Vyřízení hypotéky: běh na dlouhou trať

Kdo si kupuje hotový dům či byt, bude mít vyřizování žádosti o hypotéku snazší než ten, kdo ho staví a papírování ho čeká více. Začátek je však pro oba stejný. Měli by si vybrat správnou banku a vypravit se do ní na první, informační schůzku.

Finanční poradci doporučují nepodepisovat žádné smlouvy a neplatit žádné rezervační poplatky před konečným výběrem hypoteční banky.  Dvojnásob to platí v situaci, pokud je příjem zájemce o hypotéku na hranici, kterou jsou banky ochotny akceptovat. Pokud by banka úvěr neschválila nebo se vyřízení protáhlo, mohl by se potenciální dlužník dostat do potíží s majitelem nemovitosti, případně realitní kanceláří nebo stavební firmou a přijít o uhrazené zálohy a rezervace.

V případě stavby je ideální pořídit si za vlastní peníze  pozemek, případně zahájit stavbu domu za vlastní úspory. Banka totiž uvolňuje půjčku na základě zástavy nemovitosti. Zástavou může být pozemek, případně i rozestavěná stavba. Pokud si chce stavebník půjčit i na parcelu a zahájení stavby, může se hypotéka zkomplikovat. Některé banky řeší první čerpání peněz směnkou, kterou stavebník podepisuje. Možný je i jiný typ úvěru, který je zajištěn například ručiteli a který se posléze „překlopí“ na hypotéku. Nebo je možné ručit jinou nemovitostí a po kolaudaci nové lze zástavu změnit.´

Jaké kroky je třeba podniknout k získání hypotéky? S jakými poplatky musí zájemce o úvěr počítat a jak dlouho vyřizování půjčky na bydlení zabere?

1. krok: Hledání nemovitosti

SPOČÍTEJTE SI:

Jak vysokou hypotéku si můžete s vašimi příjmy dovolit a kolik vás bude stát?

Patrně časově nejnáročnější částí celého procesu je hledání vhodné nemovitosti. Při výběru by si člověk měl stanovit maximální hranici ceny, na kterou bude ochoten přistoupit. Vyhne se tak zbytečným zklamáním při jednání s bankou, která může odmítnout poskytnout hypotéku v požadované výši. Stejně tak předejde případným finančním obtížím, kdyby nebyl schopen úvěr splácet. 

Před jednáním s prodávajícím nebo stavební firmou by se měl zájemce informovat na podmínky bank a vybrat pro sebe tu nejvhodnější. Podle zkušeností bank totiž získávání všech potvrzení a dokumentů zabere v průměru jeden až dva měsíce. Banky sice slibují často expresní zpracování hypotéky, ale vše je závislé na tom, zda kupující je schopen předložit všechny požadované dokumenty.

• jak dlouho to trvá: až několik měsíců
• kolik to stojí: čas při hledání vhodné nemovitosti a banky 

2. krok: Jednání s bankou

Jestliže si zájemce vybere „tu správnou“ banku, měla by proběhnout první informační schůzka. Banka totiž musí posoudit, jestli má klient vůbec šanci získat hypotéku, v jaké výši a zda ji bude schopen splácet. Pokud budou splněny požadavky banky, může finanční ústav vystavit na požádání potvrzení bonity či příslib úvěru. Tím vlastně kupující prokazuje prodávajícímu, že má na hypotéku v určité výši. Banky toto potvrzení většinou vystaví zdarma.

Kromě toho by měla banka informovat klienta, jaké doklady bude potřebovat k vyřízení hypotéky. Nejčastěji jde o:

- potvrzení o výši příjmů od zaměstnavatele a výplatní pásky

- osoby samostatně výdělečně činné musí předložit daňové přiznání

- doklady o placených závazcích - další úvěry, půjčky, výživné

- doložení vlastních prostředků - úspory v bance, stavební spoření.

Kupující musí k žádosti o úvěr přiložit i dokumenty, které se týkají nemovitosti, jež má sloužit jako zástava hypotečního úvěru:

- aktuální výpis z katastru nemovitostí - vydává se na katastrálním úřadu, většinou je vydán na počkání, neměl by být starší než jeden měsíc. Poplatek za výpis z katastru stojí 100 korun.

- snímek katastrální mapy - poplatek 50 korun.

Pokud je hypotéka použita na výstavbu domu či bytu, je nutné dodat stavební a projektovou dokumentaci, plány a výkresy pozemku a stavby, smlouvu o dílo s dodavatelem stavby nebo smlouvu o výstavbě, rozpočet a harmonogram stavby, soupis prováděných prací.

Důležitou součástí je i pojištění, a to jak nemovitosti proti živelním rizikům, tak životní pojištění dlužníka.

Poslední náležitostí je znalecký odhad aktuální ceny nemovitosti. Ten je rozhodující pro stanovení maximální výše úvěru. Kupující si může zajistit odhadce sám, v některých případech banky vyžadují své vlastní odhadce.

Než se člověk vydá podruhé do banky, měla by být podepsána smlouva o budoucí kupní smlouvě. Tu by měl vždy sepisovat právník, tedy notář, advokát. V praxi však často smlouvu sepisuje pouze prodávající a kupující, takže v ní může být řada nedostatků. Nedodržení smluvních podmínek se může pěkně prodražit.

