vidinou blízkého přijetí zákona o nájemném, vůbec ochotné takové spory rychle řešit. Pravděpodobnější je, že do přijetí nového zákona soudy neproběhnou.
Rozhodně již v současné době, a bez zjevné absence precedentního rozsudku, zastánci i odpůrci deregulace předvídají výsledky či minimálně postupy případných soudů.
Šéf Sdružení na ochranu nájemníků a poslanec ČSSD Stanislav Křeček přímo tvrdí, že soudy rozhodnout nemohou. "Soud výši nájmu stanovit nemůže, protože pro to nemá žádné ustanovení, které by mu to umožnilo. Nanejvýš může konstatovat, že nájemné neodpovídá situaci na trhu," řekl.
Náměstek ministra financí Jaroslav Šulc soudí, že soudy by braly v potaz místně obvyklé (rozuměj regulované) nájemné. Náměstek ve svém vyjádření již operuje s termínem "místně obvyklé nájemné", i když je to termín, kterému má dát obsah až chystaný zákon.
Majitelé domů jsou k nezávislosti soudů uctivější, pouze zdůrazňují, jaké platné zákony by ve sporech byly k dispozici. "Platný zákon o cenách jasně říká, že cena má odrážet náklady na pořízení, reprodukci i přiměřený zisk," uvedl Šimeček.
Myšlenku, že by se soudy mohly rozhodovat podle situace na trhu bez vlivu regulovaných cen, vnímají jako objektivnější i úředníci ministerstva pro místní rozvoj.
"Když loni Ústavní soud zrušil vyhlášku o regulaci, provedli jsme nezávislé analýzy, ale výsledky soudů si netroufám odhadovat. Zákon o oceňování z roku 1997 cenu obvyklou definuje jako cenu, která by byla dosažena při prodeji stejného či obdobného majetku či služby.
Do ceny by se však neměly promítat mimořádné vlivy, což chápeme, že cena obvyklá nemůže být regulovaná," uvedla Grábmüllerová.
