Kdo si tedy může snížit daňový základ o zaplacené úroky? Podmínky uplatnění odpočtu jsou poněkud odlišné než u státního příspěvku. Možnost odpočtů se totiž neváže pouze na novou bytovou výstavbu, ale v podstatě na jakýkoliv hypoteční úvěr použitý pro uspokojení bytové potřeby daňového poplatníka. Bytovou potřebou se přitom pro účely tohoto odpočtu rozumí:
- výstavba bytového domu, rodinného domu, bytu nebo změna stavby
- koupě pozemku, pokud bude využit k uspokojení bytové potřeby a pokud bude na pozemku tato výstavba zahájena nejpozději do 4 let od uzavření smlouvy
- koupě bytového domu, rodinného bytu nebo bytu včetně rozestavěné stavby
- úhrada členského podílu právnické osobě, která byla založena za účelem výstavby a koupě domu nebo bytu
- údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu nebo bytu ve vlastnictví a bytů v nájmu nebo užívání
- vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním bytového domu, rodinného domu nebo bytu
- splacení jiného úvěru poskytnutého stavební spořitelnou nebo hypoteční bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem a použitého daňovým poplatníkem na bytovou potřebu
Drtivá většina hypotečních bank na českém trhu nabízí klientům splácení ve formě anuitních splátek. Kromě této formy splácení existuje ještě degresívní či progresívní způsob, avšak ten nabízí pouze Bank Austria Creditanstalt. Anuita je tedy pravidelná měsíční splátka, kterou bude klient platit během celého fixačního období. Důležitý s ohledem na daňový aspekt je ale především fakt, že v průběhu splátkového období se mění podíl úroku a zároveň úmoru na anuitě. Platí, že postupně roste úmor a klesá úrok. Proč tomu tak je? Odpověď je velmi jednoduchá a spočívá v tom, že úrok se vypočítává z jistiny, která se každý měsíc sníží o zaplacený úmor. Proto tedy v prvním roce splácení hypotéky si může daňový poplatník odečíst od základu daně mnohem vyšší částku než v posledním roce.
Asi nejlépe lze demonstrovat daňový aspekt hypotéky na následujícím příkladu.Třicetiletý svobodný muž získal hypotéku na 600 tisíc Kč při úroku 11 procent p.a, kterou splatí za 5 let. Díky čtyřprocentnímu státnímu příspěvku bude měsíčně splácet po dobu 5 let 11880 Kč. Následující tabulka ukazuje, o jakou částku si v jednotlivých letech splácení může snížit daňový základ.
Součet anuit v jednotlivých letech | Součet úmoru v jednotlivých letech | Procentní podíl úmoru na anuitních splátkách | Součet úroků v jednotlivých letech | Procentní podíl úroků na anuitních splátkách | |
1.rok | 142560 Kč | 104081 Kč | 73,1 procenta | 38679 Kč | 26,9 procenta |
2.rok | 142560 Kč | 111354 Kč | 78,3 procenta | 31201 Kč | 21,7 procenta |
3.rok | 142560 Kč | 119515 Kč | 83,9 procenta | 22985 Kč | 16,1 procenta |
4.rok | 142560 Kč | 127969 Kč | 89,9 procenta | 14691 Kč | 10,1 procenta |
5.rok | 142560 Kč | 137081 Kč | 96,4 procenta | 5244 Kč | 3,6 procenta |
Celkem | 712800 Kč | 600000 Kč | 112800 Kč |
Jak je vidět, tak úroky klesají velmi rychle s blížícím se koncem lhůty splatnosti a možnost odpočtu z daní se snižuje. Mimochodem daňový odpočet není neomezený a za jeden rok si lze snížit daňový základ o úroky maximálně ve výši 300 tisíc Kč, což jen pro ilustraci odpovídá úrokům v prvním roce splácení úvěru ve výši tři miliónů, splatného za 15 let při úrokové sazbě 10,4 procenta.