Vezměte si úvěr se sousedy

Vlastníci bytových jednotek jsou při splnění určitých podmínek povinni vytvářet právnickou osobu – společenství vlastníků. Zejména na začátku jeho existence bývají problémy, jak financovat nutné opravy či rekonstrukci společných částí domu. Když chybí vlastní zdroje, pak je třeba se podívat po zdrojích cizích? Uspěje společenství vlastníků u bankovních institucí?

Společenství vlastníků vzniká za účelem správy , provozu a oprav společných částí domu. Z hlediska účelovosti jde o právnickou osobu zřízenou právě za tímto účelem a správa domu by měla být neziskovou činností. Na zajištění správy domu a s ní souvisejících služeb potřebuje společenství vlastníků akumulovat finanční zdroje. Vlastníci jednotek jsou tudíž povinni pravidelně skládat ve prospěch společenství předem určené finanční prostředky. Ty mají v podstatě charakter záloh vypočítaných na podkladě předpokládaných nákladů na správu domu a ceny služeb s touto činností související.

Výši záloh jednotlivých členů ovlivňuje velikost bytu, nedohodnou-li se vlastníci jinak
Pokud nedojde k zvláštní dohodě společenství vlastníků, pak nesou náklady na správu domu jednotliví členové poměrně podle velikosti spoluvlastnických podílů vůči společným částem domu. Jinými slovy řečeno, čím větší byt, tím větším dílem se konkrétní vlastník na těchto nákladech podílí. Někdy to může být více či méně nespravedlivé. Vezměme si kupříkladu výměnu stoupaček v domě. Nedá se říct, že by je obyvatelé velkých bytů využívali více než obyvatelé malých, avšak budou se na nákladech podílet opět v poměru svých podílů podlahových ploch. Jedinou možností, jak tuto situaci zvrátit, je apelovat na shromáždění vlastníků. Bývá to však zpravidla neprůchozí a vlastníci větších bytů se musí smířit, že platí více.

Vlastník bytové jednotky platí společenství zálohu, která je v podstatě tvořena třemi složkami:
    · Na služby
    · Na správu
    · Rezervou na opravy či modernizaci

SPOČÍTEJTE SI:

Jak vysokou hypotéku si můžete s vašimi příjmy dovolit a kolik vás bude stát?

Zatímco první dvě složky zálohy bývají průběžně čerpány, třetí složka by měla vytvářet rezervu na větší opravy či rekonstrukce. Běžně se však může vyskytnout situace, že společenství vlastníků je nuceno provést rozsáhlou rekonstrukci střechy, vyměnit stoupačky či zateplit budovu. Rezerva tvořená příspěvky vlastníků do fondu oprav je však příliš nízká a bez peněz se žádný dodavatel do požadované opravy či technického zhodnocení stavby nepustí. Jaké má společenství vlastníků možnosti?

Nejjednodušší možností je získání vlastních zdrojů. Nutnou podmínkou takového kroku je svolání shromáždění a dohoda na mimořádných příspěvcích do fondu oprav určených na provedení konkrétní opravy či rekonstrukce. Tato alternativa ovšem zpravidla narazí na odpor většího či menšího počtu vlastníků. Někdo buď ty peníze nemá či jednoduše je nechce společenství poskytnout a tak nezbývá nic jiného než se podívat za zdroji cizími.

Společenství vlastníků je právnickou osobou, která může uzavřít s bankou či stavební spořitelnou úvěrovou smlouvu. Nutným předpokladem v jejich případě je souhlas všech členů společenství (vlastníků jednotek v daném objektu) s uzavřením úvěrové smlouvy. Stačí jeden odpůrce takového kroku a statutární orgán společenství není oprávněn vstoupit do úvěrového vztahu s bankou. Předpokládejme ovšem situaci, kdy se společenství vlastníků s věřitelem dohodne a ten peníze na konkrétní projekt poskytne. Jak se to dotkne jednotlivých vlastníků?

