Klávesové zkratky na tomto webu - základní
Přeskočit hlavičku portálu

Jak zvolit vhodnou dobu splatnosti hypotéky

aktualizováno 
Dobu splatnosti hypotečního úvěru sjednává klient s bankou a záleží na jeho vůli, jakou si zvolí. Volba doby splatnosti není v případě hypotéky dána pevně. Nabídka banky bývá od 5 do 30 let.

Kratší doba splatnosti zpravidla nemá smysl, protože měsíční splátky by byly příliš vysoké. Delší doba také nemá příliš smysl, protože kdyby si někdo půjčil ve 30 letech, splatil by skoro až v důchodu.

Nejdelší doba splatnosti, která mívá rozumné opodstatnění, je 20 let. Při této splatnosti máme velice nízkou splátku a příliš se neprodlužuje splácení závazku. Banka si klade podmínku, aby byl úvěr splacen v produktivním věku klienta. Jakmile klient půjde do důchodu, poklesnou mu příjmy a nebude mít z čeho hradit splátky hypotéky. Důchodový věk je pro některé klienty omezením při volbě doby splatnosti.

Úroková sazba

Úroková sazba se sjednává mezi bankou a klientem před uzavřením obchodu. Sjednání sazby je ve většině případů individuální záležitostí, kdy banka nabídne určitou sazbu a klient buď přijme, nebo nepřijme. Nabídka úrokových sazeb závisí zejména na těchto faktorech:

• Úrokové sazby na trhu. Úrokové sazby z hypotečních úvěrů jsou ovlivňovány úrokovými sazbami dluhopisů, protože právě dluhopisy jsou zdrojem peněz pro banky. Záleží tak na tom, jak draze nebo levně hypoteční banky zdroje koupí.

• „Kvalita“ klienta. Banka určitě raději (a levněji) půjčí klientovi, který má veliké, stabilní a do budoucna „jisté“ příjmy, nízké splátky a velikou hodnotu zástavy proti výši hypotečního úvěru. Klient, který má nízké (vůči splátce) nebo nestabilní příjmy, je pro banku rizikovější. Kvůli vyššímu riziku banka nabídne klientovi vyšší úrokovou sazbu. „Kvalita“ se dá zvýšit životním pojištěním. Někdy je také oceněna nižší úrokovou sazbou.

• Doba splatnosti hypotečního úvěru. Dlouhá doba splatnosti pro banku znamená vyšší riziko, protože je víc času na to, aby se cokoli na straně klienta změnilo. Rizikovější obchod má pochopitelně opět vyšší úrokovou sazbu.

• Doba fixace. Úroková sazba závisí na tom, jak dlouho bude pevná a za jakou dobu se změní. Máme-li kratší dobu fixace, budeme mít nižší úrokovou sazbu. Chceme-li delší dobu fixace a mít tak větší jistotu, musíme si připlatit. Budeme mít vyšší úrokovou sazbu. Tato logika vyplývá i z vlastností kapitálového trhu a jeho výnosové křivky. Dluhopisy s delší dobou splatnosti mají vyšší výnos než dluhopisy s kratší dobou splatnosti. Přesně stejnou logiku promítají banky do úrokových sazeb úvěrů.

• Konkurenční prostředí hypotečních bank. Konkurenční prostředí mezi bankami stlačilo dolů úrokové sazby.

• Druh produktu. Banky nemají jeden jediný hypoteční produkt. Jejich nabídka je pestrá a jednotlivé produkty se od sebe liší cenou (úrokovou sazbou). Banky nabízejí např. hypoteční úvěry do 70 % hodnoty nemovitosti a úvěry do 100 % hodnoty nemovitosti. Úvěry, které jsou zajištěné lépe, jsou pro banku méně rizikové, proto mohou nabídnout nižší úrokovou sazbu. Banky také nabízejí úvěry, které se splácejí „klasicky“(anuitně) nebo progresivně. U progresivního splácení postupně
roste splátka úvěru. Toto progresivní splácení může mít také jinou cenu (bude dražší).

