Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Vezměte si hypotéku a vydělejte!

aktualizováno 
Hypoteční úvěry jsou levným způsobem, jak si půjčit peníze. Určitě by stálo za úvahu nepoužívat všechny vlastní peníze na investici do nemovitosti, ale půjčit si cizí a ty vlastní si uložit. Vyplatí se tato spekulace?

Můžeme např. řešit následující situaci. Potřebujeme pořídit vlastní bydlení za 1,5 mil. Kč. Tyto peníze máme k dispozici a můžeme je na bydlení ihned použít. Nabízí se však i jiná varianta: použít pouze 500 000 Kč vlastních prostředků a na zbytek si vzít hypoteční úvěr.

Mohou nás k tomu vést následující důvody:

  • Hypoteční úvěr je levný. Úrokové sazby se pohybují kolem 6 %, často i níže. Když budeme mít možnost snížit si daňový základ o zaplacené úroky, budou naše náklady ještě nižší a dostanou se cca na 4 % p.a.

  • Vlastní peníze dokážeme uložit o něco výhodněji. Akcie dlouhodobě vydělávaly kolem 10 % ročně, dluhopisy cca 4 % ročně. Když namícháme portfolio, které bude mít 50 % akcií a 50 % dluhopisů, je možné očekávat výnos kolem 7 % ročně. Dokonce je možné zvýšit podíl v akciích a dosáhnout tak vyšších potencionálních výnosů.

  • Portfolio tak vydělává více, než kolik činí náklady na hypoteční úvěr. Z portfolia bude možné splácet úroky a jistinu a ještě nám nějaké peníze zbudou.

  • Rozdíl mezi výnosy portfolia a náklady na hypoteční úvěr jsou 3 % p.a. Při milionovém úvěru to znamená zisk 30 000 Kč v prvním roce.

Drží hypoteční banky klienta v zajetí? Banka může úročení hypotéky nepříjemně zvýšit. Čtěte ZDE.

Úspěch nebo neúspěch našeho počínání velice výrazně závisí na tom, jak dokážeme zhodnotit naše prostředky (viz graf). V případě, že dokážeme uložit prostředky lépe, než kolik činí efektivní úrok z úvěru, zbydou nám po 20 letech v portfoliu nějaké peníze. Při výnosu portfolia, který bude jenom o jediný procentní bod vyšší než efektivní úrok z úvěru, nám zbyde po 20 letech přes 200 000 Kč. Při výnosu o další procentní bod vyšším (6 % p.a.) nám zbyde o dalších cca 300 000 Kč více. Při výnosu 8 % dokonce objem prostředků v portfoliu neklesá, protože výnosy portfolia jsou větší než celá splátka úvěru.

Průběh splácení hypotečního úvěru výnosem z portfolia

Jisté investice

Takto by to vypadalo moc hezky, ale kam správně investovat? Mluvilo se o výnosu 5 %, 6 % nebo dokonce 8 % ročně. Existují portfolia (nebo fondy), která tyto výnosy v dlouhém časovém horizontu v průměru měla. Jenže háček je v tom, že dlouhodobě a v průměru. Těchto výnosů se nám nepodaří dosahovat každoročně.

Můžeme zkusit zvolit velice jisté nástroje, kde není riziko kolísání hodnoty investice. Mezi nejméně rizikové (kolísavé) patří investice do fondů peněžního trhu nebo do dluhopisů. Problém je v tom, že tyto instrumenty nabízejí jenom malý výnos. Např. jeden z reprezentantů dluhopisů, hypoteční zástavní listy, nabízejí nižší výnos do splatnosti, než kolik činí úroková sazba z hypotečního úvěru. To je jasné, protože tyto dluhopisy slouží bankám jako zdroje financování úvěrů a banky si k ceně zdrojů přidají svoje marže; tak vznikne sazba pro klienta. Šance díky hypotečním zástavním listům existuje, a to díky státním podporám. Zde záleží na konkrétní situaci a na výši podpor, které se na daný případ vztahují.

