Chcete převést dům na děti? Poradíme vám, jak na to a na co si dát pozor

aktualizováno 
Manželé Novákovi vlastní dům na malém městě na jižní Moravě. Vzhledem k tomu, že jim oběma letos bude osmdesát, řekli si, že pokud svůj majetek chtějí vyřešit ještě za života, už je pomalu nejvyšší čas. A my jim poradíme, jak na to.

Darovací smlouva má své nesporné výhody, neplatí se daň z nabytí nemovitých věcí. Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Dům má dvě bytové jednotky, v druhém bytě s nimi už léta bydlí syn Zdeněk s rodinou. Novákovi ale ještě mají dceru Marcelu, ta žije ve stejném městě v pronájmu. „Chtěli jsme dům přepsat na obě naše děti, jenže jsme zjistili, že spolu nechtějí bydlet, tak by to asi nemělo smysl,“ popisuje paní Nováková. Nakonec zasedla rodinná rada a všichni se společně domluvili, dům rodiče přepíší na Zdeňka, ten svou sestru vyplatí a rodiče v domě dožijí.

Porovnejte si sazby hypoték a vyberte tu nejvýhodnější.

„Mám sestře vyplatit 1,5 milionu a peníze v hotovosti nemám, je pro mě výhodnější půjčka, nebo hypotéka?“ ptá se náš čtenář. „A taky si nejsme jisti, jak převod nemovitosti i to, že v domě rodiče dožijí, ošetřit právně,“ dodává Novák junior.

Nejprve jsme se zeptali advokáta, jakou smlouvou tady řešit převod nemovitosti. „V tomto případě rodiče chtějí svému synovi nemovitost darovat, je tedy ideální sepsat darovací smlouvu,“ doporučuje advokát Pavel Nastis. Darovací smlouva má i své nesporné výhody. Neplatí se daň z nabytí nemovitých věcí, protože darování nemovitosti není předmětem této daně. Darovací daň je totiž od 1. 1. 2014 zrušena a je nahrazena daní z příjmů. Ale ani tuto daň nebude muset syn platit, darování mezi rodiči a dětmi je od placení daně z příjmu osvobozeno.

Chcete darovat dům svým dětem? Zřiďte si věcné břemeno

„Pokud chtějí rodiče v nemovitosti nadále bydlet, určitě jim doporučuji zřídit věcné břemeno,“ radí advokát. Ve vztahu k rodinnému domu by se jednalo o věcné břemeno bydlení, ve vztahu k okolním pozemkům, například zahradě, by se jednalo o věcné břemeno užívání.

„Tady je třeba přesně vymezit, zda se věcné břemeno sjednává za úplatu či bezúplatně, zda věcné břemeno spočívá v právu rodičů výlučně užívat nemovitosti nebo pouze spoluužívat nemovitosti s jejich vlastníkem, zda se rodiče budou podílet na úhradě nákladů spojených s užíváním nemovitostí, jako je například spotřebovaná elektřina apod.,“ upřesňuje Nastis. Věcné břemeno je také třeba nechat zapsat do katastru nemovitostí.

Každopádně pokud jste i vy v situaci, že zvažujete darování nemovitosti dětem, důkladně vše zvažte. Jestliže chcete v domě nadále bydlet, ani sepsané věcné břemeno vás nemusí stoprocentně ochránit ve všech případech. „Pokud by se totiž vlastník nemovitosti, tedy v tomto případě syn Novákových, dostal do dluhů a nemovitost by byla v exekučním řízení zpeněžována, může být rozhodnuto o tom, že věcné břemeno zaniká,“ upozorňuje advokát.

Hypotéky jsou výhodné

Věřme tomu, že podobný problém nenastane. Nicméně jak už jsme uvedli, Zdeněk musí vyplatit svou sestru. A na to si musí půjčit. Odhad domu činí tři miliony korun, musí jí tedy vyplatit polovinu, 1,5 milionu Kč. Kde a jak si ale půjčit? Co je v tomto případě výhodnější? Půjčka nebo hypotéka?

„Tady je jediným možným doporučitelným řešením hypotéka, případně úvěr ze stavebního spoření,“ radí finanční poradce Partners Josef Uchytil. Půjčky totiž banky poskytují se splatností maximálně deset let a s úrokovými sazbami od 4,9 % p.a. výše. Při této úrokové sazbě a desetileté splatnosti by měsíční splátka půjčky činila 15 837 Kč.

