Notář: Použití smluv z internetu je riziko, škody jsou až statisícové

aktualizováno 
Snadno je najdete na internetu, jsou většinou zdarma a bez problémů je stáhnete z nesčetných internetových portálů. Bývají doplněny informací, že se hodí pro různé životní situace a jsou komukoliv k dispozici. Řeč je o univerzálních vzorech smluv. Notář Radim Neubauer v rozhovoru pro iDNES.cz však před jejich použitím varuje.

Radim Neubauer, prezident Notářské komory ČR | foto: zdroj: Notářská komora ČR

Proč se raději vyhnout použití univerzální smlouvy?
Takzvané univerzální vzory smluv jsou univerzální jen zdánlivě. Každá situace, ať už kupujete, prodáváte, nebo darujete movitý či nemovitý majetek, je specifická. A oficiálně žádné vzory smluv nikdo neschvaluje. Logicky tedy ani nikdo neodpovídá za jejich správnost, tudíž není po kom vymáhat škodu vzniklou jejich použitím. Ve své praxi se pak setkávám s případy, že za mnou přijdou klienti v situaci, kdy takovou smlouvu použili a dostali se do vážných problémů.

Radim Neubauer (1977)

  • Vystudoval Právnickou fakultu Univerzity Karlovy v Praze, Aledo High School v Illinois (USA) a Gymnasium Liebigschule ve Frankfurtu nad Mohanem.
  • Od roku 2015 je prezidentem Notářské komory ČR.
  • Mluví plynně německy a anglicky.

Můžete být konkrétní?
Třeba při prodeji bytu použil klient smlouvu, kterou si stáhnul z internetu, protože chtěl ušetřit nějakou tu korunu za její správné sepsání. A dostal se do situace, kdy smlouva nebyla na katastru vůbec akceptována. Museli jsme tedy smlouvu sepsat nanovo a celý proces absolvovat znova.

Proč na katastru smlouvu zpochybnili?
Prodávající nebyl schopen správně popsat bytovou jednotku v panelovém domě. Ono to totiž pro laika nemusí být snadné. Úředník z katastrálního úřadu chybu samozřejmě okamžitě odhalil a smlouvu, která již byla oběma stranami podepsána, zpochybnil.

Co nesmí chybět, aby byl popis jednotky uznatelný?
Obvykle si lidé myslí, že stačí napsat parcelní číslo, případně číslo popisné. Ale u panelového domu s desítkami bytů se jedná o rozsáhlejší popis, kdy je třeba specifikovat i pozici bytu v domě. Podobné to může být s popsáním tzv. služebnosti (dříve věcné břemeno pozn. red.).

Jak se chybuje v popisu služebnosti?
Lidé třeba na služebnost ve smlouvě úplně zapomenou, nebo o něm ani neví. Také se může stát, že bude služebnost sjednána pouze pro aktuálního vlastníka a po jeho změně či smrti zanikne. Tím nový vlastník přijde třeba o přístupovou cestu ke své nemovitosti. Ve smlouvě musí být služebnost specifikována a podle toho, o co konkrétně se jedná, tedy například jestli je to příjezdová cesta do garáže nebo sloup vysokého napětí na soukromém pozemku.

Jaká další rizika hrozí, když se někdo rozhodne použít smlouvu z internetu?
Smlouvy z internetu mohou být zastaralé, na webovém portále jsou bez aktualizace volně ke stažení i několik let. A nikdo za ně samozřejmě neručí. Důležité je, aby smlouva byla v souladu s nejnovějším občanským zákoníkem a obsahovala všechny náležitosti, které obsahovat musí. Ty se ovšem v jednotlivých situacích liší. Proto nejsou žádné vzory univerzální.

K jakým pochybením dochází nejčastěji?
Nejčastěji se jedná o chybný popis převáděných nemovitostí, a to především bytových jednotek. Ty mohou existovat podle starého zákona o vlastnictví bytů i podle nového občanského zákoníku a pokaždé je třeba ve smlouvě uvést popis dle příslušného zákona. Může chybět i výslovný projev vůle nemovitost koupit, případně může být neurčitě uvedena kupní cena a způsob její úhrady. Ve vzorových smlouvách téměř nikdy nenajdete také způsob úhrady kupní ceny skrze úschovu u třetí strany, což je riziko pro převádějícího i kupujícího. 

