Můžeme např. řešit následující situaci. Potřebujeme pořídit vlastní bydlení za 1,5 mil. Kč. Tyto peníze máme k dispozici a můžeme je na bydlení ihned použít. Nabízí se však i jiná varianta: použít pouze 500 000 Kč vlastních prostředků a na zbytek si vzít hypoteční úvěr.
Mohou nás k tomu vést následující důvody:
- Hypoteční úvěr je levný. Úrokové sazby se pohybují kolem 6 %, často i níže. Když budeme mít možnost snížit si daňový základ o zaplacené úroky, budou naše náklady ještě nižší a dostanou se cca na 4 % p.a.
-
Vlastní peníze dokážeme uložit o něco výhodněji. Akcie dlouhodobě vydělávaly kolem 10 % ročně, dluhopisy cca 4 % ročně. Když namícháme portfolio, které bude mít 50 % akcií a 50 % dluhopisů, je možné očekávat výnos kolem 7 % ročně. Dokonce je možné zvýšit podíl v akciích a dosáhnout tak vyšších potencionálních výnosů.
-
Portfolio tak vydělává více, než kolik činí náklady na hypoteční úvěr. Z portfolia bude možné splácet úroky a jistinu a ještě nám nějaké peníze zbudou.
-
Rozdíl mezi výnosy portfolia a náklady na hypoteční úvěr jsou 3 % p.a. Při milionovém úvěru to znamená zisk 30 000 Kč v prvním roce.
 |
Drží hypoteční banky klienta v zajetí? Banka může úročení hypotéky nepříjemně zvýšit. Čtěte ZDE. |
Průběh splácení hypotečního úvěru výnosem z portfolia
Jisté investice
Takto by to vypadalo moc hezky, ale kam správně investovat? Mluvilo se o výnosu 5 %, 6 % nebo dokonce 8 % ročně. Existují portfolia (nebo fondy), která tyto výnosy v dlouhém časovém horizontu v průměru měla. Jenže háček je v tom, že dlouhodobě a v průměru. Těchto výnosů se nám nepodaří dosahovat každoročně.
Můžeme zkusit zvolit velice jisté nástroje, kde není riziko kolísání hodnoty investice. Mezi nejméně rizikové (kolísavé) patří investice do fondů peněžního trhu nebo do dluhopisů. Problém je v tom, že tyto instrumenty nabízejí jenom malý výnos. Např. jeden z reprezentantů dluhopisů, hypoteční zástavní listy, nabízejí nižší výnos do splatnosti, než kolik činí úroková sazba z hypotečního úvěru. To je jasné, protože tyto dluhopisy slouží bankám jako zdroje financování úvěrů a banky si k ceně zdrojů přidají svoje marže; tak vznikne sazba pro klienta. Šance díky hypotečním zástavním listům existuje, a to díky státním podporám. Zde záleží na konkrétní situaci a na výši podpor, které se na daný případ vztahují.
Když budeme mít hypoteční úvěr se sazbou 5 % ročně a budeme mít nárok na státní podporu pro mladé (1 procentní bod) a budeme se nacházet v daňovém pásmu 32 %, bude efektivní úrok hypotečního úvěru nad 2 % ročně. (Nepočítáme zde s poplatky.) Výnos hypotečních zástavních listů je v současné době cca 3,3 % ročně.
Cesta pomocí jistých dluhopisů asi není možná. Výnosy jsou jen nepatrně vyšší než efektivní úrok z hypotečního úvěru. Navíc nepočítáme s poplatky, které by mohly celou výhodnost zvrátit. Také jsme uvedli ten nejoptimističtější případ, kdy počítáme s maximálními podporami. Komplikace spojené s úvěrem nám za tento minimální zisk asi stát nebude.
|
|
Chcete hned bydlet ve svém? |
Rizikovější investice
Další možností je volit rizikovější investice, které přinášejí vyšší zisk. Poohlédneme se např. po akciích. Ty opravdu v historii vynášely kolem 10 % ročně. Jak jsme viděli na grafu 7.5 i zisk 8 % nám zaručil, že hodnota portfolia dokonce rostla. S akciemi je spojeno jisté riziko. Ne pokaždé vydělají. Jsou roky, kdy prodělají, a to dosti citelně. Poslední 3 roky jsou toho příkladem.
Simulace možného vývoje agresivního portfolia, kterým se splácí hypoteční úvěr
Graf ukazuje, jak se také mohou chovat trhy, od kterých se očekává výnos 10 % ročně při volatilitě 20 % ročně. Tyto hodnoty odpovídají akciovým trhům. Když budou trhy vydělávat v průměru kolem 10 % ročně, můžeme se těšit na veliké zisky. Rozhodující jsou především první roky. Když akcie vydělají 30 %, bude mít portfolio hodnotu cca 1 230 000 Kč (300 000 Kč jsou výnosy portfolia a 70 000 splátka úvěrů.) V dalších letech má portfolio výrazně vyšší hodnotu, než je výše hypotečního úvěru, a již nám nebude vadit ani případný nižší výnos portfolia.
 |
Která banka má nejlepší hypotéku? To se dozvíte ZDE. |
Máme možnost volit trochu konzervativnější a méně výnosné portfolio, např. smícháním dluhopisů a akcií. Tak sice dosáhneme nižších výnosů, ale odpadne nám riziko poklesu portfolia o 30 % v prvním roce.
Simulace možného vývoje vyváženého portfolia, kterým se splácí hypoteční úvěr
Ani konzervativnější portfolio, které má 50 % akcií a 50 % dluhopisů a jehož očekávaný výnos je 7 % a riziko 8 %, nás neochrání od ztráty peněz. Na rozdíl od agresivního portfolia zde chybí extrémní hodnoty. Nemůžeme prodělat ani vydělat tolik jako v případě agresivního portfolia, ale ani zde nejsme imunní proti ztrátě.
Kombinování hypotečního úvěru s investováním volných prostředků do investičního portfolia je velice rizikovým podnikem. Ve většině případů se nám podaří vydělat a po splacení úvěru nám nějaké peníze zbydou. Úspěch však není zaručen a podstupujeme značné riziko.
Myslíte si, že byste věděli využít dnešních levných hypotečních úvěrů a dokázali na hypotéce ještě i vydělat? Těšíme se na vaše názory.
|
Ukázky z knihy | |
Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:
DPH 2005 po novele
Naučte se investovat
Povinné ručení - otázky a odpovědi