Když budeme mít hypoteční úvěr se sazbou 5 % ročně a budeme mít nárok na státní podporu pro mladé (1 procentní bod) a budeme se nacházet v daňovém pásmu 32 %, bude efektivní úrok hypotečního úvěru nad 2 % ročně. (Nepočítáme zde s poplatky.) Výnos hypotečních zástavních listů je v současné době cca 3,3 % ročně.

Cesta pomocí jistých dluhopisů asi není možná. Výnosy jsou jen nepatrně vyšší než efektivní úrok z hypotečního úvěru. Navíc nepočítáme s poplatky, které by mohly celou výhodnost zvrátit. Také jsme uvedli ten nejoptimističtější případ, kdy počítáme s maximálními podporami. Komplikace spojené s úvěrem nám za tento minimální zisk asi stát nebude.

Chcete hned bydlet ve svém?
Která banka vám poskytne nejvýhodnější hypotéku?
Čtěte speciální přílohu iDNES Hypotéky.

Rizikovější investice

Další možností je volit rizikovější investice, které přinášejí vyšší zisk. Poohlédneme se např. po akciích. Ty opravdu v historii vynášely kolem 10 % ročně. Jak jsme viděli na grafu 7.5 i zisk 8 % nám zaručil, že hodnota portfolia dokonce rostla. S akciemi je spojeno jisté riziko. Ne pokaždé vydělají. Jsou roky, kdy prodělají, a to dosti citelně. Poslední 3 roky jsou toho příkladem.

Simulace možného vývoje agresivního portfolia, kterým se splácí hypoteční úvěr

Graf ukazuje, jak se také mohou chovat trhy, od kterých se očekává výnos 10 % ročně při volatilitě 20 % ročně. Tyto hodnoty odpovídají akciovým trhům. Když budou trhy vydělávat v průměru kolem 10 % ročně, můžeme se těšit na veliké zisky. Rozhodující jsou především první roky. Když akcie vydělají 30 %, bude mít portfolio hodnotu cca 1 230 000 Kč (300 000 Kč jsou výnosy portfolia a 70 000 splátka úvěrů.) V dalších letech má portfolio výrazně vyšší hodnotu, než je výše hypotečního úvěru, a již nám nebude vadit ani případný nižší výnos portfolia.

Která banka má nejlepší hypotéku? To se dozvíte ZDE.

Problém však nastane v opačném případě. Když portfolio prodělá 30 %, ještě z něj odčerpáme peníze na splácení úvěru. Zbyde v něm cca 630 000 Kč. Potom už nás těžko zachrání i výnosy kolem 10 %, protože nepokryjí ani celou splátku hypotečního úvěru.

Máme možnost volit trochu konzervativnější a méně výnosné portfolio, např. smícháním dluhopisů a akcií. Tak sice dosáhneme nižších výnosů, ale odpadne nám riziko poklesu portfolia o 30 % v prvním roce.

Simulace možného vývoje vyváženého portfolia, kterým se splácí hypoteční úvěr

Ani konzervativnější portfolio, které má 50 % akcií a 50 % dluhopisů a jehož očekávaný výnos je 7 % a riziko 8 %, nás neochrání od ztráty peněz. Na rozdíl od agresivního portfolia zde chybí extrémní hodnoty. Nemůžeme prodělat ani vydělat tolik jako v případě agresivního portfolia, ale ani zde nejsme imunní proti ztrátě.

Kombinování hypotečního úvěru s investováním volných prostředků do investičního portfolia je velice rizikovým podnikem. Ve většině případů se nám podaří vydělat a po splacení úvěru nám nějaké peníze zbydou. Úspěch však není zaručen a podstupujeme značné riziko.

Myslíte si, že byste věděli využít dnešních levných hypotečních úvěrů a dokázali na hypotéce ještě i vydělat? Těšíme se na vaše názory.

