Za mimořádné splacení části hypotečního úvěru, které klient provede jindy než v okamžiku refixace úrokové sazby, si banka může naúčtovat poplatek ve výši třeba celé čtvrtiny provedené splátky. Takže pokud například klient bude chtít ze svého dluhu předčasně umořit tři sta tisíc korun, zaplatí za to bance sedmdesát pět tisíc. Což rozhodně není málo.
Překlenovací úvěry se stále více podobají hypotékám
Stavební spořitelny proto u svých úvěrových produktů zdůrazňují jako jednu z konkurenčních výhod v porovnání s hypotékami právě možnost jejich předčasného splacení bez sankcí, a to u řádných úvěrů ze stavebního spoření i překlenovacích úvěrů. Týká se to dílčích splátek i umoření celého dluhu jednorázově.
Ovšem s tím, jak se především překlenovací úvěry začínají podobat hypotékám, přebírají i jejich typické vlastnosti. Je to například možnost čerpat je ihned po uzavření nové smlouvy i bez předchozího spoření a dlouhá doba splatnosti, která umožňuje nižší měsíční platby. Již delší dobu některé stavební spořitelny používají u těchto typů úvěrů úrokové sazby neměnné pouze po určitý počet let. Nejsou tedy, tak jak tomu bývalo dříve, vždy pevné po celou dobu splatnosti, ale jsou fixní pouze po několik prvních let. Poté budou změněny podle aktuální situace na trhu.
Poplatky za předčasné splacení překlenovacího úvěru
Je nutné podotknout, že uvedené „hypoteční vlastnosti“ se týkají zatím pouze překlenovacích úvěrů. „Řádné“ úvěry ze stavebního spoření mají úrokové sazby stále ještě neměnné po celou dobu svého trvání a předčasné splacení zatím v sazebnících spořitelen také není zpoplatněno.
Úhradu za jednorázové splacení překlenovacího úvěru požadují v současnosti zatím pouze stavební spořitelny HYPO a Wüstenrot.
HYPO spořitelna si účtuje 5 % z aktuálního úvěrového dluhu, minimálně 2 500 korun. Aktuálním úvěrovým dluhem je myšlena celá původní výše překlenovacího úvěru, bez ohledu na částku, která je naspořena na vkladovém účtě. Wüstenrot výši poplatku stanovuje individuálně v závislosti na délce doby do přidělení cílové částky a na aktuálních úrokových sazbách na mezibankovním trhu. Jeho maximální výše činí 10 % z vyplacené výše překlenovacího úvěru.
Co je předčasné splacení překlenovacího úvěru
Předčasným splacením překlenovacího úvěru však nejsou myšleny jednorázové vklady nad rámec pravidelného spoření. Ty se připisují na spořicí účet a urychlují růst hodnotícího čísla, jehož stanovená výše je jednou z nutných podmínek pro získání úvěru ze stavebního spoření. Na překlenovací úvěr nemají přímý vliv. Zatímco u hypotéky jsou zpoplatněny i všechny dílčí splátky, které sníží jistinu úvěru jen částečně, u překlenovacího úvěru se uvedené poplatky účtují pouze v případě, kdy je splacen celý najednou.
V praxi pak mohou nastat dvě situace. Klient splatí celý překlenovací úvěr a smlouvu o stavebním spoření ukončí. Pokud však na umoření překlenovacího úvěru nepoužije částku naspořenou na vkladovém účtu, může i po jeho splacení dále pokračovat ve spoření a smlouvu neukončovat.
Sankce za předčasné splacení hypotečního úvěru
Provést mimořádnou splátku u hypotéky bez sankčních poplatků lze pouze po skončení doby fixace, tedy v okamžiku, kdy banka klientovi nabídne novou úrokovou sazbu. Ten poté může úvěr částečně či úplně splatit. Pokud provede dílčí splátku a sníží si tím nesplacenou jistinu, může si pak buď nechat změnit výši pravidelné měsíční anuitní splátky při zachování doby splatnosti, nebo požádat o úpravu doby splatnosti při stejné výši anuity. Každá banka má stanovené své vlastní podmínky a pravidla, jak postupovat, ale často platí, že zkrácení doby splatnosti je opět zpoplatněno nemalými částkami. Pro banku totiž znamená ztrátu z ušlých úroků.
