Kupní smlouva k pozemku výhodná pro prodávajícího |
Kupní smlouva k pozemku výhodná pro kupujícího |
K převodu vlastnictví k nemovité věci zapsané do katastru nemovitostí nestačí samotná kupní smlouva, je nutné ji také tzv. vložit do katastru nemovitostí. Až zápisem do katastru nemovitostí se kupující stává vlastníkem věci - pozemku.
Ve smlouvě o koupi pozemku sjednejte vše potřebné
Přestože hodnota převáděných pozemků je obvykle značná, často se v praxi kupní smlouvě nevěnuje taková pozornost, jakou by si zasluhovala. Smluvní strany sice obvykle sjednají smlouvu platně, nicméně nepromyslí řádně vedlejší dohody, které jsou pro bezproblémový převod velice důležité. Tak např. strany sjednají výplatu kupní ceny způsobem, který je pro jednu z nich nevýhodný:
- pro kupujícího je nevýhodné zaplatit kupní cenu prodávajícímu před vkladem do katastru, protože až vkladem se stává kupující vlastníkem
- pro prodávajícího je naopak nevýhodné obdržet kupní cenu až po vkladu, neboť ke vkladu dojde obvykle bez větších problémů a on tak pozbude vlastnictví, nicméně nemá jistotu, že mu bude kupní cena uhrazena
Výše uvedeným problémům se právní praxe brání tak, že je kupní cena složena do bankovní, advokátní nebo notářské úschovy před podpisem kupní smlouvy nebo v den podpisu kupní smlouvy, ale prodávajícímu je vydána až po vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Tento postup lze smluvním stranám jen doporučit, neboť se jedná o ověřený vyvážený způsob chránící obě smluvní strany.
Důležitá jsou prohlášení o stavu pozemku
Další z věcí, na které se často zapomíná, jsou "vlastnosti" kupovaného pozemku. Zejména kupující by si měl ověřit stav pozemku nejenom po právní stránce, ale i po stránce faktické a měl by po prodávajícím požadovat, aby prohlásil, že pozemek je vhodný k tomu účelu, za jakým jej kupující nabývá. Ale kupující by měl i sám aktivně prověřovat, jak to s jeho pozemkem je.
Kupujícímu lze doporučit před koupí prověřit:
|
Náležitosti kupní smlouvy
Pokud se jedná o náležitosti kupní smlouvy, kromě kupní ceny je třeba zejména specifikovat převáděný pozemek. Jaké údaje musí kupní smlouva ohledně pozemku obsahovat, určuje § 5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky. Lze doporučit vedle vyjmenování základních údajů (parcelní číslo, katastrální území a v případě, že jsou v katastrálním území pozemky vedeny ve dvou číselných řadách, též údajem, zda se jedná o pozemkovou nebo stavební parcelu – tento údaj je patrný z listu vlastnictví) přímo ve smlouvě případně přiložit ke smlouvě také výpis z katastru nemovitostí s označeným pozemkem (postačí kopie výpisu). Tím se odstraní veškeré případné pochybnosti. Kupní smlouva pro koupi pozemku musí být uzavřena písemně (§ 46 Občanského zákoníku) a spolu s podpisy smluvních stran musí být na jedné (svázané) listině (nelze tedy někomu poslat pouze návrh s tím, že on by na jiném papíru odpověděl, že s tímto návrhem souhlasí).
§ 5 zákona č. 344/1992 Sb.:V listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru, musí být označeny:
|
Ověřené podpisy: v praxi nutnost
Zákon sice striktně nepožaduje, aby podpisy na kupní smlouvě byly úředně ověřeny (na matrice, před notářem atp.), protože katastrální úřad může pravost podpisu zjistit i jinak, ale v praxi je třeba na ověření podpisů smluvních stran trvat. Není však třeba ověřovat podpisy na všech exemplářích smlouvy, postačuje je ověřit na jednom z exemplářů, který je zasílán katastrálnímu úřadu (katastrální úřad musí dostat stejný počet vyhotovení smlouvy, jako je počet účastníků smlouvy). V praxi je však vhodné, aby i každá ze smluvních stran dostala jeden exemplář smlouvy s ověřeným podpisem pro své potřeby.
Pozor na společné jmění manželů
Pokud by na straně kupujícího či prodávajícího byli manželé, je třeba, aby smlouvu podepsali oba manželé a případně je třeba do smlouvy doplnit, že kupující – manželé - nabývají pozemek do svého společného jmění manželů.
Zapomínat byste také neměli na to, že prodávajícím i kupujícím může být i cizinec. Ne všichni cizinci ale mohou v České republice nabývat nemovitosti. V případě pochybností se proto poraďte s advokátem.
Prodej nemovitosti a daně
Prodej pozemku a jiné nemovitosti je podle zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, předmětem daně z převodu nemovitostí. Sazba daně činí 3 % ze základu daně, kterým je buď kupní cena sjednaná ve smlouvě, nebo cena určená znaleckým posudkem (resp. vyšší z obou těchto cen). Příjem získaný prodejem pozemku může však být i předmětem daně z příjmů (zejména pokud prodávající nabyl pozemek za cenu nižší, než za jakou ji prodává).
Vyhledejte odbornou radu
Obecně jako u jiných smluv, u kterých jde o větší částky peněz, je vhodné, aby se smluvní strany před uzavřením smlouvy poradily s advokátem či daňovým poradcem. Částky vynaložené za takové poradce jsou obvykle nesrovnatelně nižší, než rizika, která hrozí při nesprávném postupu nebo v důsledku neplatnosti smlouvy.