Úrokové sazby hypoték začaly růst. Více ZDE.

Předpokládejme, že společenství vlastníků získá od stavební spořitelny dva milióny korun určené na zateplení budovy. Následně provede dodavatel předmětné práce, za což mu odběratel (společenství vlastníků) také zaplatí. Nyní přichází pro společenství méně zajímavá fáze úvěrového vztahu, tedy splácení. Prostředky na úhradu splátek (úmoru i úroku dle splátkového kalendáře) musí vybrat od jednotlivých vlastníků, což se děje na základě úpravy předpisu záloh. Zálohy se samozřejmě zvýší u každého člena, avšak opět se postupuje podle poměru podlahových ploch jednotlivých bytových jednotek.

Úvěr lze získat u stavebních spořitelen nebo bank

Společenství vlastníků má samozřejmě mnohem větší operační prostor v případě, že se může na konkrétní projekt připravovat co možná nejdéle a vše naplánovat. Společenství vlastníků jako právnická osoba má právo uzavřít smlouvu o stavebním spoření. Jediným rozdílem v porovnání s účastníkem smlouvy o stavebním spoření – občanem je absence státního příspěvku a osvobození úroků z vkladů od daně. Jinak  stavební spoření uzavřené právnickou osobou podléhá v podstatě stejným pravidlům jako v případě osob fyzických. V zásadě jej tedy může použít pouze na spoření, avšak může čerpat buď řádný úvěr nebo i úvěr překlenovací.

Racionálně uvažující společenství vlastníků se tedy na plánovanou akci připraví a uzavře si pod vlastním identifikačním číslem smlouvu. V rámci předepsaných záloh vlastníkům na tuto smlouvu spoří a podle vlastního uvážení si bere úvěr či nikoli. Nevýhodou této varianty je absence státní podpory (na rozdíl od situace, kdy smlouvu uzavírá osoba fyzická).

Další možností je situace, že si na financování budoucích oprav či technického zhodnocení společných částí domu založí smlouvy jednotliví vlastníci bytových jednotek. Ti si tedy založí smlouvu na svoje rodné číslo a těží z ní všechny kladné atributy. Tato alternativa je použitelná jak v případě tvorby zdrojů na vzdálenější časový horizont, tak i na řešení okamžité potřeby peněz (prostřednictvím překlenovacího úvěru). Při splnění stanovených podmínek totiž stavební spořitelna poskytne členovi společenství překlenovací úvěr či úvěr ze stavebního spoření na poměrnou část modernizace společných částí domu.

Jak se splácí bydlení ? Více ZDE.

Ideálním kompromisem obou variant je situace, kdy uzavřou jednotliví vlastníci se společenstvím vlastníků smlouvu o zprostředkování plateb ve prospěch účtu stavebního spoření. Nejprve posílají peníze na účet společenství, které je následně rozesílá na jednotlivé části záloh. Mimo jiné ovšem na účet vedený stavební spořitelnou na jméno vlastníka fyzické osoby. Za takové situace má společenství vlastníků detailní přehled o akumulaci prostředků a může se připravit na projekt. Vklady lze navíc vinkulovat ve prospěch společenství a zamezit tak použití peněz na jiný účel.

Pokud společenství vlastníků je nuceno financovat rozsáhlou opravu společných částí domu úvěrem, pak je třeba se připravit na jeho odpovídající zajištění. U vyšších částí se neobejde bez nutnosti zastavit nemovitost. Vzhledem k tomu, že společenství vlastníků vzniká za účelem správy společných částí domu a fakticky nevytváří zisk, pak neakumuluje ani žádný další majetek většího rázu. Tím pádem je třeba počítat se zastavením předmětné nemovitosti ve prospěch úvěrující banky.

Použili jste stavební spoření či jiný bankovní úvěr na financování opravy společných částí domu? Podařilo se vám získat vlastní zdroje? S jakými reakcemi členů společenství jste se setkali? Těšíme se na vaše názory.