Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Výši nájemného ovlivňuje i výnos dluhopisů

aktualizováno 
Na výši nájemného, které platíte nebo inkasujete, působí stejné ekonomické a finanční faktory, které určují například výnos dluhopisů nebo dividendový výnos akcií.
Nájemné za malý byt se od roku 1995 do roku 2008 prakticky nezměnilo, ačkoli tržní cena tohoto bytu šla nahoru.

Nájemné za malý byt se od roku 1995 do roku 2008 prakticky nezměnilo, ačkoli tržní cena tohoto bytu šla nahoru. | foto: Profimedia.cz

Co určuje výši nájemného

Na čem primárně závisí výše nájemného bytových i nebytových prostor? V této souvislosti se nabízí otázka, co to vlastně nájemné je. Existuje analogie s cennými papíry – dluhopisy nebo akciemi. Dluhopisy přinášejí majiteli kupon, akcie a dividendu. Nájemné je tedy vlastně cosi jako kupon nebo dividenda. A jeho výši ovlivňují i stejné ekonomické a finanční faktory, které determinují výnos do doby splatnosti dluhopisů nebo dividendový výnos akcií.

O jaké faktory se tedy jedná? V první řadě je důležitý výnos do doby splatnosti státních dluhopisů. Představme si, že státní dluhopisy poskytují výnos v hodnotě například 15 % ročně. Jaký bude nájem z bytu, který stojí milion korun?

Přesná odpověď samozřejmě závisí na více faktorech, ale obecně můžeme tvrdit, že výnosy z nájemného budou vyšší nebo rovny výnosům státních dluhopisů. V našem případě tedy 150 000 korun ročně neboli 12 500 korun měsíčně. Podobná čísla skutečně platila v 90. letech v Praze: nájem garsonky či malého bytu o hodnotě zhruba milion korun činil typicky 11 000 – 13 000 korun měsíčně, výnosy státních dluhopisů se pohybovaly ve dvojciferných hodnotách.

Uplynulo deset nebo více let a ceny bytů vzrostly. Dnes bychom marně sháněli v Praze byt za milion korun, jakkoli malý. Logicky bychom čekali, že nájmy půjdou rovněž nahoru, není-liž pravda? Kupodivu není. Nájemné za malý byt se od roku 1995 do roku 2008 prakticky nepohnulo, ačkoli tržní cena tohoto bytu musela jít nutně nahoru.

Proč? Předpokládejme, že cena bytu šla nahoru dvaapůlnásobně, tedy na 2,5 milionu korun, přičemž nájemné zůstalo na 12 500 korun. Výnos z nájemného (roční nájemné děleno tržní cenou) by činil 6 % ročně. To velmi zhruba odpovídá poklesu výnosu do doby splatnosti státních dluhopisů v období 1995–2008.

Hlavním hybatelem cen a nájmů jsou tedy výnosy státních dluhopisů. Kromě toho je zde ještě jiný faktor, který se uplatňuje spíše u investic do komerčních nemovitostí: kancelářských budov, nákupních center atd. Tímto faktorem je riziková prémie. Podobně jako u nestátních dluhopisů, také u nemovitostí počítají investoři s určitou přirážkou či prémií za riziko.

Jednoduchý vztah pro výši nájemného

Sazba nájemného (%) = Roční nájemné / Tržní cena nemovitosti = Výnos státního dluhopisu + Riziková prémie

Pro praktické vypočetní potřeby je nutné tento vztah poněkud přesněji specifikovat: jak očišťujeme nájemné od nákladů, s jakou dobou splatnosti státního dluhopisu počítáme, jak zohledníme měnové riziko (pokud počítáme z úhlu pohledu zahraničního investora), jakým postupem stanovíme rizikovou prémii atd.

Nicméně princip je zřejmý: i když pronajímatelé nemovitostí zpravidla neví nic o státních dluhopisech a jejich výnosech, ekonomický mechanismus vede trh k rovnováze. Tato ekonomická zákonitost platí i pro ty, kteří ji neznají. Její znalost pak umožňuje vysvělit "záhadu" – jak je možné, že při růstu cen domů a bytů nešly nájmy nahoru.

Úryvek je z knihy
"Investiční strategie pro třetí tisíciletí"
vydané nakladatelstvím
Grada Publishing,
více informací naleznete na www.grada.cz

Autor:


Nejčtenější

Rodiny začínají počítat jinak. Podívejte se, na co Čechům schází peníze

Ilustrační snímek

Finanční situace českých domácností se vylepšuje. Jako dobrou ji vnímají čtyři pětiny rodin. Přesto osmdesát procent...

Pořídit si malou cukrárnu odradí i ty nejotrlejší, říkají podnikatelé

Ilustrační snímek

Dvacet stanovisek a ohlášení před zahájením činnosti a až třicet kontrol v rámci běžného provozu. Na to se musí...



KOMENTÁŘ: Zveřejňovat v inzerátech povinně výši mzdy je absurdní

Tomáš Surka z personálně-poradenské společnosti Devire

Mají firmy v pracovním inzerátu uvádět výši mzdy, nebo je lépe příjem neuvádět? Na Slovensku nemají na výběr, u našich...

KVÍZ: Víte, jaká je životní úroveň v Česku a kdo je chudý?

Ilustrační snímek

Podle statistik snědli Češi loni v průměru přes 80 kilo masa a 84 kilo ovoce. Průměrnému Čechovi se také zvýšila mzda,...

Na splátku hypotéky padne průměrně 42 procent příjmů. A bude hůř

Ilustrační snímek

Pořídit si vlastní bydlení na hypotéku bude od 1. října výrazně složitější. Pro 13 procent Čechů jsou změny motivací...

Další z rubriky

Investiční bubliny, které je dobré rozpoznat, abyste netratili

Ilustrační snímek

Lidé se při investování chovají někdy naprosto šíleně. Dokážou podlehnout eufórii a nakupovat za nejvyšší ceny. Nebo...

Analytik: Akcie prodávej v květnu. Platí v investičním světě pořekadla?

Václav Pech, investiční analytik společnosti Broker Trust

Češi se zajímají o investice. Řada lidí však v investování tápe a chytá se nejrůznějších rad, jak spravovat své...

Rady odborníka, jak se vyhnout investiční bublině a ztrátě peněz

Václav Pech, investiční analytik společnosti Broker Trust

Stále víc Čechů se zajímá o to, jak a kam investovat, aby své peníze lépe zhodnotili. „Burza umí nadělovat krásné zisky...

Česká pošta: nově musíte pro zásilky až do depa

Česká pošta: nově musíte pro zásilky až do depa

Kurzy.cz Klienti České pošty si stěžují, že pošta není schopna doručit balíky na určenou adresu, přestože klient doručení zaplat...

Najdete na iDNES.cz