Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Výhodnější je byt vyměnit než prodat

aktualizováno 
Ani poslední reforma nezrušila daň z převodu nemovitosti. Prodej bytu či domu s sebou tak dále nese tříprocentní daň, přičemž výsledná částka, kterou je nutné zaplatit, se může vyšplhat opravdu vysoko. Při výměně nemovitostí ovšem lze na dani ušetřit.
Při výměně nemovitostí výrazně ušetříte na dani z převodu.

Při výměně nemovitostí výrazně ušetříte na dani z převodu. | foto: Profimedia.cz

Nejčastěji se nemovitost převádí podle kupní smlouvy, kterou podepisuje prodávající a kupující. V tom případě poslouží jako základ daně z převodu nemovitostí buď cena dohodnutá oběma stranami (tržní), anebo cena z odborného znaleckého posudku.

Daň se vybírá ze základu převzatého z té vyšší z těchto dvou cen. U převodu nemovitosti podle kupní smlouvy je poplatníkem daně z převodu nemovitosti prodávající a kupující zůstává do úplného zaplacení daně ručitelem.

Vyměňujete-li nemovitosti, nesepisujte dvě kupní smlouvy
Při shodě okolností může nastat situace, že prodávající i kupující disponují nemovitostmi, které si chtějí vzájemně vyměnit. Například starší pár se chce přestěhovat do menšího bytu a naopak rozrůstající se mladá rodina zatouží po větším bytě.

Výměně bytů nebrání ani odlišná tržní hodnota obou bytů. Rozdíl si obě strany jednoduše vyplatí. Jaký smluvní dokument ale mají sepsat?

Při výměně bytů sice nic nebrání sepsání dvou kupních smluv, avšak z pohledu daně z převodu nemovitosti by šlo o dva samostatné převody. Z každého převodu by se tak musela zaplatit tříprocentní daň.

Daňově šetrnější varianta nastane v okamžiku, kdy smluvní strany místo dvou kupních smluv podepíšou jednu směnnou smlouvu. Přestože se může zdát, že se jedná o něco neobvyklého, koncept směnné smlouvy je odvozen od smlouvy kupní.

Směnná smlouva se použije v případech, kdy si smluvní strany směňují věc za věc (v našem případě nemovitost za nemovitost). Při pohledu na smlouvu a její důsledky platí zásada, že každá ze stran je považována ohledně věci, kterou směnou dává, za stranu prodávající, a ohledně věci, kterou směnou přijímá, za stranu kupující.

Daň se platí pouze z dražšího převodu
Podobně jako u jednotlivého převodu nemovitostí je nutné si nechat zpracovat odborný znalecký posudek, který určí tabulkovou cenu obou nemovitostí. Daň se ovšem u výměny nemovitostí na základě směnné smlouvy počítá pouze z té dražší nemovitosti.

Vůbec tedy nezáleží na tom, zda si účastníci vyrovnali rozdíl v ceně v penězích, jinou úplatou anebo se nevyrovnávali vůbec. Rozhodující je hodnota dražší nemovitosti.

U jednotlivého prodeje nemovitosti je poplatníkem prodávající a kupující zůstává v pozici ručitele. U směnné smlouvy není žádný z účastníků dopředu určen a musí se vzájemně dohodnout, kdo vypořádá daňové povinnosti vyplývající z výměny nemovitostí.

Nejlepším řešením je na to pamatovat už přímo při sjednávání směnné smlouvy a určit, kdo daň zaplatí nebo v jakém poměru se o ni podělí. V případě nezaplacení daně bude finanční úřad vymáhat dlužnou daň po obou účastnících bez rozdílu až do úplného zaplacení daně.

Výměna nemovitostí je z čistě daňového pohledu skvělá věc. Její velkou nevýhodou je ryze praktický aspekt týkající se komplikovaného zajištění střetu vhodné nabídky a poptávky. Na jedné straně je problém najít vhodného partnera, který disponuje nemovitostí plně vyhovující mým představám, a samozřejmě to platí i obráceně. Na druhé straně je na zváženou, zda výše uvedená daňová úspora nestojí za nějaký ten kompromis.

Autor:


Nejčtenější

Rodiny začínají počítat jinak. Podívejte se, na co Čechům schází peníze

Ilustrační snímek

Finanční situace českých domácností se vylepšuje. Jako dobrou ji vnímají čtyři pětiny rodin. Přesto osmdesát procent...

Jak poznat, komu se nedá věřit. Šest signálů snížené důvěryhodnosti

Ilustrační snímek

Nejspíš se vám už někdy stalo, že jste někomu věřili, ale pak se ukázalo, že jde o člověka, který myslí jen na sebe....



První obchodní počin byl fiaskem, dnes jeho firma funguje už 26 let

Mít vlastní obchod byl vždycky jeho sen.

Jeho otec byl vášnivý zahradník. Zdeněk Adam mu musel od malička pomáhat a nenáviděl to. Přesto se dnes zahradničením...

Propustit zaměstnance je v Česku dost obtížné a drahé, říká studie

Ilustrační snímek

V České republice jsou pravidla pro propuštění zaměstnance jedna z nejpřísnějších v Evropě. Je nemožné se rozloučit se...

Neúčelová hypotéka na cokoli je levnější než běžný spotřebitelský úvěr

Ilustrační snímek

Začátkem října vstoupí v platnost další opatření ČNB, které mnoha domácnostem zabrání sjednat si hypotéku kvůli...

Další z rubriky

I psům a kočkám lze sjednat zdravotní pojištění, ušetří až desetitisíce

Ilustrační snímek

Psi a kočky mohou chodit k lékaři „na pojišťovnu“ jako my lidé. Speciální pojistka sice nepokryje každou návštěvu...

Proč měnit dodavatele energií v létě a neodkládat to na později

Ilustrační snímek

Kdo by v parném létě myslel na účty za plyn a elektřinu? Možná byste měli. I když je nová topná sezona daleko před...

Nová státní půjčka na bydlení pro mladé rodiny má výhody i omezení

Ilustrační snímek

Od patnáctého srpna začne stát prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení nabízet mladým rodinám do šestatřiceti...

ČNB: Ať je koruna klidně slabší

ČNB: Ať je koruna klidně slabší

Kurzy.cz ČNB v srpnu podruhé v řadě zvýšila sazby, čímž je dostala nejvýše za skoro deset let a za stejnou dobu to bylo poprvé, ...

Najdete na iDNES.cz