Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Smlouva o smlouvě budoucí vás při prodeji bytu někdy před daněmi nezachrání

aktualizováno 
Smlouva o smlouvě budoucí je běžným nástrojem i při prodeji bytu. Kvůli ní se ale můžete dostat do potíží s osvobozením od daně z příjmů. Nezapomeňte, že dvouletý časový test mezi nákupem a prodejem musíte dodržet, jinak budete muset daň zaplatit.
(ilustrační snímek)

(ilustrační snímek) - smlouva, podpis, pero | foto: Profimedia.cz

Smlouva o smlouvě budoucí je velmi obvyklým a častým nástrojem, který využíváme při prodeji nemovitostí, členských práv v družstvu, obchodních podílů, ale například i cenných papírů. Bohužel tento smluvní typ může významným způsobem zasáhnout do osvobozujícího časového testu daně z příjmů fyzických osob.

Podle paragrafu 4, odst. 1, písm. a zákona o daních z příjmů jsou od daně z příjmů fyzických osob osvobozeny příjmy z prodeje následujících nemovitostí:

  • rodinného domu,
  • bytu (případně bytu včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu na tomto majetku),
  • pozemku, jenž souvisí s výše uvedeným bytem nebo domem.

V těchto případech platí dvouletý časový test mezi nákupem a prodejem, avšak za předpokladu, že v předmětné nemovitosti měl prodávající bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem.

Obdobně se postupuje také v případě, kdy měl prodávající v některé z výše uvedených nemovitostí sice bydliště po dobu kratší než dva roky, avšak prostředky získané prodejem použije na opětovné uspokojení bytové potřeby. Takový poplatník ovšem musí příslušné příjmy z prodeje použít na uspokojení bytové potřeby nejpozději do konce následujícího roku, aby byly od daňové povinnosti osvobozeny.

Smlouva o smlouvě budoucí rozbije časový test bez ohledu na to, kdy dojde k převodu peněz

Z nějakých důvodů se vám naskytne výhodný prodej vašeho bytu nebo rodinného domu a při konzultaci s daňovým odborníkem zjistíte, že nesplňujete zmiňovaný dvouletý časový test. Objeví se však velmi zajímavý kupující a vy byste o něj nechtěli přijít.

Na jedné straně kvůli časovému testu nemáte v úmyslu převádět nemovitost okamžitě, neboť byste nesplnili osvobozující časový test a museli byste příjem z prodeje zdanit. Na druhé straně nechcete přijít o solventního kupujícího, který je ochoten pár měsíců s převodem počkat.

Logicky se zde nabízí smlouva o smlouvě budoucí kupní, kterou uzavřete s kupujícím. Zákon, respektive jeho výklad, se na to dívá tak, že příjmy plynoucí ze smlouvy o smlouvě budoucí uzavřené do dvou let od nabytí nemovitosti jsou příjmy zdanitelnými.

Na tomto místě je velmi důležité zdůraznit, že to platí nejen pro smlouvy o smlouvě budoucí s úhradou kupní ceny dříve než po dvou letech od nabytí nemovitosti, ale i pro obchody, kdy dojde k úhradě až po vypršení dvouletého časového testu.

To je velmi zásadní pro prodávající a jejich osobní daňové plánování. Musí si být všichni vědomi toho, že podpis takové smlouvy během časového testu nám sice dává jistotu kupujícího i hodnoty prodejní ceny, avšak její uzavření má negativní daňový účinek bez ohledu na datum úhrady kupní ceny. To je jedna z velmi častých chyb, které se poplatníci dopouštějí ve snaze dosáhnout na osvobození.

U ostatních nemovitostí je pětiletý časový test, avšak metodika zůstává stejná

Zdaleka ne všechny nemovitosti spadají do dvouletého časového testu. Do tohoto relativně krátkého osvobozujícího období patří pouze nemovitosti určené k bydlení, v nichž měl poplatník prokazatelně bydliště (platí i pro příbuzné v linii přímé) bezprostředně před prodejem.

Pokud podmínku "bydlení" poplatník nesplňuje (například jde o nemovitost určenou k rekreaci apod.), zákon o daních z příjmů pracuje s pětiletým časovým testem. Co se týče smluv o smlouvě budoucí, postup je stejný. Je-li smlouva uzavřena před vypršením testu, tak bez ohledu na okamžik finančního vyrovnání půjde o faktické nenaplnění testu, a tudíž k situaci neopravňující osvobození.

Jak je tomu u převodu členských práv k družstvu, a další informace, si přečtěte na Hypoindex.cz.

Autor:




Finance.iDNES.cz radí

Víte, že cestovní pojištění vás chrání proti vysokým výlohám na léčení v zahraničí?

Další rady k nezaplacení

Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Daně a jak na ně: na daňové otazníky odpovídají zdarma experti

Vyplnit růžový formulář a přiznat daně správně není pro řadu poplatníků snadné. Ve druhém dílu daňové poradny přinášíme 18 odpovědí na dotazy, jak správně...  celý článek

Ilustrační snímek
Zaplaťte daň z nemovitosti. Stát posílá výzvy nově i po e-mailu

Termín pro zaplacení daně z nemovitých věcí se blíží. Nejpozději do 19. května 2017 by vám měla do schránky dorazit složenka a výzva k uhrazení. Zaplatit daň...  celý článek

Ilustrační snímek
Daňové přiznání za rok 2016: stáhněte si interaktivní formuláře

Zpravidla každý, kdo měl loni nějaké příjmy, musí do konce března přiznat daně. Každoročně se to týká zhruba dvou milionů lidí. Vyplnit růžový formulář a...  celý článek

Další nabídka

Kurzy.cz

Kdo tady lže? Lithium, aneb jak to bylo doopravdy
Kdo tady lže? Lithium, aneb jak to bylo doopravdy

Publikováno: 17.10.2017 Autor: Odbor komunikace a marketingu 10500 Poslední dny hýbe českým mediálním prostorem kolem p... celý článek

Grafton Recruitment Praha
Tester - New Project!

Grafton Recruitment Praha
Praha
nabízený plat: 50 000 - 75 000 Kč

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.