S jakými výdaji navíc počítat, když se rozhodnete pro hypotéku

Ilustrační snímek

V případě hypotéky nebo zajištěného úvěru od stavební spořitelny se ale klient dostane s úrokovou sazbou pod 2,5 % p.a a při třicetileté splatnosti měsíční splátka vychází na 5 927 Kč. „Pokud by si Zdeněk rozdíl ve splátkách, tedy 9 910 Kč, dával byť jen na spořící účet s úročením 1 % p.a., tak po deseti letech hypotéku doplatí a ještě mu zbude 122 935 Kč,“ vypočítává poradce. V případě hypotéky je navíc možnost každý rok snížit základ daně o zaplacené úroky. A hypotéka má ještě jednou výhodu. „Díky novému úvěrovému zákonu může dlužník po dvou letech od sepsání úvěrové smlouvy splatit hypotéku v případě prodeje nemovitosti jen se sankcí 1 % ze zůstatku, jednalo by se tedy o částku menší než 15 000 Kč,“ shrnuje Uchytil.

Jak vybrat banku

Při výběru banky se neomezujte jen na výši úrokové sazby. Roli hrají i nejrůznější poplatky, případně náklady s vedením běžného účtu, jehož založení si banka vymíní. Pojištění úvěru je vždy rozumnější řešit mimo banku, přestože by za něj banka nabízela slevu na úrokové sazbě. Nakonec téměř ve všech bankách je možné z vyhlašované úrokové sazby získat slevu i bez dodatečných produktů. Jinou vyjednávací pozici budete mít jako „klient z ulice“ nebo jako klient hypotečního specialisty, který zprostředkovává hypotéky v řádech stovek milionů korun ročně. Poradí vám, kde bude hypotéka nejvýhodnější, ale doporučí i takovou, které například nebude vadit věcné břemeno rodičů.

Zmapovali jsme pro vás aktuální nabídku. Informace nám poskytly jednotlivé banky a spočítaly i měsíční splátku pro konkrétní případ pana Zdeňka, tedy pro hypotéku ve výši 1,5 milionu Kč se splatností na třicet let. Pod odrážkou Ostatní je odpověď bank na otázku, jaké výhody při poskytnutí hypotéky nabízejí.

Air Bank

Aktuální úroková sazba: 2,49 %. p.a., pětiletá fixace
Poplatky: Hypotéka je bez dalších poplatků.
Měsíční splátka (půjčená částka 1,5 milionu Kč, splatnost 30 let):
5 925 Kč (úroková sazba 2,49 % p.a., fixace na pět let)
Ostatní: Bezplatná služba Chytrá rezerva. Do ní klient vloží peníze, které má zrovna navíc, a tím si svoji hypotéku zkrátí a celkově zlevní. Pokud ale bude peníze potřebovat, může si je vzít kdykoliv zdarma zpět.

Česká spořitelna

Aktuální úroková sazba:
2,49 % p.a. u pětileté fixace
2,59 % p.a. u osmileté fixace
2,69 % p.a. u desetileté fixace
2,89 % p.a. u patnáctileté fixace
Poplatky: Hypotéky jsou poskytovány bez poplatku za vyřízení a bez poplatku za správu úvěru.
Měsíční splátka (půjčená částka 1,5 milionu Kč, splatnost 30 let):
5 947 Kč při fixaci na pět let
Ostatní: Česká spořitelna začala na podzim loňského roku nabízet hypotéku s možností fixace úrokové sazby na 15 let. Pro nové hypotéky přišla s akční nabídkou - odhad nemovitosti pro nové hypotéky zdarma v období od 8. ledna do 11. února 2018.

ČSOB

Aktuální úroková sazba:
2,49 % p.a. při fixaci na tři roky, 2,59 % p.a. při fixaci na pět let
Poplatky: Poskytnutí úvěru i vedení úvěrového účtu je zdarma.
Měsíční splátka (půjčená částka 1,5 milionu Kč, splatnost 30 let):
5 919,10 Kč při fixaci na tři roky
Ostatní: Akční nabídka – banka za klienta zaplatí návrh na vklad zástavního práva.

Equa bank

Aktuální úroková sazba:
2,29 % p.a. při sjednání pojištění schopnosti splácet
Poplatky: Sjednání i vedení hypotéky je zdarma.
Měsíční splátka (půjčená částka 1,5 milionu Kč, splatnost 30 let):
5 764 Kč, poplatek za pojištění schopnosti splácet 525 Kč
Ostatní: Bezpoplatková politika. Řadu poplatků, které si účtují jiné banky, Equa bank neúčtuje. Zdarma je tedy sjednání i správa hypotéky, čerpání na návrh na vklad a první čtyři čerpání.

