Stavíme dům s hypotékou: jaká úskalí vás čekají

aktualizováno 
Hypoteční úvěr na výstavbu domu se obvykle nečerpá jednorázově, ale v několika etapách. Pokaždé, když nestačí hodnota zástavy, je nutné navýšení aktuální hodnoty znalcem. Je třeba stále dokládat bance faktury za materiál a práci? Kdy se přechází na anuitní splácení? A komu pomůže předhypoteční úvěr?
Po prostavění čerpaných prostředků musí znovu přijít odhadce, který navýší aktuální hodnotu zastavované nemovitosti.

Po prostavění čerpaných prostředků musí znovu přijít odhadce, který navýší aktuální hodnotu zastavované nemovitosti. | foto: Profimedia.cz

Obliba hypotečních úvěrů na výstavbu rodinného domu roste. Cena rodinného domu kousek za Prahou odpovídá ceně velkého bytu v Praze, navíc vidina vlastní zahrady bývá neodolatelná. Češi jsou také šikovní kutilové, a je tedy mnoho těch, kteří nechtějí dům tzv. na klíč, ale nakonec se na jeho výstavbě více či méně podílejí. Pojďme se podívat na to, jak lze takovou výstavbu rodinného domku financovat hypotečním úvěrem.

Když vlastníte pozemek…
Jde o jednu z nejčastějších variant. Z pohledu hypotečního financování je tento případ ideální proto, že pozemek vám slouží jako vložené vlastní prostředky. Budete-li tedy žádat o úvěr na výstavbu domu, nebude se díky vlastnictví pozemku jednat o 100 % hypotéku (záleží na ocenění pozemku znalcem), a vy se tak dostanete na příznivější úrokovou sazbu.

A jaké dokumenty si musíte připravit? V první řadě je to stavební povolení, položkový rozpočet zpracovaný autorizovaným technikem (u některých bank však můžete rozpočet připravit sami), projektovou dokumentaci, nabývací titul k pozemku a samozřejmě veškeré podklady k vaší bonitě. Pro čerpání hypotéky se seznam potřebných dokumentů liší podle toho, v jaké bance o hypotéku žádáte. Některé banky stále ještě pro čerpání úvěru požadují předložení smlouvy o dílo, některé banky už tuto smlouvu vidět nechtějí.

. Co se změnilo

- Některé banky už nevyžadují smlouvy o dílo se stavebními firmami.

- Rozpočet si klient u některých bank může vypracovat sám.

- Některé banky už nevyžadují předkládání faktur.

- Některé banky uvolní finanční prostředky už i na zahájení výstavby (půjčí např. až 120 % z hodnoty pozemku).

- V případě dostatečné hodnoty zástavy lze čerpat hypotéku najednou a přejít na anuitní splácení ještě před dokončením stavby.

- Více bank nabízí tzv. předhypoteční úvěr, který lze použít např. u montovaných staveb nebo dřevostaveb.

Čerpání hypotéky na etapy
Po předložení všech potřebných dokumentů bance a po ukončení schvalovacího procesu můžete přistoupit k podpisu úvěrové smlouvy. Teď už vám nic nebrání pustit se do stavebního procesu.

První čerpání půjčených prostředků proběhne oproti zastavení vašeho pozemku ve prospěch banky. U některých bank je ještě nutné předložit smlouvu o dílo, kterou jste uzavřeli se stavební firmou. Poté dostanete na svůj účet prostředky, ze kterých budete financovat první etapu výstavby. Ta zpravidla končí po dosažení jednoho metru výšky hrubé stavby. Pak je nutné, aby geometr stavbu s pozemkem zaměřil a takto rozestavěný dům byl vložen do katastru.

Nyní už jste ale majiteli nemovitosti, která má větší hodnotu než samotný pozemek, který před podpisem úvěrové smlouvy oceňoval znalec. Je tedy nutné provést aktualizaci znaleckého posudku na rozestavěný dům s pozemkem a vyhotovit nové zástavní smlouvy. Znalec vždy v tomto momentu kontroluje, zda na účet vyčerpané prostředky odpovídají provedeným stavebním pracím.

