Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Smlouva o smlouvě budoucí vás při prodeji bytu někdy před daněmi nezachrání

aktualizováno 
Smlouva o smlouvě budoucí je běžným nástrojem i při prodeji bytu. Kvůli ní se ale můžete dostat do potíží s osvobozením od daně z příjmů. Nezapomeňte, že dvouletý časový test mezi nákupem a prodejem musíte dodržet, jinak budete muset daň zaplatit.
Ilustrační snímek

(ilustrační snímek) - smlouva, podpis, pero | foto: Profimedia.cz

Smlouva o smlouvě budoucí je velmi obvyklým a častým nástrojem, který využíváme při prodeji nemovitostí, členských práv v družstvu, obchodních podílů, ale například i cenných papírů. Bohužel tento smluvní typ může významným způsobem zasáhnout do osvobozujícího časového testu daně z příjmů fyzických osob.

Podle paragrafu 4, odst. 1, písm. a zákona o daních z příjmů jsou od daně z příjmů fyzických osob osvobozeny příjmy z prodeje následujících nemovitostí:

  • rodinného domu,
  • bytu (případně bytu včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu na tomto majetku),
  • pozemku, jenž souvisí s výše uvedeným bytem nebo domem.

V těchto případech platí dvouletý časový test mezi nákupem a prodejem, avšak za předpokladu, že v předmětné nemovitosti měl prodávající bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem.

Obdobně se postupuje také v případě, kdy měl prodávající v některé z výše uvedených nemovitostí sice bydliště po dobu kratší než dva roky, avšak prostředky získané prodejem použije na opětovné uspokojení bytové potřeby. Takový poplatník ovšem musí příslušné příjmy z prodeje použít na uspokojení bytové potřeby nejpozději do konce následujícího roku, aby byly od daňové povinnosti osvobozeny.

Smlouva o smlouvě budoucí rozbije časový test bez ohledu na to, kdy dojde k převodu peněz

Z nějakých důvodů se vám naskytne výhodný prodej vašeho bytu nebo rodinného domu a při konzultaci s daňovým odborníkem zjistíte, že nesplňujete zmiňovaný dvouletý časový test. Objeví se však velmi zajímavý kupující a vy byste o něj nechtěli přijít.

Na jedné straně kvůli časovému testu nemáte v úmyslu převádět nemovitost okamžitě, neboť byste nesplnili osvobozující časový test a museli byste příjem z prodeje zdanit. Na druhé straně nechcete přijít o solventního kupujícího, který je ochoten pár měsíců s převodem počkat.

Logicky se zde nabízí smlouva o smlouvě budoucí kupní, kterou uzavřete s kupujícím. Zákon, respektive jeho výklad, se na to dívá tak, že příjmy plynoucí ze smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené do dvou let od nabytí nemovitosti jsou příjmy zdanitelnými.

Na tomto místě je velmi důležité zdůraznit, že to platí nejen pro smlouvy o smlouvě budoucí s úhradou kupní ceny dříve než po dvou letech od nabytí nemovitosti, ale i pro obchody, kdy dojde k úhradě až po vypršení dvouletého časového testu.

To je velmi zásadní pro prodávající a jejich osobní daňové plánování. Musí si být všichni vědomi toho, že podpis takové smlouvy během časového testu nám sice dává jistotu kupujícího i hodnoty prodejní ceny, avšak její uzavření má negativní daňový účinek bez ohledu na datum úhrady kupní ceny. To je jedna z velmi častých chyb, které se poplatníci dopouštějí ve snaze dosáhnout na osvobození.

U ostatních nemovitostí je pětiletý časový test, avšak metodika zůstává stejná

Zdaleka ne všechny nemovitosti spadají do dvouletého časového testu. Do tohoto relativně krátkého osvobozujícího období patří pouze nemovitosti určené k bydlení, v nichž měl poplatník prokazatelně bydliště (platí i pro příbuzné v linii přímé) bezprostředně před prodejem.

Pokud podmínku "bydlení" poplatník nesplňuje (například jde o nemovitost určenou k rekreaci apod.), zákon o daních z příjmů pracuje s pětiletým časovým testem. Co se týče smluv o smlouvě budoucí, postup je stejný. Je-li smlouva uzavřena před vypršením testu, tak bez ohledu na okamžik finančního vyrovnání půjde o faktické nenaplnění testu, a tudíž k situaci neopravňující osvobození.

Jak je tomu u převodu členských práv k družstvu, a další informace, si přečtěte na Hypoindex.cz.

Autor:


Nejčtenější

Rodiny začínají počítat jinak. Podívejte se, na co Čechům schází peníze

Ilustrační snímek

Finanční situace českých domácností se vylepšuje. Jako dobrou ji vnímají čtyři pětiny rodin. Přesto osmdesát procent...

Pořídit si malou cukrárnu odradí i ty nejotrlejší, říkají podnikatelé

Ilustrační snímek

Dvacet stanovisek a ohlášení před zahájením činnosti a až třicet kontrol v rámci běžného provozu. Na to se musí...



KVÍZ: Víte, jaká je životní úroveň v Česku a kdo je chudý?

Ilustrační snímek

Podle statistik snědli Češi loni v průměru přes 80 kilo masa a 84 kilo ovoce. Průměrnému Čechovi se také zvýšila mzda,...

Na splátku hypotéky padne průměrně 42 procent příjmů. A bude hůř

Ilustrační snímek

Pořídit si vlastní bydlení na hypotéku bude od 1. října výrazně složitější. Pro 13 procent Čechů jsou změny motivací...

Porovnali jsme osm možností, kdy a jak spořit pro své potomky

Ilustrační snímek

Pokud to dovolí finanční situace, spořit pro děti se snaží nejen rodiče, ale často i prarodiče. Způsobů a produktů,...

Další z rubriky

Přehledně: Kdy jako zaměstnanci musíte sami řešit daně

Ilustarční snímek

Zaměstnanci mají výhodu. Obvykle si nemusí zatěžovat hlavu daňovými zákony, stačí jim, když do 15. února zaměstnavatele...

Na daně zbývá už jen pár dní. Co si ohlídat, abyste to zvládli bez chyb?

Ilustrační snímek

Termín pro podaní daňového přiznání se blíží. Pokud jste růžový tiskopis ještě neodevzdali, musíte tak učinit...

Velké daňové opakování: kdo musí podávat daňové přiznání a kdo nemusí

Ilustrační snímek

Letos je termín pro odevzdání daňového přiznání 3. dubna. Musí to udělat ti, kdo podnikají, přivydělávají si nebo měli...

Víkendář: Řecko se pouští do „experimentu, který nemá obdoby“. Budeme se od něj ...

Víkendář: Řecko se pouští do „experimentu, který nemá obdoby“. Budeme se od něj ...

Kurzy.cz Německý Der Spiegel připomíná, že dvacátého srpna dojde svému konci třetí záchranný balíček poskytnutý Řecku a „prozatí...

Najdete na iDNES.cz