Splaskne bublina na trhu s nemovitostmi?

V časopise Economist se nedávno objevil názor, že ceny nemovitostí v některých rozvinutých ekonomikách rostou příliš rychle a že v případě , kdy tyto „bubliny“ na trhu prasknou, dojde k velmi rychlému poklesu cen, což bude mít na ekonomiku negativní dopady. Autoři zpochybňují některé argumenty, které se pro vysvětlení přirozeně rostoucích cen obvyklé používají. Splaskne cenová bublina i u nás?

Konkrétně je poukazováno na USA, Velkou Británii, Austrálii, Nizozemí, Irsko, Španělsko. Naopak během posledních sedmi letech se snížily ceny nemovitostí pro bydlení v Německu a v Japonsku.

Ti, kdo tvrdí, že není třeba se nějakého nebezpečně velkého a rychlého poklesu obávat, říkají že trh nemovitostí se chová jinak než například trhy akciové. Proto pokládají za málo pravděpodobné, že by mohlo k podobné situaci jako bylo „prasknutí bubliny“ a následný propad akcií dotcom společností, ke kterému došlo před několika lety. Tvrdí, že ceny rostou proto, že díky nízkým úrokovým sazbám a rostoucím reálným příjmům si lidé mohou půjčovat od bank více a tudíž jsou také ochotni pořídit si dražší bydlení. Hypotéku si mohou dovolit i ti, pro které byla dříve nedosažitelná. Tím se zvyšuje poptávka po nemovitostech a rostou jejich ceny.

SPOČÍTEJTE SI:

Kolik vám stavební spoření přinese ZDE.

Kritici ale říkají, že tento argument je nesprávný proto, že nebere v úvahu inflaci a soustředí se pouze na nominální úrokové sazby. To, že jsou nyní nižší, neznamená, že je kupovaná nemovitost levnější. Reálné úrokové sazby totiž například v USA či Velké Británii ve skutečnosti tak nízké nejsou. V dnešní situaci, kdy jsou sazby nízké díky nízké inflaci, jsou sice splátky hypotéky přijatelnější, ale reálné náklady na pořízení bytu či domu se tím nesníží. Dluh se jen rozloží do více let a vztaženo k příjmům bude zátěž klesat pomaleji. Stačí se podívat na Hong Kong, kde je k výstavbě využitelná rozloha mnohem menší než v jiných velkoměstech. Přesto zde během posledních let ceny klesly o 65%.

Dále se pro vysvětlení velkého růstu cen ve velkých městech uvádí, že počet nemovitostí nedokáže uspokojit zvětšující se počet lidí, kteří sem přicházejí z ostatních regionů. Příklady z minulosti ale dokazují, že i v této situaci mohou ceny rychle výrazně klesnout.

Novinky ve financování bydlení: úrokové bonusy opět míří dolů. Více ZDE.

Zdá se, že v nákupní horečce lidé zapomínají na to, zda se jim takovéto nákupy na přehřátém trhu vlastně vyplatí. Pokud jsou ceny příliš vysoké, budoucí užitek z vlastnictví nemovitosti vyjádřený finančně bude nižší. Pronajímatelům to sníží skutečně dosažené zisky a vlastníkům bytů výhodnost jejich nákupu. Pokud budou chtít byt později například prodat, může se stát, že se jim to podaří jen za výrazně nižší cenu.  Podle některých propočtů vychází, že například v Austrálii, Nizozemí či velké Británii jsou ceny nemovitostí nadhodnocené až o 30%.

Ekonomové spíše věří, že k nějakému nenadálému citelnému poklesu cen nemovitostí nedojde. Zdůvodňují to tím, že lidé musí bydlet, i kdyby se hodnota jejich bytu snížila, a tudíž kvůli tomu své bydlení prodávat nebudou. Vzhledem k tomu, že s prodejem nemovitostí jsou spojené vysoké transakční náklady (rozdíl od prodeje cenných papírů), ani ti, kdo domy vlastní k pronájmu, je ve velkém odprodávat nebudou a budou si chtít počkat na opětovný vzrůst cen.

Na to, zda mohou na trzích nemovitostí určených pro bydlení vůbec vznikat cenové bubliny jsou také různé názory. Někteří tvrdí že ne, jelikož na rozdíl od akciových trhů by zde byly spekulace spojené s vyššími transakčními náklady. Také výběr správné nemovitosti a její výměna za jinou v případě změny cen a preferencí jsou náročnější.

Na trhu nemovitostí bubliny vzniknout mohou

Jiní zase tvrdí, že trhy bytů a domů jsou neefektivní, a proto naopak k vzniku bublin náchylnější ještě mnohem více než akciové trhy. Obchody s domy a byty nejsou tak časté a pružné, informace o celkové situaci na trhu jsou nepřesné a neúplné, investice do nemovitostí jsou také málo likvidní.

Trhy nemovitostí jsou více ohrožené například kvůli tomu, že nabídka nemovitostí je v krátkém období fixní a výstavba může reagovat na zvýšenou poptávku, která žene ceny rychle nahoru, až s určitým zpožděním. Když stavební firmy chtějí uspokojit nové zájemce o byty, trvá to nějakou dobu, než je výstavba dokončena. Pokud mezitím poptávka a ceny poklesnou, vznikne přebytečná nabídka a ceny klesnou ještě níže. Tím se prohlubují výkyvy cen v čase. 