Nenastanou-li žádné problémy při oceňování rozestavěné nemovitosti, může přijít na řadu další čerpání dle plánovaného rozpočtu. Patříte-li do skupiny kutilů či máte-li ochotné a šikovné známé, nemusíme už u některých bank předkládat faktury. Tyto banky provádějí čerpání na základě aktualizace znaleckého posudku nebo protokolu o stavu stavby. Takových bank je ale stále poskrovnu.

Po prostavění čerpaných prostředků musí znovu přijít odhadce, který navýší aktuální hodnotu zastavované nemovitosti, a tak to jde až do momentu kolaudace. Kolaudace je ve standardním hypotečním procesu dalším mezníkem - přecházíte totiž na anuitní splácení hypotéky. Do momentu kolaudace splácíte pouze úroky z čerpaných částek.

Na anuitní splácení lze ale v některých případech přejít dříve, čímž se ušetří mnoho desítek, ba i stovek tisíc korun. K tomu je ale zapotřebí dostatečná zástava, která umožní čerpat úvěr jednorázově. Dostatečnou zástavou může být například vložený pozemek (s hodnotou vyšší nebo rovnou výši hypotečního úvěru) nebo jiná nemovitost vhodná k zástavě.

. Vybrat si správnou banku

V praxi se lze setkat s mnoha různými případy výstavby domu. Pro správný výběr banky je třeba vždy zohlednit nejen vaše požadavky a přání, ale také administrativní požadavky té které banky a v neposlední řadě i její určitý otevřený přístup k financování výstavby. Díky dnešní široké nabídce bank je financování stavby rodinného domu hypotékou mnohem jednodušší a rychlejší, než tomu bylo před několika lety. Přísloví "dvakrát měř, jednou řež" však platí i nadále, a to nejen mezi kutily, ale i při výběru financující banky.

Nevlastníte pozemek, ale máte finanční prostředky…
Jak ale vypadá hypoteční proces v případě, kdy nejste vlastníky pozemku a disponujete finančními prostředky pokrývajícími pouze část investice? Zde existují následující dvě možnosti:

  1. Pro někoho je vhodnější uhradit cenu pozemku hypotékou a vlastní finanční prostředky vložit do první etapy výstavby. Budeme mít tedy hypotéky dvě. Jednu 100 % na pozemek, jejíž anuitu začneme splácet po podpisu kupní smlouvy, a druhou na výstavbu domu. Tuto hypotéku budeme splácet po kolaudaci a její postup už jsme popsali výše. Ještě nutno dodat, že tyto dvě hypotéky musí být od stejného hypotečního domu.
  2. Druhou variantou je jediná hypotéka na pozemek i dům, přičemž vlastní prostředky se použijí k uhrazení části kupní ceny pozemku. Nevýhodou oproti předchozímu řešení je to, že mezi koupí pozemku a výstavbou domu nemůže být libovolná časová prodleva. Jednak jste nuceni hradit úroky z vyčerpané části úvěru na pozemek, jednak banka standardně vyžaduje kolaudaci domu do 24 měsíců od schválení hypotečního úvěru.

Nemáte ani pozemek, ani finanční prostředky…
Jak ale řešit situaci, kdy nemáte ani pozemek, ani finanční hotovost? Takový případ je opravdu těžko řešitelným oříškem. Oproti situaci, kdy vlastníte pozemek, který můžete zastavit, a hypotéku potřebujete jen na výstavbu, to máte těžší v tom, že nemáte finanční prostředky na první etapu výstavby do jednoho metru výšky. Banka totiž uvolní prostředky na váš účet oproti zastavení kupovaného pozemku, ale neuvolní prostředky na část stavby, která zatím neexistuje.

