Užívání komunikace v uzavřeném areálu více vlastníky

  10:35aktualizováno  10:35
V rozsudku sp.zn. 22 Cdo 4392/2010 ze dne 30.10.2012 se Nejvyšší soud zabýval otázkou, jak vyřešit vztah více podnikatelů vlastnících provozovny v jednom společném areálu, pokud jde o užívání komunikací a zpevněných ploch.
Poldi Kladno

Poldi Kladno | foto: Josef VostárekMF DNES

Na Nejvyšší soud se obrátil vlastník čtyř budov v uzavřeném areálu, kde ostatní budovy a zpevněné plochy (komunikace a manipulační plochy) byly ve vlastnictví jiné osoby. Jediná přístupová cesta k budovám žalobce vedla právě přes komunikace tohoto druhého vlastníka. Podle žalobce mu tento druhý vlastník odmítal  umožnit k budovám přístup. Proto se žalobou domáhal, aby mu druhý vlastník - žalovaný - přestal zamezovat v příjezdu. Okresní i krajský soud žalobu zamítli a proto se žalobce obrátil s dovoláním na Nejvyšší soud. Ani ten mu však nevyhověl.

Daná situace není v praxi neobvyklá - nastala zejména při privatizaci  (někdy v kombinaci s restitucemi) velkých areálů bývalých státních podniků, které byly buď při privatizaci či následně po ní rozprodány různým subjektům, aniž by  bylo řešeno, jak bude právně zajištěn příjezd k jednotlivým objektům.

Řešení spočívá v právu na zřízení věcného břemene "nezbytné cesty"

Plné znění rozsudku Nejvyššího soudu sp.zn. 22 Cdo 4392/2010

Nejvyšší soud se podrobně zabýval různými předpisy, které by snad mohly být argumentačně využity pro umožnění průjezdu. Z jeho závěrů však vyplývá, že žádné "nestandardní" řešení zde není na místě a  to zejména proto, že české právo má standardní řešení těchto situací a to formou zřízení věcného břemene nezbytné cesty. Jinými slovy došel Nejvyšší soud k tomu, že nemá smysl hledat jiná řešení, když právo na danou situaci pamatuje.

Možnosti řešení vztahů mezi vícero vlastníky téhož areálu

Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí posuzoval tři právní instituty, které by snad mohly odůvodňovat to, aby soud přikázal vlastníkovi komunikací umožnit žalobci průjezd. Prvním argumentem mohla být žalobcem tvrzená zvláštní úprava v zákoně č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích. Tento zákon označuje ve svém § 7 komunikace v uzavřených areálech jako neveřejné, přičemž o způsobu jejich užívání rozhoduje podle zákona vlastník objektu. Zákon výslovně neřeší, co se stane za situaci, kdy existuje vícero vlastníků nemovitostí v daném objektu/areálu. Nejvyšší soud ovšem dospěl k závěru, že zákon o pozemních komunikacích neobsahuje žádnou zvláštní úpravu vztahů mezi vícero vlastníky téhož areálu. Pokud zákon hovoří o vlastníkovi objektu, nerozumí tím všechny případné vlastníky objektů v areálu, ale pouze vlastníka komunikace, resp. pozemku, na němž je účelová komunikace zřízena. Nejvyšší soud uvedl, že ustanovení § 7 odst. 2 zákona o pozemních komunikacích "podle svého znění – vyjadřuje se o vlastníku uzavřeného areálu, nikoliv o vlastnících – dopadá na situace, kdy má areál jediného vlastníka. Neplyne z něj jasně, že by zákon vlastníkem areálu rozuměl vlastníky všech nemovitostí, které areál tvoří, že by ve vztahu ke zde se nacházející účelové komunikaci konstruoval vztah obdobný spoluvlastnictví či že by jinak zakládal právo vlastníka některé z nemovitostí užívat účelovou komunikaci, jejímž vlastníkem není."

Zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích

§ 7

Účelová komunikace
 
(1) Účelová komunikace je pozemní komunikace, která slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků. Příslušný silniční správní úřad může na žádost vlastníka účelové komunikace a po projednání s příslušným orgánem Policie České republiky upravit nebo omezit veřejný přístup na účelovou komunikaci, pokud je to nezbytně nutné k ochraně oprávněných zájmů tohoto vlastníka. Úprava nebo omezení veřejného přístupu na účelové komunikace stanovené zvláštními právními předpisy tím není dotčena.
 