Problémy mohou vzniknout také při převádění nemovitostí ve vícero katastrálních územích, při převodu spoluvlastnických podílů v důsledku návratu zákonného předkupního práva, nebo jak jsem říkal, při formulaci služebnosti. Těžko pak budete po někom vymáhat škodu, která vám vznikla kvůli tomu, že použijete smlouvu staženou zdarma z internetu.

S jak vysokými škodami jste se setkal a o co šlo?
Škody se pohybují v řádech desítek tisíc korun, ale ani stovky tisíc nejsou výjimkou. Lidé třeba zbytečně přijdou o nevratné rezervační poplatky a zálohy, protože smlouvu s nikým nekonzultovali a rovnou na místě podepsali.

Těch možných chyb je doslova bezbřehé množství, proto doporučuji konzultovat každou smlouvu s právníkem. Notář takovou smlouvu nejen sepíše, ale z pozice svého poslání obě stany upozorní na případná rizika a sdělí vám povinnosti z úkonu vyplývající – třeba potřebu vyhotovení energetického štítku budovy při prodeji domu.

Do jakých dalších situací se lidé při převodu nemovitostí v praxi dostávají?
Setkal jsem se třeba s případem, kdy se klient divil, proč se jako kupní strana při transakci s realitní kanceláří dostal do méně výhodné pozice, než v jaké je protistrana. A to i přes ujištění realitního makléře, že smlouvu viděl jejich advokát. Vysvětlil jsem mu, že problém je právě v tom „jejich“ advokátovi. Každý advokát pracuje pouze pro jednu stranu. Tedy zastupuje logicky zájmy svého klienta, který jej najal. 

Naproti tomu notář je státem pověřená osoba s povinností posloužit oběma stranám ku prospěchu a správnosti věci. Advokát tedy pracoval pro realitku. Kdyby byla smlouva dána na kontrolu notáři, poukázal by nejen na případné chyby a právní nesrovnalosti, ale oběma stranám by jejich situaci vysvětlil. Proto doporučuji nechat notáře smlouvu rovnou sepsat.

Když se někdo obrátí na notáře, aby sepsal smlouvu, jakou to má váhu?
Požádáte-li o převod nemovitosti notáře, sepíše smlouvu ve formě tzv. notářského zápisu, který má charakter veřejné listiny. To znamená, že se v případném správním nebo soudním řízení předpokládá její autenticita i pravdivost, pokud není prokázán opak. A stejnopis může v budoucnu posloužit i jako jednoznačný důkaz potvrzující pravdivost zapsaných údajů.

Kolik taková smlouva sepsaná notářem stojí?
Ceny jsou dle státem nastaveného ceníku a základem pro jejich výpočet je cena převáděné nemovitosti. Pokud prodáváte nemovitost v ceně jeden milion korun, pak činí odměna notáře za její sepsání cca devět tisíc korun včetně DPH. Pokud nemovitost v této hodnotě darujete, pak je cena nižší a za darovací smlouvu u notáře zaplatíte zhruba šest tisíc korun včetně DPH. Notářský zápis má dále tu výhodu, že notář následně zajistí i jeho vklad, tedy zapsání nového vlastnického práva, na příslušném katastrálním úřadě. Odpadá tak nutnost návštěvy úřadů.

V čem dále lidé chybují? Na co je potřeba myslet při převodu nemovitosti?
Podepsat smlouvu o převodu nemovitosti, tedy například o koupi bytu, pochopitelně znamená, že se zavazujete k platbě za něj. Jenže podepsáním smlouvy, po kterém následuje odeslání peněz, se majitelem ještě nestáváte. Stále totiž nejste zapsán v katastru. A zde se můžete – například při transakci s neprověřenou realitkou či prodejcem – dostat do situace, že nemáte ani peníze, ani byt. I když jsou všechny požadavky splněny.