Ukázky z knihy
Petra Syrového: Financování vlastního bydlení

1. díl: Je výhodnější nájemní, či vlastní bydlení?

2. díl: Jednorázový vklad, nebo pravidelné spoření?

3. díl: Vyplatí se překlenovací úvěr?

4. díl: Víte, kolik můžete ušetřit na hypotéce?

5. díl: Úroky z hypotéky sníží daně

6. díl: Spočítat si skutečnou cenu hypotéky není jednoduché

7. díl: Která hypotéka je nejlevnější?

8. díl: Splátka hypotéky se může časem zvýšit

9. díl: Jaká doba splatnosti úvěru je nejvýhodnější?

10. díl: Hypotéky: jakou volit dobu fixace 

11. díl: Hypoteční úvěr s kapitálovým životním pojištěním

12. díl: Kolik proděláte na hypotéce s životním pojištěním?  

13. díl: Pomáhá inflace se splácením hypotéky?  

14. díl: Bydlení na leasing, či přidělené losem?


Úryvek je z knihy "Financování vlastního bydlení" vydané nakladatelstvím Grada Publishing, které vydává další publikace v edici FINANCE jako např:

DPH 2005 po novele
Naučte se investovat
Povinné ručení - otázky a odpovědi

 

Autor:



Nejčtenější

Odeslal 30 tisíc na chybný účet. Už dva roky čeká na vrácení

Ilustrační snímek

Možná už se vám někdy stalo, že jste se spletli v čísle účtu, kam jste poslali peníze. Možná jste měli štěstí, že šlo o...

Nežeň se, do důchodu času dost. Jak se vyhnout zklamání z nové práce

Ilustrační snímek

Nastupujete do prvního zaměstnání, těšíte se na kolegy, pracovní náplň a vhod přijdou i peníze pravidelně na účtu....



Podnikáte? Zabezpečte osobní údaje. Poradíme, jak na GDPR

Ilustrační snímek

Nejen podnikatelé jsou v panice. Stejně tak třeba party místních hasičů, kluby aktivních důchodců či útulky pro psy se...

PENÍZE 2038: Euro v Česku nebude a hotovost jen okrajově, míní experti

(Ilustrační snímek)

Když se řekne peníze, určitě si umíte spočítat, kolik jich máte, jak s nimi nakládáte a co pro vás znamenají. Ale...

Nepřipravujeme děti na život, ony už jej žijí, tvrdí zakladatel školky Bambíno

Tomáš Trnka, zakladatel školky a jeslí Bambíno

Do vzdělávacího sektoru přišel ze zcela jiného oboru. Ještě nedávno Tomáš Trnka pracoval v developerské firmě. Prvotní...

Další z rubriky

Má ještě smysl kupovat nemovitosti, vydělají vůbec? Poradí odborník

Ilustrační snímek

Češi investují ve velkém do nemovitostí. Nakupují byty, domy, komerční objekty a ty pak pronajímají. Měli by i dál? Co...

Kvíz: Víte, jak se správně pojistit na cestu do zahraničí?

Ilustrační snímek

Jedete k moři, chcete vylézt na Mount Everest anebo musíte na zahraniční služební cestu? Ve všech těchto případech...

Jsou lovci nehod paraziti, nebo pomocníci? Odborníci vyzývají k obezřetnosti

Ilustrační snímek

Je rizikové využít takzvané lovce nehod, když nabízejí pomoc při autonehodě, nebo je tažení proti nim jen zájmem...

Rozbřesk: Kdy Česko hospodářsky překoná Itálii?

Rozbřesk: Kdy Česko hospodářsky překoná Itálii?

Kurzy.cz Ekonomika Evropské unie zažívá dobré časy, nad všemi zeměmi ale nesvítí slunce stejně jasně. Nemocným článkem Evropy je...

Najdete na iDNES.cz