V bytě 3+1 jsme zůstali od loňského roku sami se ženou a chceme ho vyměnit. Vedle v domě, kde jsou byty 2+1, zemřel nájemník, a my máme o tento byt zájem s tím, že bychom ho i koupili. Starosta však odmítá mou žádost, onen byt bude nabídnut k odprodeji zřejmě obálkovou metodou a na výměnu nemám právní nárok. Mohu se někam proti takovému odmítnutí výměny odvolat?
Úpravu práv nájemce při vzájemné výměně bytu řeší § 715 a 716 občanského zákoníku. Jde tedy o výměnu bytů mezi nájemci se souhlasem pronajímatele. Odepře-li pronajímatel bez závažných důvodů souhlas s výměnou, může soud na návrh nájemce svým rozhodnutím projev vůle pronajímatele nahradit.
Ovšem ve vašem případě je situace poněkud jiná. Předkupní právo na byt má nájemce, který tohoto bytu užívá, avšak „privatizace“ by neměla být jakkoli spojována s výměnou bytu. Pokud tedy nedojde mezi vámi a majitelem bytů (obcí) k dohodě, nemáte možnost se proti odmítnutí své žádosti odvolávat.
Dali jsme výpověď nájemníkovi v našem domě s tím, že je ochoten se přestěhovat do našeho nájemního bytu v obci u Plzně. Obecní úřad nám ale neschválil směnu bytu. Odvolat se proti rozhodnutí bytové komise k soudu prý nemůžeme, protože prý nemáme „titul k výpovědi nájemníka“, když pro něj nemáme náhradní byt. Je to pravda?
Výpověď jste dávat nemuseli, mohlo jít o prostou výměnu bytů. Pokud by obecní úřad odmítl dát souhlas k výměně bez vážných důvodů, mohl by nájemce obecního bytu (tím jste zřejmě vy) dát návrh příslušnému soudu, aby rozhodnutím souhlas pronajímatele (obecního úřadu) nahradil. „Titul k výpovědi nájemníka“ je pojem, který nic neříká. Jde zřejmě o důvod k výpovědi, který je popsán v § 711a občanského zákoníku.
Směnu bytu s regulovaným nájemným a dobou neurčitou v obou bytech chce jeden z majitelů řešit omezením na dobu určitou a deregulovaným nájemným. Může takto postupovat?
Směny bytů se řídí ustanovením § 715 a 716 občanského zákoníku. K uskutečnění směny je zapotřebí souhlasu obou majitelů domů. Tímto souhlasem současně berou na vědomí podmínky, za jakých nájemci v dosavadních bytech bydlí. Jestliže v obou bytech, které jsou předmětem směny, bylo, jak uvádíte, regulované nájemné a pronájem na dobu neurčitou, pak nemůže ani jeden z majitelů bytů tyto podmínky měnit (samozřejmě, pokud se s nájemcem nedohodne jinak).
Tuto skutečnost potvrdil i rozsudek Nejvyššího soudu Rc 7/2002, ve kterém tento soud konstatoval, že ke dni splnění dohody o výměně bytů (§ 716 občanského zákoníku) vstupují účastníci dohody (nájemci) ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem; ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu. Podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu není uzavření nové nájemní smlouvy.
Po smrti manžela jsem zůstala sama v bytě 1+2. Děti se zařídily již dříve a mají své byty. Takže já teď bydlím ve zbytečně velkém bytě, který těžko platím. Náklady na bydlení včetně inkasa představují dvě třetiny z mých důchodů, které pobírám. Nemám jiného vyhnutí než byt vyměnit, i když mne to velice trápí. Bydleli jsme tu od roku 1951 a v okolí mám přátele a známé. Soukromý majitel, který dům vlastní, mi však dělá potíže. Podmiňuje souhlas s výměnou tím, že s novým nájemníkem uzavře smlouvu na dobu určitou. Do takového bytu přece nikdo nepůjde. Existuje pro mne nějaké řešení?
V zásadě ano. Problematika výměny bytů je upravena ustanovením § 715 a 716 občanského zákoníku. Nájemce má tedy zákonné právo vyměnit byt, což je pochopitelně podmíněno souhlasem pronajímatele. Dohoda o výměně bytu mezi dvěma nájemci musí mít vždy písemnou formu. Pokud však pronajímatel bez závažných důvodů (vážným důvodem je například fakt, že nový nájemce patří mezi neplatiče nebo majitel byt potřebuje pro své blízké a má pro stávajícího nájemce rovnocennou bytovou náhradu) odepře udělit souhlas s výměnou bytů, je možné obrátit se na soud.
Ten nezbytný souhlas nahradí pravomocným rozhodnutím. Vlastník vám tedy nemůže tímto způsobem bránit, abyste se přestěhovala do bytu, který vám více vyhovuje, a nemůže ani bez vážného důvodu bránit, aby se místo vás nastěhovali ti, kteří si s vámi vyměnili „nájemní právo”.
V praxi se tomu někteří majitelé však pokoušejí zabránit jiným způsobem, a to odepřením podpisu nové nájemní smlouvy s budoucím nájemcem na dobu neurčitou. Žádnou novou nájemní smlouvu však budoucí nájemce uzavírat nemusí. Tuto skutečnost potvrdil i rozsudek Nejvyššího soudu Rc 7/2002, ve kterém tento soud konstatoval, že ke dni splnění dohody o výměně bytů (§ 716 občanského zákoníku) vstupují účastníci dohody (nájemci) ve výměnou získaných bytech do nájemního poměru založeného nájemní smlouvou mezi pronajímatelem a původním nájemcem; ke stejnému okamžiku jim zaniká dosavadní nájemní vztah ke směňovanému bytu.
Podmínkou vzniku nájemního poměru k výměnou získanému bytu není uzavření nové nájemní smlouvy. Novou nájemní smlouvu lze tedy podepsat pouze v případě, že nájemci vyhovuje a neomezuje jeho dosavadní nájemní práva. V případě sporu rozhodne samozřejmě opět soud.
Úryvek je z knihy
"Rádce nájemníka bytu"
vydané nakladatelstvím Grada Publishing,
více informací naleznete na www.grada.cz