S takovým případem jste se rovněž setkal?
Bohužel. Ale dá se tomuto problému snadno předejít. Řešením je úschova finanční částky u třetí strany. Když si pro úschovu vyberete notáře, peníze protistraně vydá až tehdy, když je nový vlastník zapsán v již zmíněném katastru nemovitostí a v katastru nebudou zapsány například exekuce na původního vlastníka. Pokud by z transakce sešlo, peníze putují zpět na váš účet, tedy na účet kupujícího.

Kolik taková úschova peněz u notáře stojí?
V případě, že je obojí, tedy sepsání smlouvy a následná úschova realizováno notářem, dochází ke zvýhodnění poplatku za úschovu, a to jeho snížením na jednu desetinu. Navíc jsou účastníci při sepisování smlouvy u notáře poučení o daňových povinnostech s převodem souvisejících.

O jaké daňové povinnosti se jedná?
Obvykle se jedná o daň z nabytí nemovitosti. Ale konkrétní povinnosti jsou vždy podle situace individuální. Proto opět doporučuji konzultaci u odborníka, protože u bytů a domů se často jedná o majetek mnohamilionové hodnoty, který vlastnily rodiny po několik generací. A riskovat, že o něj nebo o vysoké finanční částky přijdete kvůli snaze ušetřit na sepsání smlouvy, je zbytečné.

Autor:


Nejčtenější

Studia nejsou levná. Spočítali jsme, kolik stojí měsíčně vysokoškolák

Ilustrační snímek

Mít doma vysokoškoláka je pro mnohé rodiče značná finanční zátěž. Část nákladů na pokrytí studií si často mladí lidé...

Expertka: Ceny za hygienu zubů jsou různé, je to jako v luxusní restauraci

Prezidentka Asociace zubních hygienistek ve své pracovně.

Paní Eva dochází už tři roky na zubní hygienu v Přerově. Za každou návštěvu zaplatí kolem šesti set korun. Její sestra,...



Vše o důchodu: Jít do penze dřív, pracovat na procenta či brigádničit

Ilustrační snímek

Ač jste duchem stále mladí, myšlenka na výši důchodu se nejspíš občas vloudí do hlavy každému. A také plány. Jít do...

Zmapovali jsme deset aktuálně nejvýhodnějších běžných bankovních účtů

Ilustrační snímek

V Česku přibývají bankovní účty, které lze zřídit zdarma bez jakýchkoliv podmínek. Vyplývá to z analýzy, kterou server...

Dostali přidáno, přesto chtějí jinam. V kurzu je práce z domova

Ilustrační snímek

Více než kdy jindy musí být firmy obezřetné k požadavkům svých zaměstnanců. Touha Čechů po změně zaměstnání stále...

Další z rubriky

Dostali přidáno, přesto chtějí jinam. V kurzu je práce z domova

Ilustrační snímek

Více než kdy jindy musí být firmy obezřetné k požadavkům svých zaměstnanců. Touha Čechů po změně zaměstnání stále...

Advokátka: Sexuální útoky a šikanu v práci zákony dostatečně neřeší

Ilustrační snímek

Případů sexuálního obtěžování nebo šikany v práci je podle odborníků hodně, ale na rozdíl od západních států se o nich...

Výše mzdy stresuje nastupující generaci méně, než si firmy myslí

Ilustrační snímek

Stres v práci zažívají i mladí. Žebříček stresujících faktorů však nevede výše platu. Ten není pro nastupující generaci...

Trhy jen dostaly, co si samy přály. Výsledkem je hrozivá technická formace

Trhy jen dostaly, co si samy přály. Výsledkem je hrozivá technická formace

Kurzy.cz Ještě před pár týdny řada komentátorů na trhu varovala před napřimující se výnosovou křivkou. Tedy před tím, že sazby ...

Adecco spol. s r.o.
Asistentka prodejního týmu

Adecco spol. s r.o.
Středočeský kraj
nabízený plat: 25 000 - 30 000 Kč



Najdete na iDNES.cz