• jak dlouho to trvá: záleží na tom, kolik času zabere shromažďování všech potřebných dokumentů i na vůli kupujícího. Obvyklá doba je jeden až dva měsíce. Vypracování znaleckého posudku trvá asi jeden až dva týdny.
• kolik to stojí: 150 korun celkem za výpis z katastru nemovitostí a snímek katastrální mapy, ??? za znalecký posudek, případně platby právníkovi.

Co zdržuje nákup nemovitosti

- hledání vhodné nemovitosti

- shromažďování potřebných dokladů

- vyhotovení odhadu

- vklad práv do katastru nemovitostí

- jednání s právníky, realitní kanceláří

- špatná domluva mezi prodávajícím a kupujícím

3. krok: Podání žádosti o úvěr

V případě, že má zájemce o hypotéku všechny dokumenty pohromadě, následuje návštěva v bance a sepsání žádosti o hypoteční úvěr.

• jak dlouho to trvá: obvyklá doba, než je žádost vyřízena, je jeden až dva týdny.
• kolik to stojí: některé banky si účtují poplatek již za podání žádosti o úvěr, a ten může být dokonce nevratný. To znamená, že se zaplatí i v případě, kdy hypoteční úvěr nakonec není poskytnut. Jiné banky poplatek vybírají až po podpisu úvěrové smlouvy.

4. krok: Podpis úvěrové, kupní a zástavní smlouvy, návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí.

Pozor na stavební spoření pro dítě! Smlouva uzavřená na dítě může přinést několik problémů. Více ZDE.

Na třetí schůzce v bance může zájemce v optimálním případě podepsat již smlouvu o hypotečním úvěru. Za vyřízení a zpracování žádosti si banka naúčtuje poplatek, pokud ho nenaúčtovala již při podání žádosti. 

Během této fáze by měl kupující podepsat také kupní smlouvu. Na jejím základě pak může být podán návrh na vklad do katastru nemovitostí - je to vlastně žádost o zahájení řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru.

Dále musí být s bankou uzavřena zástavní smlouvu. Ta je nezbytnou součástí hypotéky, protože nemovitost slouží jako zajištění úvěru. V případě, že by klient nesplatil úvěr, propadá dům, byt či pozemek ve prospěch banky. Návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí může být učiněn nejdříve druhý den po vložení kupní smlouvy na katastr.

Variant, jak vložit zástavní právo a vlastnické právo do katastru, je několik. První je, že zástavní smlouvu sepíše banka už s novým majitelem - to je kupujícím nemovitosti, který se stává zástavcem. Druhou možností je, že zástavní smlouva je uzavřena mezi bankou a prodávajícím - ten je zástavcem. Teprve po výplatě peněz bankou se podá návrh na vklad vlastnického práva - nový majitel tak získá vlastnické právo až po zaplacení a zároveň se stává novým zástavcem. Tuzemské banky preferují spíše tuto variantu.

• 

  SPOČÍTEJTE SI:

  Kolik vám stavební spoření přinese ZDE.

  jak dlouho to trvá: několik dní až měsíců. Katastrální úřad má na rozhodnutí až 60 dnů, pro zápis změny do katastru je lhůta dalších 30 dnů. V praxi trvá vklad práv přibližně od 14 dnů do tří měsíců, výjimkou je Praha-město, kde se celý proces může protáhnout až na půl roku.
• kolik to stojí: za podání každého návrhu na vklad do katastru nemovitostí se platí správní poplatek 500 korun. Za vyřízení a zpracování hypotečního úvěru si banky účtují 0,5 až 1 procento z výše požadované hypotéky, konkrétně v současné době nejméně 3 000 korun.

5. krok: Získání peněz

Po zápisu zástavy do katastru nemovitostí uvolní banka peníze. Obě strany si mohou například dohodnout, že peníze mohou být vloženy do notářské úschovy a prodávajícímu vyplaceny až po potvrzení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. V tomto období už může kupující užívat pořízený dům či byt, přestože ještě není jeho vlastníkem.

• jak dlouho to trvá: jelikož vklad zástavního práva může trvat poměrně dlouhou dobu, může banka na žádost klienta - například jako zpoplatněnou nadstandardní službu - uvolnit peníze již na základě potvrzení katastrálního úřadu o tom, že byl podán návrh na vklad zástavního práva.
• kolik to stojí: případné poplatky notáři, bance

6. krok: Čerpání hypotečního úvěru a splácení

Po vyčerpání peněz z hypotečního úvěru je povinen dlužník začít splácet v bankou stanoveném termínu.

• jak dlouho trvá: čerpání nejčastěji šest měsíců od přidělení hypotéky, splácení maximálně 30 let
• kolik to stojí: splátky hypotéky a poplatky za správu úvěru, placení životní pojistky a pojištění nemovitosti

Kolik stojí miliónová hypotéka? Kdy vám stát přispěje? Za jak dlouho dostanete úvěr ze stavebního spoření? Přečtěte si naše aktuální téma.

Jaké máte zkušenosti s vyřizováním hypotečního úvěru? S čím jste neměli problémy a co vás naopak nečekaně zdrželo? Napište nám, těšíme se na vaše příspěvky.

reklama