Trh nemovitostí je tedy hodně volatilní. Bylo by třeba, aby nabídka nemovitostí zareagovala na zvyšující se zájem o byty pružněji, aby zde nedocházelo k velkým zpožděním, které prohlubují rozdíly cen v období růstu a poklesu. To by měly vzít v úvahu úřady, které díky různým předpisům a regulacím plynulý rozjezd potřebné výstavby mohou zpomalovat.

Hledáte hypotéky bez nemovitosti? Předběžné potvrzení banky o poskytnutí hypotéky. Čtěte ZDE.

Výkyvy a opakování období s rychlými růsty a rychlými poklesy cen podporuje také neracionální chování bank. Když ceny nemovitostí rostou, zvyšuje se hodnota bankám zastavených nemovitostí a ty jsou pak ochotnější půjčovat více, čímž napomáhají dalšímu růstu poptávky a cen. Když naopak ceny padají dolů, zpřísňují pravidla, půjčují méně, tím omezují nákupy nemovitostí a to vede k ještě většímu poklesu cen.

Pokud jde o levné půjčky na bydlení, je třeba dávat pozor na vysoké zadlužení. Příliš veliký nárůst počtu nových hypoték, který se objevil ve výše uvedených zemích západní Evropy a v USA během posledních deseti let také upozorňuje na to, že dochází k neúměrně přebujelému nárůstu cen. Banky ochotně půjčují i více než 100% ceny pořizované nemovitosti, hradí například i související poplatky. V Austrálii a Nizozemí činila průměrná výše hypotéky 110% hodnoty nemovitosti. Zadlužení domácnosti v Nizozemí činí dokonce 180% disponibilních příjmů, v Austrálii je to 130%. Pokud teď někdy dojde k výraznému poklesu cen, vlastníkům domů a bytů mohou zůstat dluhy vyšší než hodnota jejich majetku.

Odhad výše poklesu cen bytů a domů, ke kterému by mělo dojít během následujících čtyř let (v %)
Austrálie	-20%
Velká Británie	-25%
Irsko	-20%
Nizozemí	-30%
Španělsko	-30%
USA	-10%

Zdroj: The Economist

Jsou ceny nemovitostí v ČR přehřáté?

Nemovitosti: kdy poklesnou ceny? Mám si koupit byt teď nebo raději počkat? Čtěte ZDE.

U nás jsou banky zatím mnohem opatrnější, ale jistě dobré mít na mysli, že rozhodně není vhodné nechat si dluhy přerůst přes hlavu. V ČR to dnes určitě nehrozí, lidé stále ještě nejsou moc ochotní zadlužovat se, i když v poslední době se k úvěrům přec jen staví pozitivněji. Proto roste i počet nově čerpaných hypoték, které byly před několika lety dostupné jen pro úzkou skupinu lidí. Je to způsobeno tím, že lidé cítí vyšší životní úroveň, roste průměrná mzda a jsou nízké úrokové sazby hypoték. K současné vysoké poptávce přispívají i „psychologické“ faktory jako obavy ze vstupu do EU, nejistota kolem deregulace nájemného, vzrůst DPH u stavebních prací z 5% na 22% v roce 2008.

V atraktivních lokalitách, což jsou především velká města s nabídkou pracovních míst, kam přichází za prací velké množství lidí z okolních regionů, ceny nemovitostí také velmi rychle rostou. Mezi odborníky převládá názor, že ceny novostaveb budou nadále kontinuálně narůstat a že v souvislosti se vstupem do EU se není třeba obávat nějakého skokového nárůstu. Obavy panují kolem cen levnějších bytů v panelových domech především v Praze, které teď lidé nadměrně skupují. Je to proto, že s cenou do dvou milionů korun jsou tyto byty dostupné a v obavách před růstem cen nemovitostí po vstupu do EU či se záměrem je pak výhodně za vyšší cenu prodat, jsou velmi vyhledávané. Jejich ceny jsou tím uměle zvednuté a až vlna zájmu opadne, očekává se jejich pokles. Lidé si totiž raději koupí nový byt, který nebude o mnoho dražší než starý předražený panelák. 

Jako další důvod velkého nárůstu se uvádí nedostatek volných bytů nabízených na trhu. Novostavby v atraktivních lokalitách jsou podle stavitelů okamžitě rozebrány a další byty jsou zadržovány kvůli spekulacím na další rychlý nárůst cen v blízké době.

Vypadá to, že i našem trhu nemovitostí se tvoří v některých místech bubliny, které by mohly náhle prasknout.

Důvody pro vzrůst cen nemovitostí

• nízké úrokové sazby úvěrů, růst reálných příjmů, ochota více se zadlužovat, ochota bank více půjčovat
• omezená nabídka nemovitostí ve velkoměstech spolu s rostoucí populací
• atraktivita místa
• růst daně u stavebních prací
• fixní nabídka nemovitostí v krátkém období
• trh nemovitostí je neefektivní, prodej nemovitosti je spojen s vysokými transakčními náklady
• psychologické faktory a očekávání

Důvody pro pokles cen nemovitostí

• zvýšená nabídka nemovitostí, např. nová výstavba
• pokles reálných příjmů, neochota lidí se zadlužovat
• vzrůst úrokových sazeb a snížení dostupnosti hypoték
• neracionální chování bank, zpřísnění pravidel pro poskytování úvěrů

Co se podle vás v ČR stane s cenami bytů a domů? Jsou bezdůvodně předražené? Kdy by mohly poklesnout? Myslíte si, že ceny nějak ovlivní vstup do EU?

reklama