Řešením je nalézt stavební firmu, která jednotlivé etapy prací provede na dluh, a banka prostavěné prostředky uvolní posléze. Tato situace je velmi nepříjemná zejména v Praze, kde zápis do katastru trvá déle. Po zaměření rozestavěného domu a po ocenění nemovitosti znalcem tak firma musí dlouho čekat, než banka oproti zápisu do katastru potřebné prostředky uvolní. Ze všech možných případů je tento způsob výstavby a financování nejnáročnější.

Předhypoteční úvěr
Další pozitivní změnou je rozšíření nabídky tzv. předhypotečních úvěrů. Ty jsou vhodné v těch případech, kdy s ohledem na dočasně nevhodnou zástavu nelze čerpat standardní hypoteční úvěr . Konkrétně u výstavby rodinných domů se předhypoteční úvěr dá použít například při financování dřevostaveb nebo jiných montovaných domů, kdy je výstavba tak rychlá, že se nestíhá odsouhlasit geometrický plán rozestavěné stavby katastrem nemovitostí.

V těchto případech nemůže odhadce navýšit aktuální hodnotu nemovitosti, neboť po právní stránce dům neexistuje, přestože je těsně před kolaudací. Po kolaudaci domu, jeho ocenění a následném zápisu do katastru lze přejít na standardní hypoteční úvěr.

Autor:
Petra Horáková Krištofová, Hyposervis

Nejčtenější

Do úzkých ho dostal kamarád, kdysi prosperující firma asi zkrachuje

Drobným podnikatelům a živnostníkům dělají vrásky na čele mnozí odběratelé,...

Po studiích si Jaroslav založil rodinnou firmu se stavebninami. Dařilo se mu, zákazníci se jen hrnuli, až jednoho dne...

Co nahrává bleskovým zlodějům a systematikům, aby vás navštívili

Ilustrační snímek

Když dům či byt navštíví zloději, není to nic příjemného. Pojišťovny hlásí, že řada lidí jim přitom stále nahrává....

Vydáte stovku, pětikoruna se vám vrátí, někdy i mnohem víc

Existuje nabídka řady firem, které vám za nákupy přes svůj portál dávají...

Utrácíte, a přesto šetříte. To není protimluv, ale nabídka řady firem, které vám za nákupy přes svůj portál dávají...

Srazil na sjezdovce v Alpách lyžařku. Stálo to dva miliony korun

ilustrační snímek

Srážka s jiným lyžařem je podle pojišťoven poměrně častou pojistnou událostí. V alpských zemích navíc velmi drahou. V...

Společně, nebo každý sám? Poradíme, jak řešit finance v domácnosti

Ma si mladý pár zřídit nový účet, ke kterému budou mít oba přístup,nebo to...

Mladý pár se rozhodne bydlet spolu. Výhledově by si chtěli pořídit vlastní bydlení a založit rodinu. Jak si však...

Další z rubriky

Refinancování hypotéky: přísnějších pravidel se bát nemusíte

Ilustrační snímek

Vaše hypotéka běží. Fixaci máte třeba až za rok. Přemýšlet o případné změně můžete ale již teď. Domluvit se s jinou...

Hypotéky prudce zdražují, očekává se další růst úrokových sazeb

Ilustrační snímek

Hypotéky podle předpokladů zdražují. V říjnu se úroková sazba zvedla na 2,66 procenta, zatímco v září byl průměrný úrok...

Zájem o hypotéky klesá, úrokové sazby stagnují

Ilustrační snímek

V červenci o hypoteční úvěry nebyl valný zájem. Oproti červnu bylo v sedmém měsíci letošního roku uzavřeno o 2 014...

Tento týden nabídne dividendy od GE, Philip Morris, Telefonica a spousty dalších

Tento týden nabídne dividendy od GE, Philip Morris, Telefonica a spousty dalších

Kurzy.cz Poslední předvánoční týden je poměrně strohý na hospodářské výsledky amerických korporací. Nicméně se s čísly představí...

Najdete na iDNES.cz