Podnájemní smlouva k domu |
Oprávnění nájemce podnajmout jím pronajatou věc stanoví § 666 Občanského zákoníku, podle kterého je nájemce oprávněn dát pronajatou věc do podnájmu, nestanoví-li smlouva jinak. V nájemních smlouvách však většinou bývá oprávnění podnajmout věc vázáno na souhlas vlastníka věci. Nebyl-li tento souhlas pronajímatele v nájemní smlouvě uveden, platí, že nájemce je oprávněn dát dům do podnájmu. Podnájemce by si proto měl před uzavřením podnájemní smlouvy prověřit, jestli v nájemní smlouvě bylo sjednáno, že nájemce není oprávněn dát dům do podnájmu. Kdyby totiž nájemce dal byt do podnájmu v rozporu s nájemní smlouvou, byl by pronajímatel oprávněn od nájemní smlouvy odstoupit a spolu s tím by skončila i podnájemní smlouva.
Úpravu hledejte v Občanském zákoníku
Podnájemní smlouva k domu je upravena v § 663 a násl. Občanského zákoníku, tedy v ustanoveních, která upravují samotný nájem. Podnájemní smlouva může být sjednána na dobu určitou či neurčitou.
Podnájemní smlouvou nájemce přenechává za úplatu podnájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. Nájemce je povinen přenechat pronajatou věc podnájemci ve stavu způsobilém smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu ji na své náklady udržovat.
Rozsah užívání domu je nejlépe výslovně sjednat
Podnájemce je oprávněn užívat věc způsobem stanoveným ve smlouvě a pokud ve smlouvě tento způsob nebyl dohodnut, pak přiměřeně povaze a určení věci. U podnájmu domu tedy bude podnájemce oprávněn užívat dům k bydlení, ale nemůže např. v obytných místnostech skladovat nebezpečné chemikálie. Nájemce je přitom podle zákona oprávněn požadovat přístup k věci za účelem kontroly, zda nájemce užívá věc řádným způsobem. Je vhodné v podnájemní smlouvě dohodnout bližší pravidla pro realizaci tohoto práva nájemce, např. že oznámí návštěvu písemně předem atd.
Stavební změny a opravy
Stavební změny v domě je podnájemce oprávněn provádět jen se souhlasem nájemce, který ovšem bude obvykle potřebovat souhlas vlastníka věci. Obvykle však podnájemce nebude žádné významnější změny provádět. Pokud by podnájemce provedl změny na domě bez souhlasu pronajímatele, je povinen po skončení nájmu uvést věc na své náklady do původního stavu. Hrozí-li v důsledku prováděných změn na věci nájemci či vlastníku domu značná škoda, je nájemce oprávněn odstoupit od smlouvy.
Podnájemce je povinen oznámit nájemci bez zbytečného odkladu potřeby oprav, které má provést nájemce. Při porušení této povinnosti odpovídá podnájemce za škodu tím způsobenou a nemá právo na slevu z nájmu pro tyto vady.
Podnájemce je ze zákona povinen pečovat o to, aby na věci nevznikla škoda, není však povinen dům pojistit, ledaže by ve smlouvě bylo sjednáno jinak.
Právo na slevu z nájemného je třeba uplatnit do 6 měsíců
Podnájemce není povinen platit nájemné, pokud pro vady věci, které nezpůsobil, nemohl pronajatý dům užívat. Pokud ho vady domu v jeho užívání omezí, má podnájemce právo na slevu z nájmu. Právo na prominutí nebo na poskytnutí slevy z nájemného musí být uplatněno u nájemce bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebude-li uplatněno do šesti měsíců ode dne, kdy došlo ke skutečnostem toto právo zakládajícím.
Zánik podnájmu
Podle § 676 Občanského zákoníku platí, že pokud podnájemce užívá dům i po skončení nájmu a nájemce proti tomu nepodá návrh jeho vyklizení u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu.
Výpovědní lhůta je zpravidla sjednána ve smlouvě. Pokud není sjednána, uplatní se zákonná tříměsíční výpovědní lhůta.
Podnájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán nebo také odstoupením ze zákonných důvodů, případně z důvodů smluvních, byly-li v podnájemní smlouvě sjednány. Podnájemní smlouva zaniká také zničením domu (např. z důvodu požáru).