(2) Účelovou komunikací je i pozemní komunikace v uzavřeném prostoru nebo objektu, která slouží potřebě vlastníka nebo provozovatele uzavřeného prostoru nebo objektu. Tato účelová komunikace není přístupná veřejně, ale v rozsahu a způsobem, který stanoví vlastník nebo provozovatel uzavřeného prostoru nebo objektu. V pochybnostech, zda z hlediska pozemní komunikace jde o uzavřený prostor nebo objekt, rozhoduje příslušný silniční správní úřad.

Druhým možným řešením bylo podle Nejvyššího soudu analogické užití institutu tzv. obecného užívání veřejně přístupné účelové komunikace.  U veřejných účelových komunikací totiž Nejvyšší soud ve svých dřívějších rozhodnutích dovodil, že "je-li účelová komunikace v souladu s vůlí vlastníka pozemku zřízena, nemůže její vlastník jednostranným vyhlášením zamezit jejímu obecnému užívání," (rozhodnutí sp.zn. 22 Cdo 1868/2000). Tuto argumentaci ovšem v našem případě Nejvyšší soud pro neveřejné účelové komunikace odmítl, když mimo jiné výslovně odkázal na rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 1911/2000 ze dne  30. března 2002, podle něhož: "Zřídí-li vlastník pozemku účelovou komunikaci anebo souhlasí-li, byť i konkludentně, s jejím zřízením (aniž by šlo o komunikaci v uzavřeném prostoru nebo objektu, která slouží potřebě vlastníka nebo provozovatele uzavřeného prostoru nebo objektu), stává se tato komunikace veřejně přístupnou a vztahuje se na ni nadále obecné užívání pozemní komunikace." Analogické použití úpravy veřejných účelových komunikací tak není namístě a to již s ohledem na ochranu vlastnického práva vlastníka dané komunikace.

Třetím možným řešením by bylo analogické použití úpravy spoluvlastnictví podle § 137 Občanského zákoníku. Nejvyšší soud sice takový přístup a priori nevyloučil, s ohledem na význam vlastnického práva jakožto základního lidského práva ovšem takovou možnost vidí jako zcela výjimečnou. Navíc by samozřejmě muselo být takovéto omezení kompenzováno nějakou - pravděpodobně finanční - náhradou.

Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník

§ 137

(1) Podíl vyjadřuje míru, jakou se spoluvlastníci podílejí na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví ke společné věci.
(2) Není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak, jsou podíly všech spoluvlastníků stejné.

V daném případě se Nejvyšší soud - jak již bylo uvedeno výše - odmítl tímto směrem vydat zejména proto, že české právo má pro daný případ specifické řešení v úpravě § 151o občanského zákoníku, podle nějž se může vlastník objektu, k němuž není možné se dostat jinak, domáhat zřízení věcného břemene k sousednímu pozemku za úplatu (tzv. věcné břemeno nezbytné cesty). Toho se však žalobce v daném případě nedomáhal. 

Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník

§ 151o

(1) Věcná břemena vznikají písemnou smlouvou, na základě závěti ve spojení s výsledky řízení o dědictví, schválenou dohodou dědiců, rozhodnutím příslušného orgánu nebo ze zákona. Právo odpovídající věcnému břemenu lze nabýt také výkonem práva (vydržením); ustanovení § 134 zde platí obdobně. K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí.
(2) Smlouvou může zřídit věcné břemeno vlastník nemovitosti, pokud zvláštní zákon nedává toto právo i dalším osobám.
(3) Není-li vlastník stavby současně vlastníkem přilehlého pozemku a přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak, může soud na návrh vlastníka stavby zřídit věcné břemeno ve prospěch vlastníka stavby spočívající v právu cesty přes přilehlý pozemek.

Právní věty rozhodnutí sp.zn. 22 Cdo 4392/2010

I. Z § 7 odst. 2, příp. z jiných ustanovení zákona o pozemních komunikacích nelze dovodit zvláštní úpravu vztahu mezi vlastníky nemovitostí tvořících uzavřený areál, která by vlastníku některé z nemovitostí poskytovala právo užívat účelovou komunikaci, jejímž vlastníkem není.