Fio banka

Aktuální úroková sazba: od 1,78 % p.a.
Poplatky: Zdarma je poskytnutí úvěru, vedení běžného i úvěrového účtu, rezervaci prostředků i čerpání úvěru.
Měsíční splátka (půjčená částka 1,5 milionu Kč, splatnost 30 let):
5 529,31 Kč při fixaci na pět let
Ostatní: Hypospořicíkonto zdarma umožňuje flexibilní a bezplatné snižování splátek. Pokud má klient peníze navíc, převede je na Hypospořicí konto a část hypotéky ve výši aktuálního zůstatku na kontě banka nebude úročit. Pokud peníze potřebuje, může si je kdykoliv zase vzít.

Hypoteční banka

Aktuální úroková sazba: 2,59 % p.a. při fixaci na tři roky
Poplatky: Poplatek za zpracování úvěru banka neúčtuje, poplatek za správu úvěru je 150 Kč nebo si klient může zvolit možnost rozpustit ho do sazby.
Měsíční splátka (půjčená částka 1,5 milionu Kč, splatnost 30 let):
5 997 Kč
Ostatní: Banka nabízí službu Konverze zástavních smluv, ušetří klientům cestu na Katastr nemovitostí a také poplatek v hodnotě 1 300 Kč, klienti mohou téměř vše vyřešit z pohodlí domova díky službě Virtuální pobočka.

Komerční banka

Aktuální úroková sazba: od 2,49 % p.a.
Poplatky: Vyhodnocení žádosti o úvěr 2 900 Kč, vyhodnocení rizik spojených s nemovitostí 4 500 Kč
Měsíční splátka (půjčená částka 1,5 milionu Kč, splatnost 30 let):
5 931 Kč (úroková sazba 2,49 %, doba fixace úrokové sazby 5 let)
Ostatní: Komerční banka umí klientům nabídnout financování hypotečním úvěrem i pro vypořádání dědických nebo spoluvlastnických nároků.

mBank

Aktuální úroková sazba: od 1,54% p.a.
Poplatky: Banka neúčtuje žádné další poplatky spojené s vyřízením hypotéky.
Měsíční splátka (půjčená částka 1,5 milionu Kč, splatnost 30 let):
5 206 Kč při úrokové sazbě 1,54 % a využití slevy za obrat na účtu a za pojištění úvěru
Ostatní: Klient si z výše hypotečního úvěru dále může půjčit až 30 % neúčelově navíc za původní účelovou úrokovou sazbu. Kdykoliv v průběhu období fixace může posílat mimořádné splátky bez sankcí až do výše 20 % z nesplacené jistiny resp. 25 % z výše úvěru, a to každých 12 měsíců prostřednictvím internetového bankovnictví.

MONETA Money Bank

Aktuální úroková sazba:
2,27 % p.a. s pojištěním schopnosti splácet (bez pojištění 2,47 %) u pětileté fixace
2,37 % p.a. s pojištěním schopnosti splácet (bez pojištění 2,57 %) u sedmileté fixace
2,47 % p.a. s pojištěním schopnosti splácet (bez pojištění 2,67 %) u desetileté fixace
Poplatky: Žádné poplatky si banka neúčtuje.
Měsíční splátka (půjčená částka 1,5 milionu Kč, splatnost 30 let):
5 749 Kč při pětileté fixaci, při maximálním využití zápočtu peněz na běžném účtu pak pouze 5 215 Kč
Ostatní: Banka nabízí možnost zápočtu peněz na běžném účtu až do výše 20 % úvěru. V praxi to znamená, že se klientovi úročí pouze rozdíl mezi penězi, které má u banky na účtu, a aktuální výší hypotéky.

Raiffeisen bank

Aktuální úroková sazba: 2,39 % p.a.
Poplatky: Vyřízení i vedení hypotečního úvěru je zdarma.
Měsíční splátka (půjčená částka 1,5 milionu Kč, splatnost 30 let):
5 841 Kč

Sberbank

Aktuální úroková sazba: 2,09 % p.a. při fixaci na 3 roky
Poplatky: Vyřízení hypotečního úvěru i vedení úvěrového účtu je zdarma.
Měsíční splátka (půjčená částka 1,5 milionu Kč, splatnost 30 let):
5 636 Kč 
Ostatní: Sberbank poskytuje doplňkovou část k úvěru ve výši až 500 000 Kč například na zařízení bytu. Umožňuje mimořádnou splátku až 25 % mimo fixaci bez sankce, nabízí možnost přerušení splátek z důvodu nemoci nebo ztráty zaměstnání, snadné refinancování a možnost prodloužit původní dobu splatnosti nebo navýšit stávající úvěr.