V následující tabulce je podrobný přehled poplatků, které si jednotlivé banky účtují za předčasné splácení hypotečních úvěrů. Je zřejmé, že v některých případech mohou být skutečně vysoké.
| Výše sankčních poplatků za předčasnou splátku provedenou v průběhu fixačního období | |
| banka | výše poplatku |
| BAWAG Bank | 2 % z předčasně splácené částky, minimálně 5 000 Kč |
| Citibank | 5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby (Celková procentní sazba z výše mimořádné splátky se vypočítá jako násobek počtu let před koncem platnosti úrokové sazby a výše příslušné procentní sazby) |
| Česká spořitelna | kompenzace ušlých výnosů vyčíslených bankou, konkrétní poplatek není v sazebníku stanoven |
| ČSOB | 5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby |
| Hypotéka s fixací sjednanou na celou dobu trvání úvěru: - 15 % z výše mimořádné splátky (do 50 % sjednané výše úvěru) - 25 % z výše mimořádné splátky (nad 50 % sjednané výše úvěru) | |
| GE Money Bank | 5 % do konce úrokového období z předčasně splacené jistiny |
| HVB Bank | kompenzace ušlých výnosů vyčíslených bankou, konkrétní poplatek není v sazebníku stanoven |
| Hypoteční banka | 5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby (Celková procentní sazba z výše mimořádné splátky se vypočítá jako násobek počtu let před koncem platnosti úrokové sazby a výše příslušné procentní sazby) |
| Klient má možnost část úvěru přesahující 70 % ceny nemovitosti kdykoliv splatit bez sankcí a poplatků | |
| Komerční banka | 25 % z objemu mimořádně splacené částky |
| Poštovní spořitelna | 5 % z výše mimořádné splátky za každý započatý rok před koncem platnosti úrokové sazby (Celková procentní sazba z výše mimořádné splátky se vypočítá jako násobek počtu let před koncem platnosti úrokové sazby a výše příslušné procentní sazby) |
| Raiffeisenbank | 10 % z objemu mimořádně splacené částky |
| Volksbank | 0,25 % z předčasně splacené částky za každý předčasně splacený měsíc zbývající do konce fixace úrokové sazby |
| Wüstenrot hypoteční banka | 10 % ze splacené části úvěru |
| Živnostenská banka | v první polovině doby před koncem platnosti úrokové sazby 20 % z předčasně splacené jistiny úvěru |
| v druhé polovině doby před koncem platnosti úrokové sazby 10 % z předčasně splacené jistiny úvěru | |
Předčasnou splátku si lze předplatit
Některé banky umožňují klientům sjednání mimořádné splátky předem přímo při uzavírání úvěrové smlouvy. Některé také nabízejí speciální produkty, které dlužníkům dovolují zacházet s hypotékou pružně a podle stanovených pravidel provádět dílčí splátky zdarma. Ve všech případech si však klient musí tuto opci předplatit, a to v podobě jednorázového či pravidelného poplatku, nebo za cenu určitého zvýšení úrokové sazby.
| Jakým způsobem si klient může zajistit mimořádnou splátku hypotéky bez sankčních poplatků | ||
| banka | nástroj | náklady na sjednání možnosti mimořádné splátky |
| Hypoteční banka, ČSOB, Poštovní spořitelna, Citibank | sjednání mimořádné splátky ve smlouvě o poskytnutí úvěru | 1 % ze sjednané splátky jistiny (poplatek se platí spolu s poplatkem za zpracování hypotéky) |
| Komerční banka | Flexibilní hypotéka | poplatek 100 Kč měsíčně |
| Raiffeisenbank | "turbo" splátky | úroková sazba zvýšena o 0,1 % oproti běžné hypotéce |
| GE Money Bank | sjednání dílčí mimořádné splátky | úroková sazba zvýšena o 0,3 % oproti běžné hypotéce |
| HVB Bank | úvěr Majordomus Flexi | vyšší úroková sazba oproti standardním hypotékám HVB |
Poznámky:
Hypoteční banka, ČSOB, PS, Citibank: Celkový objem takto sjednaných mimořádných splátek nesmí překročit 50 % sjednané výše úvěru.
KB: Splátky si lze snížit až o 50 % nebo zvýšit až o 100 %, splácení lze rovněž úplně přerušit, a to až na tři měsíce. Tyto změny je možné provádět opakovaně vždy po úhradě dvanácti splátek.
Raiffeisenbank: Opakovaně lze předčasně umořit až 25 % z výše nesplacené jistiny, a to po každých dvanácti řádně uhrazených splátkách.
GE Money Bank: Po prvních dvanácti splátkách lze umořit až 25 % ze skutečně vyčerpané částky úvěru a toto lze opakovat vždy po dalších šesti po sobě následujících splátkách.