II. Pokud by měl zákon o pozemních komunikacích vlastníka účelové komunikace v uzavřeném areálu omezit užívacím právem vlastníka jiné nemovitosti, musel by to především výslovně stanovit nebo by to z něj muselo jednoznačně vyplývat. Tak tomu není. Zároveň by musel upravit náhradu za nucené omezení vlastnického práva, což také nečiní. Zákonodárce zjevně ani takové omezení nezamýšlel.

III. Spoluvlastnictvím je vztah mezi osobami, které společně vlastní tutéž věc nebo tytéž věci. Není jím vztah mezi osobami, z nichž každá vlastní jinou věc. Ze vztahu mezi těmito osobami nečiní spoluvlastnictví ani skutečnost, že jednotlivé věci tvoří dohromady určitý soubor definovaný např. společnou funkcí věcí nebo jejich společným ohraničením. Takovéto vztahy nejsou v občanském zákoníku zvláště upraveny. Řídí se obecnou úpravou vlastnického práva v § 123 a následujících občanského zákoníku, což především znamená, že každý z vlastníků má právo pouze ke své věci, nikoliv k jiným věcem. Lze zmínit, že zvláštní úpravu neobsahuje ani nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.); jeho institut přídatného spoluvlastnictví dopadá na vztahy, které se liší především v tom ohledu, že věc, která má sloužit užívání jiných věcí, je ve spoluvlastnictví vlastníků ostatních věcí.

IV. Jestliže má vlastník jiné nemovitosti v uzavřeném areálu potřebu užívat cizí účelovou komunikaci a její vlastník mu k tomu nedá svolení, může se vlastník jiné nemovitosti za podmínek § 151o odst. 3 občanského zákoníku domáhat, aby mu bylo k účelové komunikaci za náhradu zřízeno věcné břemeno. Svolí-li vlastník účelové komunikace k užívání, aniž by k tomu jinému zřídil právo (výprosa), může svolení kdykoliv odvolat.



Nejčtenější

Studia nejsou levná. Spočítali jsme, kolik stojí měsíčně vysokoškolák

Ilustrační snímek

Mít doma vysokoškoláka je pro mnohé rodiče značná finanční zátěž. Část nákladů na pokrytí studií si často mladí lidé...

Expertka: Ceny za hygienu zubů jsou různé, je to jako v luxusní restauraci

Prezidentka Asociace zubních hygienistek ve své pracovně.

Paní Eva dochází už tři roky na zubní hygienu v Přerově. Za každou návštěvu zaplatí kolem šesti set korun. Její sestra,...



Vše o důchodu: Jít do penze dřív, pracovat na procenta či brigádničit

Ilustrační snímek

Ač jste duchem stále mladí, myšlenka na výši důchodu se nejspíš občas vloudí do hlavy každému. A také plány. Jít do...

Zmapovali jsme deset aktuálně nejvýhodnějších běžných bankovních účtů

Ilustrační snímek

V Česku přibývají bankovní účty, které lze zřídit zdarma bez jakýchkoliv podmínek. Vyplývá to z analýzy, kterou server...

Dostali přidáno, přesto chtějí jinam. V kurzu je práce z domova

Ilustrační snímek

Více než kdy jindy musí být firmy obezřetné k požadavkům svých zaměstnanců. Touha Čechů po změně zaměstnání stále...

Další z rubriky

Veřejná diskuze k proceduře narovnání

Státní znak (ilustrační foto).

Úřad pro ochranu hospodářské soutěže vyzval veřejnost k účasti ve veřejné diskusi o Oznámení o proceduře narovnání....

Stanovisko Nejvyššího soudu k promlčení nároku na omluvu

Ústavní soud v Brně (ilustrační snímek)

Občanskoprávní a obchodní kolegium Nejvyššího soudu schválilo na svém zasedání dne 11.9.2013 stanovisko, které se týká...

Dědické právo v novém občanském zákoníku

Občanský zákoník (ilustrační foto).

Dědické právo je jednou z oblastí, které se rekodifikace soukromého práva dotkla nejvýrazněji. Nový občanský zákoník...

Sociálka rozesílá dopisy. Lidé se dozví, kdy půjdou do důchodu

Sociálka rozesílá dopisy. Lidé se dozví, kdy půjdou do důchodu

Kurzy.cz Možná i Vám teď přišel domů dopis od České správy sociálního zabezpečení. Ta obeslala 100 tisíc lidí, kteří půjdou do d...



Najdete na iDNES.cz