UniCredit Bank

Aktuální úroková sazba:
2,79 % p.a. (tříletá fixace)
2,89 % p.a. (sedmiletá fixace)
2,99 % p.a. (desetiletá fixace)
variabilní sazba 2,19 % p.a.
Poplatky: Poskytnutí úvěru: 2 900 Kč, odhad ceny nemovitosti: 3 700 Kč (bytová jednotka nebo pozemek), 4 900 Kč (rodinný dům, objekt individuální rekreace nebo ostatní objekty)
Měsíční splátka (půjčená částka 1,5 milionu Kč, splatnost 30 let):
5 550 Kč za podmínky pojištění, účtu u UCB a kreditní kartu
Ostatní: UniCredit Bank dlouhodobě nabízí velmi výhodné úrokové sazby na českém trhu. Při konci fixačního období nabízí jednoduché a rychlé refinancování hypotéky

Wüstenrot

Aktuální úroková sazba:
2,14 % ročně – tříletá fixace
2,34 % ročně – pětiletá fixace
2,54 % ročně – sedmiletá fixace
Úroková sazba je snížena o 0,2 % p. a. Podmínkou poskytnutí úvěru za sníženou úrokovou sazbu je sjednání životního pojištění u Allianz pojišťovny – minimální výše měsíčního pojistného musí být 500 Kč.
Poplatky: Jednorázový poplatek za zpracování a poskytnutí úvěru 2 400 Kč. Měsíční splátka (půjčená částka 1,5 milionu Kč, splatnost 30 let):
5 650 Kč (úroková sazba 2,14 % ročně, fixace 3 roky
5 803 Kč (úroková sazba 2,34 % ročně, fixace 5 let)
5 958 Kč (úroková sazba 2,54 % ročně, fixace 7 let)
Ostatní: V konkrétním případě možnost navýšení hypotéky až o 375 000 Kč bez jakéhokoliv dokládání dalších dokumentů bance. 

Autor: pro iDNES.cz


Nejčtenější

Studia nejsou levná. Spočítali jsme, kolik stojí měsíčně vysokoškolák

Ilustrační snímek

Mít doma vysokoškoláka je pro mnohé rodiče značná finanční zátěž. Část nákladů na pokrytí studií si často mladí lidé...

Chtěla potvrzení o bezdlužnosti, teď je dlužníkem ona

Ilustrační snímek

Centrální registr dlužníků poskytuje mimo jiného vydání potvrzení o bezdlužnosti. To však nikdo v České republice...



Expertka: Ceny za hygienu zubů jsou různé, je to jako v luxusní restauraci

Prezidentka Asociace zubních hygienistek ve své pracovně.

Paní Eva dochází už tři roky na zubní hygienu v Přerově. Za každou návštěvu zaplatí kolem šesti set korun. Její sestra,...

Zmapovali jsme deset aktuálně nejvýhodnějších běžných bankovních účtů

Ilustrační snímek

V Česku přibývají bankovní účty, které lze zřídit zdarma bez jakýchkoliv podmínek. Vyplývá to z analýzy, kterou server...

Kvíz: Zvládli byste práci v nadnárodní korporaci?

Ilustrační snímek

Pokud splňujete kvalifikační předpoklady pro nabízenou pracovní pozici a ještě k tomu máte na obdobném postu i...

Další z rubriky

Prasklé hadičky a únik vody způsobují domácnostem milionové škody

Hadička, která vydrží až tři generace, je uprostřed. Vedle ní jsou ty klasické.

Nejvíce škod v bytech a domech napáchá únik vody. Potvrzuje to aktuální průzkum Poštovní spořitelny napříč Českem i...

Expertka: Ceny za hygienu zubů jsou různé, je to jako v luxusní restauraci

Prezidentka Asociace zubních hygienistek ve své pracovně.

Paní Eva dochází už tři roky na zubní hygienu v Přerově. Za každou návštěvu zaplatí kolem šesti set korun. Její sestra,...

Zpřísnění pravidel pro získání hypotéky nahrává stavebnímu spoření

Ilustrační snímek

Ceny nemovitostí rostou a získat hypotéku je stále složitější. Jednou z možností, jak se vysněnému vlastnímu bydlení...

Sociálka rozesílá dopisy. Lidé se dozví, kdy půjdou do důchodu

Sociálka rozesílá dopisy. Lidé se dozví, kdy půjdou do důchodu

Kurzy.cz Možná i Vám teď přišel domů dopis od České správy sociálního zabezpečení. Ta obeslala 100 tisíc lidí, kteří půjdou do d...

Adecco spol. s r.o.
Obsluha v pekárně HPP kmenový stav

Adecco spol. s r.o.
Plzeňský kraj
nabízený plat: 18 000 - 20 500 Kč



Najdete na iDNES.cz