Vlastní výměna nemovitostí není vůbec výjimečnou událostí a praxe takových případů přináší stále více. Zpravidla mladší rodiny touží po bytě větším, zatímco starší manželské páry hledají menší a méně nákladné bydlení. Pokud skutečně dojde k úspěšnému protnutí poptávky a nabídky a smluvní strany se dohodnou, pak mají více možností, jak tuto operaci smluvně ošetřit.
Směnná smlouva je podobná smlouvě kupní
Směna je v podstatě právním vztahem, v němž si oba účastníci smlouvy vzájemně směňují věc za věc. V našem případě si směňují nemovitost za nemovitost. Každá strana je v případě nemovitosti, kterou dává, považována za prodávajícího a v případě nemovitosti, kterou směnou získává, za kupujícího. Ke změně vlastnického práva předmětných nemovitostí dochází podobně jako u smlouvy kupní vkladem vlastnického práva (respektive k datu podání návrhu na vklad vlastnického práva) na katastr. Jenom pro úplnost doplňuji, že směnné smlouvě se věnuje paragraf 611 Občanského zákoníku.
Ani výměna nemovitostí se neobejde bez natažené ruky státu a zaměřme se tedy na rozdíly v daňových povinnostech v případě použití směnné smlouvy a aplikace dvou smluv kupních. Při prodeji či nákupu nemovitostí se účastníků dotýká režim dvou daní – daně z převodu nemovitosti a daně z příjmů. V úvahu přichází ještě daň z přidané hodnoty, avšak ta se týká plátců DPH, a tudíž na ni pro tento účel zapomeňme.
Při výměně ušetříte daň z převodu nemovitosti z levnější nemovitosti
Jak si vybrat ten pravý fond pro vás? Čtěte ZDE. |
V čem je tedy rozdíl v případě směny a koupě. Dochází-li ke směně nemovitostí, považují se jejich vzájemné převody pro účely daně z převodu nemovitostí za jeden převod (viz paragraf 9, odst.3 zmiňovaného zákona). Daň se fakticky vybírá pouze z převodu té nemovitosti, z jejíhož převodu je vyšší. Jinými slovy levnější ze směňovaných nemovitostí je fakticky od této daně osvobozena. Tím se tedy sníží daňové zatížení ve srovnání s dvojí smlouvou kupní se vzájemným započtením pohledávek. Tato výhoda se přitom vztahuje na stavby i na pozemky.
Směna podléhá dani z příjmů, není-li naplněn časový test
Při směně nemovitostí si mnohdy ani jednotliví účastníci neuvědomí, že jejich transakce podléhá také povinnostem vůči dani z příjmů. Zda vlastní transakce podléhá dani z příjmů či nikoli je třeba prověřit s paragrafem 4, zákona o daních z příjmů, který vyjmenovává všechny druhy osvobozených příjmů.
Komu můžete svěřit své peníze? |
Pokud tedy předmětné nemovitosti směnné smlouvy časovému testu nevyhoví, pak je třeba z takové transakce zaplatit také daň z příjmů. Objasněme si výměnu nemovitosti s daňovým dopadem na konkrétním příkladu:
Zadání: Dvě fyzické osoby, které nejsou podnikateli, si navzájem směnily dva byty. Jak už to v takových případech bývá, tak došlo k výměně dvou nestejných bytů s rozdílnými tabulkovými cenami. K realizaci tohoto smluvního vztahu uzavřeli účastníci směnnou smlouvu. Osoba A získala směnou byt v hodnotě 1,5 miliónu a osoba B (samozřejmě od osoby A) byt za 1,3 miliónu.
Daň z převodu nemovitosti se v tomto konkrétním příkladu bude platit pouze z hodnoty 1,5 miliónu (je vyšší) a bude činit 45 000 Kč. Obě hodnoty bytu (1,5 a 1,3 miliónu) vycházejí z posudku znalce na oceňování nemovitostí, který je nedílnou součástí této transakce.
Jak levně přijít k nemovitosti? Vydražte si svoji nemovitost. |
Osoba B fakticky realizuje ztrátu. Jde ovšem o osobu, která není podnikatelem, a tudíž si nemůže vzniklou ztrátu uplatnit na snížení daňového základu.
Směňovali jste nemovitosti? Jak jste postupovali v oblasti smluv? Na jaké překážky jste narazili při realizaci výměny? Těšíme se na vaše názory.