• Nový klient nebo konec fixace. Banka může nabídnout různou úrokovou sazbu pro nového klienta nebo pro klienta, kterému skončila doba fixace a který pokračuje ve splácení úvěru. Novému klientovi se musí banka snažit zalíbit, a tak se mu „podbízí“ zajímavou úrokovou sazbou. Klient, který řádně splácel, skončila mu doba fixace a rozhoduje se co dál, dostane sazbu vyšší. Většina klientů nechce mít práci a náklady s přechodem k jinému bankovnímu ústavu, a tak raději souhlasí s navrženou sazbou. Postup bank je podobný jako v případě prodeje kreditních karet, kde nabízejí „první rok zdarma“. Nebo se mobilní operátoři snaží lákat klienty na zajímavé akční nabídky, které jsou časově omezené.

Prostředí úrokových sazeb se pružně mění, a proto se silně liší úrokové sazby nabídnuté klientům v jednotlivých obdobích. Např. klienti, kteří čerpali hypoteční úvěr před rokem, mají úplně jinou úrokovou sazbu než klienti z letošního roku.
I kdyby se klient zorientoval v aktuální nabídce úrokových sazeb, stejně ve většině případů nemůže dopředu počítat s tím, jakou sazbu mu banka nabídne. Nabídka závisí na tom, jak dobře nebo špatně se klient bude bance jevit a jak posoudí jeho
schopnost splácet úvěr.

Splácení hypotečního úvěru je závazek na velmi dlouhou dobu, často i na 20 let. Pro banku i pro klienta by bylo příliš riskantní zavázat se k předem dané úrokové sazbě na tak dlouhou dobu. Kdyby tržní úrokové sazby po určité době klesly a úroková sazba z úvěru by byla stále vysoká, prodělával by klient10. Kdyby situace byla opačná, prodělávala by banka. Aby se zamezilo tomuto riziku, je úroková sazba sjednávána na určité, pevně stanovené období.

Nejčastěji to bývá 5 let, ale v nabídkách bank je i jiná doba platnosti pevné sazby. Po uplynutí této doby má klient právo úvěr úplně nebo částečně splatit a stanovuje se jiná úroková sazba. Jakou sazbu nám banka nabídne? Takovou, jaká bude v té době běžná na trhu. Při změně úrokové sazby máme totiž právo hypoteční úvěr splatit. Tato volnost a konkurenční prostředí mezi bankami nedovolí stanovit výrazně vyšší úrokovou sazbu, než jakou nabízí trh.

Úryvek z knihy: Financování vlastního bydlení

1. díl: Nájem, nebo vlastní bydlení na úvěr?  
2. díl: Vyplatí se koupě nemovitosti z vlastních?  
3. díl: Stavební spoření: jak ze státu dostat maximum
4. díl: Jaký na vás čeká úrok u staveního spoření
5. díl: Kdy máte nárok na úvěr ze stavebního spoření
6. díl: Za jakých podmínek vám stavební spořitelna půjčí

REKLAMA

Úryvek je z knihy
"Financování vlastního bydlení" 
vydané nakladatelstvím
Grada Publishing,
více informací naleznete na
www.grada.cz

Autor:


Můžete si ještě půjčit?

%
Vypočítat
Zjistit přesnější výpočet


Hlavní zprávy

Další z rubriky

Ilustrační snímek
Přichází renesance úvěrů ze stavebního spoření? Rozhodne o tom ČNB

Zdá se, že úvěry ze stavebního spoření jsou opět v kurzu. Naznačují to údaje o nově poskytnutých úvěrech i aktivity stavebních spořitelen přizpůsobit svoji...  celý článek

Ilustrační snímek
Hypotéky zdražují, sazby překonaly dvě procenta

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů pokračují v pozvolném růstu. Průměrná úroková sazba v dubnu stoupla na 2,01 procenta. Na této úrovni byly sazby naposledy...  celý článek

Petr Borkovec
Názor: ČNB zvedá prst oprávněně, Češi si berou hypotéku „na krev“

Půjčit si a pořídit vlastní bydlení je trend dnešní doby. Za vhodnou investici to považuje podle průzkumu 76 procent Čechů. A není divu. Již několik let jsou...  celý článek

Najdete na iDNES.cz



mobilní verze
© 1999–2017 MAFRA, a. s., a dodavatelé Profimedia, Reuters, ČTK, AP. Jakékoliv užití obsahu včetně převzetí, šíření či dalšího zpřístupňování článků a fotografií je bez souhlasu MAFRA, a. s., zakázáno. Provozovatelem serveru iDNES.cz je MAFRA, a. s., se sídlem
Karla Engliše 519/11, 150 00 Praha 5, IČ: 45313351, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 1328. Vydavatelství MAFRA, a. s., je členem koncernu AGROFERT.